Файл: Гражданское право (Основные направления развития правовых основ).pdf
Добавлен: 25.04.2023
Просмотров: 380
Скачиваний: 1
СОДЕРЖАНИЕ
Глава 1. Организационно-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации
1.1. Понятие, сущность и виды ипотеки жилого помещения
1.2.Нормативно-правовые основы предоставления ипотечного жилищного кредита
2.2. Совершенствование гражданского законодательства в области ипотечного жилищного кредитования
Однако эта проблема коснулась тех граждан, которые взяли ипотеку в период более стабильного низкого курса. По различным оценкам в 2015 году их насчитывалось около 20-30 тысяч человек. При этом на конец 2015 года, по данным АИЖК, около 4,6 тыс. человек просрочили платежи по ипотеке. То есть, почти каждый пятый валютный ипотечный заемщик испытывает проблемы с погашением кредита. Публичное освещение этой проблемы привлекло внимание государственных органов. В качестве решения этой проблемы банкам было предложено реструктурировать ипотеку по более низкому курсу валют. Однако не все заемщики, как и не все банки согласились на это решение. В результате проблема так и осталась пока не до конца решенной.
Ключевой задачей стоящей перед законодателем стояла задача, перевести ипотеку валютной в ипотеку рублевую, данную задачу ни ЦРБ, ни правительство выполнить не смогло. Заемщикам были предложены следующие варианты «реструктуризации»: жилье, приобретенное на валюту, следовала отдать банку, и получить ее внаем на два-три года по символической цене 1000 рублей в месяц и за это время, если есть желание, купить ее обратно за новый ипотечный кредит, уже рублевый. Условия устроили небольшое количество заемщиков, проблема не решена до сих пор.[31]
В совокупности эти проблемы привели к росту просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам. По состоянию на 1.01.2016 сумма просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам составила 3851,2 млрд. руб., что выше аналогичного показателя на 1.01.2015 на 13,5%. Причем наиболее очевидный рост просроченной задолженности отмечается в сегменте ранней просрочки – до 30 дней.
Лидерами среди кредитных организаций по объёму ипотечного жилищного кредитования последние годы являются ПАО «Сбербанк России», ПАО «ВТБ 24», ПАО «Газпромбанк», ПАО «Россельхозбанк». По расчетам Русипотеки, основным коммерческим банком, предоставляющим ипотечные жилищные кредиты, является ПАО «Сбербанк России», который в условиях концентрации кредитного рынка за последние годы увеличил свою долю. В 2013 г. доля ПАО «Сбербанк России» составляла 46,5%, то уже в 2014 г. – 52,3%, в 2015 г. – 57,7%. Рост доли ПАО «Сбербанк России» происходит также на фоне снижения рыночной доли, на этом рынке ПАО «ВТБ 24» (в 2014г . – 19,9%, в 2015г. – 17,3%) и ПАО «Газпромбанк» (в 2014г . – 3,6%, в 2015г. – 2,3%). Таким образом можно отметить, что рынок ипотечного жилищного кредитования в России, в основном, представлен коммерческими банками с государственным участием (в 2015г. их доля оценивается на уровне 84,5% от рынка ипотечного жилищного кредитования). При этом их доля последние годы растет на этом рынке.
Стоит отметить программы, предлагаемые основными участниками ипотечного жилищного кредитования. Программы в ПАО «Сбербанк России», ПАО «ВТБ 24», ПАО «Россельхозбанк» достаточно стабильны последние годы и схожи между собой. Основные программы этих коммерческих банков: «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Военная ипотека» и «Ипотека с государственной поддержкой». Выделяются и дополнительные программы, например «Ипотека по двум документам», а также приобретение жилья под залог имеющейся недвижимости, реализуемые в ПАО «ВТБ 24» и ПАО «Россельхозбанк».
Основные условия этих программ достаточно схожи. Размеры первоначальных взносов (от 20%) лимиты кредитов за 2015-начало 2016 гг. практически в этих коммерческих банках не изменились. В тоже время процентные ставки по этим кредитам за 2015 год и на начало 2016 года несколько снизились. Если в 1 квартале 2015 года по программам по приобретению готового или строящегося жилья ставки были от 14-14,5%, то уже в 1 квартале 2016 года – от 13%. Сохранение невысоких процентных ставок является главным условием поддержки ипотечных жилищных кредитов по сравнению с другими кредитами в России.
В программе "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года", правительство Российской Федерации поставило банкам задачу, снизить ставку до 8 % к 2019 году.
Большей поддержке ипотечного жилищного кредита в России способствует продолжающаяся государственная программа субсидирования процентных ставок по этим кредитам.
В рамках программы, утверждённой Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.03.2015 г. №220 «Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретённым) жилищным (ипотечным) кредитам (займам)» (ред. от 29.02.2016г.), процентная ставка по кредиту составит не более 12% годовых. Действие этой программы рассчитано на период с 1 марта 2015 года до 1 января 2017 года.
Действие этой программы привело к росту числа заявок на субсидируемые кредиты, что привело к замедлению темпов снижения рынка ипотечного жилищного кредитования и снижению средневзвешенных ставок выдачи по кредитам.
По данным Министерства Финансов Российской Федерации с марта 2015 г. по март 2016 года заявки на предоставление субсидий в данной рамках программы подали 50 кредитных организаций на сумму 4978,1 млн. рублей. В рамках программы банками выдано около 291829 кредитов на сумму более 521,9 млрд. рублей.
Таким образом, в условиях ухудшения макроэкономической ситуации в стране, увеличения просрочек и сокращения количества кредитных организаций, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, происходит изменение этого сегмента кредитного рынка. Оно выражается в увеличении поддержки государственными органами рынка ипотечного жилищного кредитования через коммерческие банки с государственным участием и субсидирование ставок по кредитам.
В тоже время именно ипотечное жилищное кредитование в 2016 - 2017 гг. продолжает оставаться самым благополучным сегментом кредитования. Несмотря на снижение объемов ипотечного жилищного кредитования, снижение других сегментов кредитного рынка в последнее время было более значительным. Действующие процентные ставки по ипотечному жилищному кредитованию остаются пока слишком высокими для стимулирования этого сегмента рынка. И сейчас при государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования можно ожидать, что в 2018 году этот сегмент стабилизируется и покажет небольшой рост.
В нашей стране процесс усовершенствования законодательства об ипотеке набирает темпы, в настоящее время одна из тенденций нового залогового права – это ослабление требований в формальном содержании договора залога. Пятый блок поправок к ГК РФ, вступившие в силу с 1 июля 2014 года, внес существенные изменения в регулирование содержания договора залога и залоговых отношений в целом. Вместе с тем в законодательстве реализованы изменения, касающиеся ипотеки недвижимости только в ГК РФ, ФЗ «Об ипотеке» изменению не подвергался, что влечет за собой возникновение разночтений законодательных актов. Проблемы в законодательстве всегда влекут за собой проблемы правоприменительные. Все споры, связанные с договором ипотеки, и предметом которых является сам договор, рассматриваются исключительно в судебном порядке.
Анализируя судебную практику последних лет можно отметить о достаточно большом количестве споров о признании договора ипотеки недействительным и применении последствий его недействительности. При этом следует отметить, что недействительные договоры ипотеки необходимо отличать от незаключенных договоров.
По мнению Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.
Так, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа по делу № А32–16829/2000–34/523–11/182 установлено: «на основании ст. 10 Закона об ипотеке до государственной регистрации договор залога земельного участка считается незаключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным». Договор ипотеки считается заключенным при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям договора ипотеки, указанным в частности в ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке». При отсутствии какого-либо существенного условия договора ипотеки договор будет считаться незаключенным, даже при условии прохождения государственной регистрации. Как показывает судебная практика, вопрос о незаключённости договора по мотиву несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон по договору ипотеки начала исполнение, то такой договор не может быть признан незаключенным. Ведь если одна сторона начала исполнение договора, а другая приняла это исполнение, то это указывает на наличие согласованной воли в виде юридического акта.
На судебной практике проблема противоречия законодательных актов подтверждается следующими примерами. В постановлениях десятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2009 по делу № А41–2792/08 и от 14.03.2007 по делу № А41-К1–16474/06 сказано, что договор ипотеки является незаключенным, если он не зарегистрирован в установленном порядке. А в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2007 по делу № А43–270/2007–41–25 говорится, что договор ипотеки, не прошедший госрегистрацию, недействителен. Но стоит отметить, что в последнее время в судебной практике все более четко выделяют и различают причины, по которым договор признается либо незаключенным, либо недействительным. Недействителен договор, который изначально имеет пороки, то есть у сторон не было законных оснований для его заключения или он противоречит действующему законодательству. В этой связи при отсутствии государственной регистрации договора ипотеки (заключенных с 01.07.2014 года), совершенного в надлежащей форме, все существенные условия которого согласованы, договор может быть признан недействительным, так как договор ипотеки в соответствии с законом порождает все последствия, на которые он направлен, только после государственной регистрации договора.
Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами договора согласия по всем существенным условиям влечет гражданско-правовые последствия, которые в будущем могут породить обязательства. Именно поэтому договор ипотеки, при отсутствии государственной регистрации договора (заключенных с 01.07.2014 года), можно оспорить при предъявлении требования о признании договора недействительным. В заключении стоит отметить, что проблема недействительности и незаключенности договора ипотеки является весомой.
2.2. Совершенствование гражданского законодательства в области ипотечного жилищного кредитования
В настоящее время ипотечное жилищное кредитование является наиболее приемлемым вариантом приобретения жилой недвижимости для разных слоёв населения в рыночных условиях. Становление системы ипотечного жилищного кредитования в России помогло в решении отдельных социальных проблем общества. Однако эта система продолжает развиваться. Задача в этом развитии должна состоять именно в сохранении преимуществ и устранении недостатков.
Современная система ипотечного жилищного кредитования характеризуется избытком предложения над спросом на недвижимость в отличие от прежней ситуации, когда спрос превышал предложение.
В России остается значительным объем ветхого и аварийного жилья. В условиях значительного падения реальных доходов населения, возросшей инфляции государство оказывает помощь гражданам. Однако в условиях продолжающейся значительной несбалансированности государственных и местных бюджетов расходы по этим направлениям не увеличиваются, а в отдельных регионах снижаются.
Падение реальных доходов населения привело к тому, что цены на недвижимость стали расти медленнее, и даже снижаются. Строительство нового жилья требует от строительных компаний, функционирующих на кредитных средствах, предпринимать меры по стимулированию спроса. Однако значительное падение спроса наряду с повышением процентных ставок по кредитам строительным компаниям сократит их количество.
В этой ситуации государство может оказать строительным организациям помощь. Получая от государства заказы на строительство жилья для льготных категорий граждан, подрядчики снижают свои коммерческие риски. Инвестиции на строительство государственного жилья могут осуществляться за счёт государственных жилищных фондов и субсидий. Одновременно сокращение рисков будет стимулировать приток дополнительных финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства и увеличение объёмов ввода жилья.
Спрос на ипотечные жилищные кредиты для населения ограничен высокими процентными ставками по банковским продуктам. Обострение ситуации пришлось на 2014-2015 гг. в связи с ухудшением макроэкономической ситуацией. Для наглядности, средняя ставка выдачи по ипотечным жилищным кредитам в феврале 2015 г. составила 14,7% годовых, что является максимальным значением с сентября 2009 г. Однако в течение года процентная ставка постепенно снижалась до 12,92% в декабре 2015 года. В начале 2016 года снижение процентной ставки продолжилось, и в марте 2016 года она составила 12,86%. Поэтому можно предположить, что процентные ставки начнут в дальнейшем снижаться, что, несомненно, вызовет положительную реакцию в экономике. Однако важнее тот уровень, до которого опустятся ставки, и за счет чего это будет достигнуто: снижение рисков и (или) государственное субсидирование. На современном этапе пока превалирует государственная поддержка.
Реализация программ субсидирования процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам на приобретение строящегося жилья или жилья в новостройке, несомненно, помогает населению в приобретении жилья.