Добавлен: 28.04.2023
Просмотров: 352
Скачиваний: 1
Критерий изолированности комнаты определяется тем, можно ли ее использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).
Допускается также ипотека строящихся жилых домов. Так, согласно ст. 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.
В таких случаях речь идет не только о договоре ипотеки, предметом которой является недвижимое имущество в виде незавершенного строительства, но и обычном договоре залога, предметом которого является движимое имущество – материалы и оборудование, которые заготовлены для строительства. Другими словами, заключается так называемый смешанный договор, предусмотренный п. 3 ст. 421 ГК. Хотя после окончания строительства оборудование и материалы свою функцию выполняют, они продолжают быть предметом ипотеки.[18]
Залогодателями жилых домов, квартир и их частей выступают физические и юридические лица, субъекты права частной собственности (негосударственной, немуниципальной). Залогодателями не могут быть субъекты права публичной собственности (государственной, муниципальной) на эти объекты, равно как и субъекты права хозяйственного ведения (государственные, муниципальные унитарные предприятия), наделенные законом правом передавать в залог недвижимость с согласия собственника – федерального, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Хозяйственные общества и товарищества, имеющие какой-либо государственный капитал, приобретающие или возводящие жилые дома (квартиры), обладают правом частной собственности на эти объекты. Поэтому на них не распространяется запрет ипотеки государственных (муниципальных) жилых домов (квартир). Стало быть, у них есть право передавать дома (квартиры) в залог.
Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам. (Допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.)
Жилыми здания (дома) признаются по их функциональному назначению, которое определяется не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно, конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим его строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации.
С учетом технических, санитарных и иных потребительских качеств в Законе выделяются две группы жилых домов для ипотеки: индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Надо отметить, что глава 18 ГК упоминает только многоквартирные жилые дома.
К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм настоящей главы применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.[19]
Пример из практики: кредитор обратился в суд с иском о взыскании невозвращенного долга по кредиту и обращении взыскания на заложенное жилье (ипотека в силу закона), представив в суд кредитный договор, закладную и прочие документы, подтверждающие обоснованность требований. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда. Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал. При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения. С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором. Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире. На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал.[20]
Договор ипотеки жилых помещений подлежит государственной регистрации. В Законе о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правила о государственной регистрации ипотеки установлены в ст. 29. Согласно п. 1 и 2 ст. 29 указанного Закона государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество, а отказано в регистрации ипотеки может быть в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается законодательством и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 ст. 29 Закона о регистрации). Погашается регистрационная запись об ипотеке на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения.
Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
3. Ипотека и модернизация Гражданского кодекса Российской Федерации
Авторы Концепции развития гражданского законодательства РФ и разработанного на его основе законопроекта о новой редакции ГК РФ, опираясь как на зарубежный, так и на собственный (дореволюционный) законодательный опыт, предложили для законодательного закрепления и иные ограниченные вещные права, отсутствующие в современном российском гражданском праве. Многие из них представляют несомненный интерес с точки зрения необходимости развития отечественного вещного права.
В Концепции развития гражданского законодательства РФ предлагалось расширить круг ограниченных вещных прав, включив в него помимо рассмотренных выше:
а) право постоянного владения и пользования чужим земельным участком – аналог римского эмфитевзиса (пожизненной наследуемой аренды сельскохозяйственных земельных участков), известной дореволюционному русскому праву в качестве «чиншевого права»;
б) неотчуждаемое и ненаследуемое право личного пользовладения чужой недвижимой вещью (вещами) – аналог римского узуфрукта и его разновидность в виде социального узуфрукта в отношении чужого жилого помещения (аналог римского habitatio);
в) право вещных выдач – получения периодических платежей или иных имущественных предоставлений (например, воды, электроэнергии, сельхозпродуктов и т.п.) за счет чужого земельного участка (известного дореволюционному вещному праву под именем «вотчинных выдач», а германскому праву – «вещных обременений»). Обязанность собственника обремененного земельного участка совершать положительные действия в пользу субъекта такого права отличает его от сервитута.[21]
Проект детально регулирует как общие положения об ипотеке, так и ее отдельные разновидности: ипотеку зданий и сооружений (ст. 303.5), земельного участка (ст. 303.6), прав постоянного землевладения или застройки (ст. 303.7), жилых и нежилых помещений (ст. 303.8), а также правовой режим закладной (ст. 303.9 и 303.10). Столь подробное регулирование, очевидно, предполагает отмену действующего Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» после принятия этих новых правил. Вместе с тем нормы об ипотеке как разновидности залога не могут рассматриваться в полном отрыве от общих положений о залоге, которые все равно должны применяться к ипотечным отношениям, по крайней мере «субсидиарно».
Важной новеллой для этого института стала возможность установления оформляемой закладной независимой ипотеки, в том числе устанавливаемой собственником недвижимости без указания лица, в пользу которого установлено это обременение. Такой институт напоминает германскую конструкцию «поземельного долга» (§ 1191 BGB), особенно «поземельного долга на предъявителя» (§ 1195 BGB), также оформляемого закладной и используемого главным образом для обеспечения кредитных сделок. В связи с этим он обычно именуется обеспечительным поземельным долгом, причем с его помощью можно обеспечивать даже будущие требования.
В редакции законопроекта предполагается, что «независимая ипотека» будет использоваться исключительно в предпринимательских отношениях. Залогодателем здесь может стать только коммерческая организация, а залогодержатель (по общему правилу – банк или иная кредитная организация) вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника-залогодателя (или третьего лица) считается обеспеченным таким залогом (ст. 303.1 – 303.2 проекта).
Согласно ст. 303.4 проекта предметом ипотеки (как независимой, так и обычной – акцессорной) могут стать ограниченные вещные права постоянного землевладения и застройки, однако в отличие от германского ипотечного права в этом качестве не могут выступать вещи и права, которые лишь возникнут в будущем.[22]
Наконец, «квазивещное» право оперативного управления в рассматриваемом законопроекте определяет правовой режим имущества как всех видов учреждений-несобственников (включая имущество, полученное ими за счет разрешенной им деятельности, приносящей доходы) и казенных предприятий, так и всех остальных унитарных предприятий. Иначе говоря, предполагается, что оно поглотит право хозяйственного ведения и окончательно прекратит искусственную дифференциацию права оперативного управления, до сих пор сохраняющуюся как один из реликтов прежнего правопорядка. В этом состоит основное принципиальное новшество данного института в редакции проекта.
Другой принципиально важной новеллой является распространение п. 16 ст. 2 проекта (т.е. его вводными положениями) режима права оперативного управления на земельные участки, находящиеся в законном владении и пользовании унитарных предприятий и учреждений (с расторжением заключенных в их отношении договоров аренды). Это обстоятельство делает юридически однородным правовой режим по крайней мере принадлежащих этим юридическим лицам движимых и недвижимых вещей, хотя бы отчасти упрощая существующую здесь ситуацию.
В числе ограниченных вещных прав п. 2 ст. 223 проекта называет также право ограниченного владения земельным участком (ст. 297.1 проекта). Фактически же речь при этом идет о праве ограниченного пользования таким участком, которое признается за собственником здания или сооружения, не имеющим иного вещного права на земельный участок или договора с его собственником. Оно состоит в возможностях владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению.