Файл: Гражданское право (Основные направления развития правовых основ).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Обязательства являются необходимой частью гражданского оборота. Можно сказать, что практически все граждане, а также юридические лица вступают между собой в обязательственные правовые отношения. В тоже время, такие обязательственные отношения совсем не исключают их нарушения. И, для придания таким правоотношениям стабильности, гражданским законодательством предусматриваются меры обеспечения исполнения обязательств участников этих отношений, а одной из самых надежных мер обеспечения обязательств участниками гражданских правоотношений является залог. Одним из древнейших институтов гражданского права на европейском континенте, известным еще со времен римского права, является институт залога недвижимости – ипотеки. Особое значение и развитие данный институт получил в 20-м веке в экономически развитых странах.
Как известно, одним из самых надежных и востребованных способов обеспечения исполнений договорных обязательств, считается залог недвижимости (ипотеки). Особенностью ипотеки является то, что залогодержатель имеет право и возможность обращения взыскания на предмет залога (ипотеки) с целью обеспечения своего долга при невыполнении своих обязательств должником (залогодателем). Преимущество ипотечного залога перед другими способами обеспечения обязательств участников гражданских правоотношений складываются из наличия у недвижимости высокой стоимости, ликвидности и практически неощутимых ценовых колебаний.
В настоящее время, в российском законодательстве, регулирующем ипотечные правоотношения, замечается ряд существенных недостатков, складывающихся из значительного противоречия содержащихся в нем норм, а также противоречий федерального и регионального законодательств. В качестве примера можно привести следующее: сдача в залог недвижимости без одновременной сдачи в залог земельного участка, на котором эта недвижимость расположена. Также это касается прав и обязанностей должника, не являющегося залогодержателем, возможности выселения недобросовестного должника из заложенной недвижимости. Кроме всего вышесказанного, имеется масса других недостатков правового регулирования ипотеки, которые мешают развитию данного института, например, длительность и сложность оформления регистрации ипотеки. На основании вышесказанного, в данное время наблюдается острая необходимость в рассмотрении ипотечного законодательства с целью выявления его проблем и разработки научных рекомендаций для усовершенствования законодательства об ипотеке. Все указанные выше факторы предопределили наш выбор данной темы дипломной работы.
Правовое регулирование ипотеки в Российской Федерации в части тенденций и перспектив его развития, ее правового регулирования, а также обнаружение проблем ее осуществления и определение путей и предложений по их преодолению, явилось ключевой проблемой. Объектом исследования курсовой работы являются организационно-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации. Предметом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Целью исследования курсовой работы является анализ теоретических и нормативных положения, регламентирующих ипотечное кредитование, определение эффективности действующего законодательства, обоснование предложений по его усовершенствованию.

---

В связи с поставленной целью были определенны следующие задачи:

1. Рассмотреть понятие, сущность и виды ипотеки жилого помещения;
2. Изучить нормативно-правовые основы предоставления ипотечного жилищного кредита;
3. Охарактеризовать особенности правового регулирования ипотеки некоторых видов недвижимого имущества (по материалам судебной практики)
4. Разработать рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства в области ипотечного жилищного действующего законодательства, в рассматриваемой области.

Методология исследования. Методологическую основу исследования образует совокупность общенаучных и частно-научных методов, сравнительно-правового метода исследования. При анализе ипотеки жилых помещений в качестве основного использовался системный метод. Степень научной разработанности темы исследования. Характеризуя разработанность данной проблемы, необходимо отметить, что вопросам правового регулирования ипотечного кредитования уделяется немало внимания, как со стороны органов государственной власти, так и со стороны общественности. Наиболее широко осветили проблему следующие авторы: Т.О. Аб-басов, М.М. Агарков, С.С. Алексеев, А.Ю. Александрова, Э. Аннерс, М.И. Бра-гинский, С.А. Ваксман, О.Е. Воробьева, А.В. Власов, В.В. Витрянский, Э. Н. Гаврилова, С.П. Гришаев, Л.Ю. Грудцына, И. Губина, М. Делягин, И.В. Довди-енко, Е.В. Дударева, И.А. Забродина, Б.Д. Завидов, Е.Б. Казакова, А. А. Киселев, В.Н. Козлов, Н.С. Козлова, Ю.А. Лебедев, М.П. Логинов, Л.А. Лунц ,В.В. Мартемьянов, О.В. Мальцев, Д.А. Медведев, В.В. Меркулов, И.Б. Новицкий, Е. Павлодский, В.Ф. Понька, Е.С. Рогова, М. Рубченко, Д.А. Сергеев, О.С. Царапкина, В.З. Черняк, А.В. Черных, Т.В. Чинаев, Г.Ф. Шершеневич, Ю.С. Ширяева, В.Е. Шорохова и др.

Область практического применения. Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее положений и выводов в преподавании курса « Гражданское право». Структура работы. Курсовая работа состоит из введения, двух глав основного текста, заключения и библиографического списка

Глава 1. Организационно-правовые основы ипотеки жилых помещений в Российской Федерации

---

1.1. Понятие, сущность и виды ипотеки жилого помещения

Функционирование института ипотечного кредитования является ключевым вектором в социальной политике полноценного демократического общества. На территории Российской Федерации этот процесс проходил не равномерно, в связи с резкими изменениями в структуре самого политического аппарата и устройства. Условно становление системы ипотечного кредитования в России можно разделить на пять этапов (таблица 1).[1]

Таблица 1 - Этапы развития ипотечного кредитования в России

Этапы	Годы	Характеристика этапа
1	До 1754	Становление института ипотечного кредитования в Российской империи.
2	1754 г.– сер. XIX в.	Учреждение Дворянских банков. Зарождение ипотечного кредитования в Российской империи.
3	Сер. XIX в. – 1917 г.	Организация Земельных банков. Активный рост ипотечного кредитования в Российской империи
	1917– 1919 гг.	Сокращение объемов ипотечного кредитования в России и его прекращение в результате смены общественно-экономического строя в стране после Октябрьской революции 1917 г.
4	1998 – 2008 гг.	Возрождение ипотечного кредитования в России
	2009 г.	Рост задолженности заемщиков по ипотечному кредиту в связивлияния мирового экономического кризиса 2008–2009 гг.
5	2010 – 2016 гг.	Повышение спроса на ипотечные продукты
	в т.ч. 2019 г.	Спад спроса на ипотечные кредиты в связи с экономическим кризисом2015–2016 гг.

Первый этап. В России до 1754 года не было казенных и общественных учреждений кредитного типа, в которых выдавались бы кредиты под залог недвижимости. Множество дворян, которые нуждались в деньгах, закладывали собственные имения у частных ростовщиков под значительные проценты. Судебником 1596 года и законом 1626 года признавалась как нормальная ссудная ставка в размере 20 % годовых. В середине XVIII века государство пыталось предотвратить переход земель дворян к ростовщикам, представителям недворянского сословия, поэтому законодательно ликвидировало ростовщичество. В указе от 23 июня 1754 года «О наказании ростовщиков» государством была установлена новая процентная ставка – 6 % в год. Помимо этого, в этом Указе сообщалось об организации Государственного заемного банка для уменьшения процентных денег во всем государстве. С того времени была начата история ипотечного кредитования в России. [2]

---

Второй этап. До того как было отменено крепостное право, российская банковская система в основном состояла из дворянских банков. Государственным банком для дворянства, который был учрежден в 1754 году по указу Елизаветы Петровны, были созданы основные конторы в Москве и Санкт-Петербурге при Сенате и Сенаторской конторе – для дворян. В 1786 году Банк преобразовался в Государственный заемный банк. Вспомогательный банк для дворянства, который был учрежден Указом Павла I в 1797 года, был отличен тем, что он осуществлял выдачу ипотечных долгосрочных ссуд не денежными средствами, а особыми билетами банков, которые выпускались на срок в 25 лет. Итог функционирования «казенных» банков - громадная растрата капиталов денежного типа страны. Прежде всего, в форме непроизводительных ссуд для 183 крепостников – помещики получили 425 миллионов рублей, по залог 7 миллионов крепостных душ.

Помимо этого, 521 миллион рублей позаимствован был в казначейство в целях покрытия дефицитов бюджетов и перешел в иные формы долга государства. Возникла потребность в радикальных правовых, экономических и общественно-политических реформах, в том числе в преобразовании кредитных казенных учреждений в кредитно-банковскую систему страны, которая была бы основана, на принципах частного кредита.

Третий этап. С 60-х годов XIX века в России начали учреждаться коммерческие акционерные банки, активизация развития которых произошла в 90-е годы XIX века. Важная роль в экономической жизни страны начала отводиться ипотечным банкам, которые предоставляли кредиты под землю и иную недвижимость, и городским банкам, которые находились в ведении городских управлений. В 1896 году в России состоялось принятие закона об организации мелкого кредита. Появление ссудно-сберегательных товариществ приобрело массовый характер. В 1905 году было свыше 500 товариществ мелкого кредита, в 1915 году – уже 15 450. К 1917 году в России была развитая система кредитования ипотечного типа, обладавшая законодательным обеспечением и хорошей организацией. В России после Октябрьской революции произошла полная ликвидация ипотечных кредитных организаций, так же и само право на частную собственность. [3]

Четвертый этап. До кризиса 1998 года ипотечное кредитование банками почти не рассматривалось в качестве перспективного развития бизнеса, кредиты на жилье предлагали на срок 1–3 года не более 20 банков, при этом процентные ставки были заоблачными. С 2000 года банковские организации начали активный вход на ипотечный рынок, увеличивая до 10–15 лет сроки кредитования, а в рамках определенных программ регионального уровня – до 20–25 лет. Произошло снижение процентных ставок до 10–15 %. За 2001–2002 годы предоставлено было свыше 10 тысяч жилищных ипотечных кредитов. К 2002 году эта сумма стала в два раза больше. В 2003–2004 годах темпы роста объемов ипотечного кредитования увеличивались и далее. Начиная с 2005–2008 годов вследствие формирования благоприятной базы законодательства, принятия пакета законов федерального уровня, которые были направлены на то, чтобы повысить доступность жилья для населения, стабилизацию ситуации в макроэкономике и увеличение реальных доходов населения.

---

В 2009 году кризис в экономике существенно повлиял на платежеспособность заемщиков по кредитам ипотечного типа, что привело к увеличению доли ипотечных кредитов, которые были просрочены. Основные причины этого роста заключаются в сокращении рабочих мест, переводе работников на неполную занятость, снижении уровня дохода у заемщиков. [3]

Пятый этап. В период с 2010–2015 гг. ипотечные кредиты являются одним из основных источников финансирования строительства в России. Если говорить о примерных цифрах, то это около 30-50% на рынке первичного жилья. Однако девальвационный и инфляционные шоки декабря 2015 –2016 года привели к изменению положительного тренда. Девальвация вызвала 184 всплеск инфляции, а подъем ключевой ставки – рост ставок на рынке (рисунок 1) [4]

Рисунок 1 - Динамика рынка недвижимости и доля ипотеки в сделках с жильем по итогам 2010–2015 гг.

Из вышесказанного следует, что институт ипотечного кредитования на протяжении всей истории, не имеет стабильной тенденции в развитии. В 2018 г, институт ипотечного кредитования имеет не стабильное положение, связанное с трудностями в экономическом развитии в связи с санкциями ряда Европейский стран против России. Если говорить о ставке, то в сравнении с 2016 годом, процентные ставки снизились.

В Российской Федерации институт ипотечного кредитования регулирует ФЗ «Об ипотеке», который в свою очередь, трактует понятие «ипотека» как залог недвижимости.

Согласно статье 334 ГК РФ «залог» трактуется так: в силу залога кредитор по обязательству, которое обеспечено залогом, (залогодержатель) обладает правом при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником такого обязательства получить удовлетворение из стоимости имущества, которое было заложено, или предмета залога преимущественно перед прочими кредиторами лица, которому заложенное имущество принадлежит (залогодателя). Другими словами, залог является вещью или иным имуществом, отданным под ссуду в обеспечение. В качестве предмета залога способно выступать любое имущество, включая имущественные права и вещи, кроме имущества, на которое не допустимо обращать взыскания, требований, которые имеют неразрывную связь с личностью кредитора, например, требований об алиментах, о возмещении вреда, который был причинен здоровью или жизни, а также других прав, уступка которых иному лицу запрещается законом (статья 336). [5]

В качестве предмета ипотеки способны выступать:

---