Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие ипотеки как способа обеспечения обязательств).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В современности ипотека приобрела значительную популярность в нашей стране. При этом стоит отметить, что наибольшая доля ипотечных займов приходится на жилье, т.е. берут потеку граждане на покупку жилых помещений (комнат, квартир, домов). По статистике с каждым годом растет объем выданных ипотечных жилищных кредитов. Центральный банк Российской Федерации ежегодно предоставляет статистику по многим показателям, связанным с ипотечным жилищным кредитованием. По расчетам портала «РУСИПОТЕКА» объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2005 год составил 56 341 миллион рублей, в 2013 году – 1 353 624 миллиона рублей, а в 2017 году – 2 022 942 миллиона рублей^[1]. Исходя из этого, можно сделать вывод, что на период 2005 – 2017 года объем выданных ипотечных жилищных кредитов вырос в 35.5 раз.

Роль ипотеки в обществе особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой — помогает решать социальные и экономические проблемы, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества способствует её социально-экономической стабилизации, что можно наблюдать на современном этапе.

В данной курсовой работе рассмотрен один из актуальных и, в свою очередь, проблемных вопросов — ипотека (залог недвижимого имущества) в гражданском праве, а также сделана попытка очертить круг прав и обязанностей сторон в связи с заключением договора ипотеки.

Степень изученности темы исследования. Многочисленные публикации авторов раскрывают основные понятия, дают обоснование теоретических положений ипотеки дореволюционного периода (К.Н. Анненков, И.А. Базанов, Е.В.Васьковский, СЮ. Витте, Л.В. Гантовер, Н.Л. Дювернуа, А.С. Звоницкий, В.Л), а так же периода современной России (Е.В. Басин, Б. М. Гангало, П.В. Крошенников, И.Б. Новицкий, С.В. Гриненко, А.В. Толкушкин, А.А. Вишневский). Необходимо отметить, что в советское время изучение ипотеки как явления в нашей стране ушло практически на нет, это обуславливается экономикой страны того периода.

Степень изученности проблемы определила выбор объекта, предмета, цели и задач данного исследования.

Объект исследования: общественные отношения, связанные с особенностью влияния ипотеки.

Предмет исследования: теоретический анализ особенностей ипотеки в гражданском праве, как способа обеспечения обязательств.

Целью курсовой работы является анализ особенностей ипотечного кредитования на основе гражданского права, эффективности механизма работы ипотечного кредитования, а также выработка теоретических и практических предложений, направленных на совершенствование предпринимаемых российским государством и обществом в этом направлении мер.

Достижению указанной цели будет способствовать выполнение следующих задач:

1. проанализировать понятие «ипотека»;
2. изучить историю возникновения ипотеки как средства обеспечения обязательств;
3. изучить юридическую природу ипотеки и дать ей определение в соответствии с положениями современного российского законодательства;
4. проанализировать содержание и формы ипотечного кредитования, обозначить круг прав и обязанностей сторон в договоре в России;
5. дать правовую оценку особенности ипотеки земельных участков;
6. изучить ипотечное кредитование в области предприятий, зданий и сооружений;
7. проанализировать и выделить особые черты ипотечного кредитования жилых домов и квартир.

Методологическая база. При написании работы были использованы следующие общенаучные методы исследования: анализ, синтез, системный подход.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов исследования обусловлена их общей направленностью на дальнейшее изучение темы.

Практическая значимость заключается в предложении путей разрешения проблемы.

Структура работы состоит из введения, трех глав, объединенных параграфами, заключения и библиографического списка.

1. ИПОТЕКА В ГРАЖДАНСКОМ ПРАВА

Вступая в сделки, заключая договоры, а также совершая другие договоренности люди стремились своего рода обеспечить выполнение той или иной договоренности. В связи с этим возникновение понятия «залог» напрямую связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон^[2]. При этом необходимо отметить, что одного доверия часто недостаточно, поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия. И дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Смысл отношений, которые устанавливаются между должником и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил М. Брагинский. Он пишет: «В отличие от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство»^[3]. При том М. Брагинский четко указывает, что поручительство «в конечном счёте «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит вещи»^[4].

Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная. Если проследить историческое развитие залога, то можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: «Законодательства народов всегда строги к должнику не платящему, о праве же залога едва в них упоминается»^[5], а затем дополняет, что «законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или, по крайней мере, более редким»^[6].

1.1. Ипотека как способа обеспечения обязательств

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако «ипотека» имеет самостоятельное значение — залог недвижимости как способ обеспечения обязательств^[7].

Согласно ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

- земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 настоящего Федерального закона;

- предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

- машино-места^[8].

При этом стоит уделить особое внимание ипотечному жилищному кредитованию. Так как, если речь идет об ипотеке жилья (комната, часть квартиры, квартира, дом), то предмет залога должен отвечать следующим требованиям:

- иметь отдельную от других квартир или домов кухню и санузел (т.е. коммунальные квартиры в залог не принимаются);

- быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения;

- быть обеспеченным горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне;

- иметь в исправном состоянии сантехническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

Но не только жилье должно отвечать требованиям, предусмотренными правовыми нормами, а также здание, в котором расположен предмет залога. Здание должно отвечать следующим требованиям:

- не находиться в аварийном состоянии;

- не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;

- иметь цементный, каменный или кирпичный фундамент;

- иметь металлические или железобетонные перекрытия;

- этажность здания не должна быть менее трех этажей^[9].

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, результаты оценки его стоимости, существо и срок исполнения обеспечиваемого ипотекой договора, а также право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по соглашению залогодателя с залогодержателем^[10].

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации, с момента которой он вступает в силу. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки, в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним^[11].

Кредитный договор, обеспечиваемый ипотекой, может быть заключен позже регистрации ипотечного договора, а право залога возникает с момента заключения кредитного договора, и заемщик ничем не рискует, если кредитный договор не будет заключен. Вследствие того, что законодательство допускает многократный последующий залог уже обремененного ипотекой имущества, следует включать соответствующее запретительное условие в каждый ипотечный договор^[12].

Договор об ипотеке является не самостоятельным, а акцессорным (дополнительным) обязательством и заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом^[13].

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке^[14]. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

- в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

- в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом, ст. 393 ГК РФ (взыскать с физического лица проценты за пользование чужими средствами сложно, так как в судебном процессе необходимо доказать, что гражданин имел возможность для погашения долга, но не возвратил имеющиеся у него средства и использовал их иначе, а таких практических наработок еще нет)^[15];

- в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

- в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, в каком они имеются к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Отчуждение заложенного имущества собственником возможно лишь с согласия банка. Банк может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества своих требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично. Например, при нарушении сроков внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Взыскание, как правило, производится по решению суда^[16].

Правила Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются к залогу незавершенного строительства недвижимого имущества, если оно возводится на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством порядке^[17].

Выделение залога недвижимости в отдельную категорию, получившую название «ипотека», обусловлено особенностями недвижимой собственности. Преимущества недвижимости в качестве объекта залога относительно других объектов залогового обеспечения следующие: