Добавлен: 28.04.2023
Просмотров: 351
Скачиваний: 1
В соответствии с п. 5 ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных либо недееспособных лиц. ГК РФ в ст.ст. 26-38 подробно регулирует правила заключения сделок с участием таких лиц. Семейный кодекс РФ (ст. 60) также освещает этот вопрос. В целом нужно признать правомерным и оправданным введение такой нормы в законодательство, однако на практике такая сделка сопряжена со значительными трудностями и практически невозможна.
Во-первых, несовершеннолетний, не имеющий собственного заработка, вряд ли сможет являться заемщиком по договору кредита, гак как возможность заключения такой сделки прямо отрицается ст. 26 и 28 ГК РФ. Лицо, признанное недееспособным, также вправе совершать только мелкие бытовые сделки. Таким образом, такие лица могут выступать только залогодателями, не являющимися должниками.
А здесь мы видим широкое поле для злоупотреблений, ущемляющих права и интересы несовершеннолетних и недееспособных лиц. С другой стороны, указанные лица, достигнув совершеннолетия, либо получив статут дееспособных, могут потребовать признания договора ипотеки недействительным по основаниям, предусмотренным ст. 178 и 179 ГК РФ, таким образом, заключение договора ипотеки с имуществом таких лиц является крайне рискованной сделкой.
Во-вторых, права недееспособных и несовершеннолетних лиц подлежат особой охране со стороны государства и, в соответствии с подзаконными нормативными актами, сделки, направленные на отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние либо недееспособные, а равно залог таких помещений не рекомендуется. Кроме того, указанные лица не могут быть выселены из занимаемого ими жилого помещения без предоставления помещения, адекватного утерянному, то есть практически не могут быть выселены из заложенного помещения. Таким образом, данная норма является исключительно декларативной и не будет подлежать применению в ближайшем будущем.[14]
Залог собственником доли в общей долевой собственности осуществляется им самостоятельно. От имени юридического лица договор подписывается уполномоченным лицом (ст. 53 ГК РФ). По общему правилу руководитель юридического лица действует на основании учредительных документов без особой доверенности. Все остальные должностные лица действуют от имени юридического лица на основании доверенности, и в пределах указанных в ней полномочий. В соответствии с п. 5 ст. 185 ГК РФ доверенности от имени юридического лица выдаются за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. При этом нужно учитывать также правило ст. 185 ГК РФ о том, что доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (а таковой является ипотека), должна быть нотариально удостоверена.
Смысл доверенности – убедить контрагента, что перед ним находится лицо, надлежащим образом уполномоченное доверителем на совершение каких-либо операций. Удостоверяя доверенность, нотариус призван зафиксировать, что то или иное физическое лицо действительно передало другому физическому лицу право на совершение определенных юридически значимых действий, тем самым уменьшается возможность совершения мошеннических действий путем подделки подписей.
Однако требуется ли такое заверение, если доверителем выступает юридическое лицо, наделенное правом выдачи любых видов доверенностей, в том числе генеральной доверенности на представление всех интересов юридического лица?
Безусловно, данный вопрос может являться темой отдельного исследования, однако я полагаю, что законодателю стоит задуматься, действительно ли необходимо подобное нотариальное удостоверение, и принять решение, упрощающее и без того сложный порядок заключения ипотечного договора. Однако в настоящий момент необходимо отметить, что судебная практика пошла по пути признания необходимости нотариального удостоверения доверенностей, выдаваемых юридическими лицами своим представителям, кроме случаев последующего одобрения сделки представляемым (ст. 183 ГК РФ).
2. Характерные черты договора ипотеки жилого помещения
Ипотека жилых домов и квартир является наиболее распространенной разновидностью ипотеки. Помимо главы XIII Закона об ипотеке и соответствующих статей ГК она регулируется также рядом специальных правовых актов.
Предметом ипотеки в данном случае, как следует из названия, являются жилые дома и квартиры. Они указаны в ряде правовых актов под общим названием «жилые помещения» и рассматриваются как разновидность недвижимого имущества. Несмотря на отсутствие всеобъемлющего легального определения недвижимости, законодатель дает определение такой его разновидности, как недвижимость в жилищной сфере. Жилищный кодекс РФ (п. 2 ст. 15) определяет жилое помещение как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).[15]
Таким образом, жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Соответственно, не являются жилыми помещениями подсобные помещения (кухня, коридор и т.п.). Критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор). Таким образом, требование изолированности жилого помещения заключается в том, что оно представляет собой конструктивно обособленную функциональную часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, имеющую обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющую в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других жилых помещений (мест общего пользования).
Надо отметить, что в главе XII Закона об ипотеке регламентируется ипотека зданий. Понятие здания соотносится с понятием жилого помещения, как целого и части, следовательно, нормы главы XIII являются специальными по отношению к главе XII.
Глава XIII Закона об ипотеке говорит о таких специфических недвижимых жилых объектах, как часть жилого дома или часть квартиры, строящиеся жилые дома. Отдельная статья посвящена ипотеке жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. Закон различает индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры, принадлежащие на праве собственности гражданам (допускается лишь ипотека жилых помещений, находящихся в частной собственности). Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не разрешена.
Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются (п. 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных. Об этом, в частности, говорится в п. 4 ст. 292 ГК, согласно которому отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
Ипотека жилых домов осуществляется одновременно с ипотекой земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый дом, либо одновременно с ипотекой принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Поэтому наряду с применением норм главы XIII применяются нормы гл. XI, регулирующие особенности ипотеки земельных участков.[16]
Понятие «здание» многофункционально, по своему целевому назначению оно может быть промышленным, производственным, административным, жилым, складским, учебным, бытовым и т.п. Как следствие разного назначения, оно имеет конструктивно разные потребительские качества. При определенных условиях возможно осуществление взаимного конструктивного перехода из одного технического, санитарного состояния в другое, из одной целевой разновидности – в другую функциональную разновидность здания (из жилого в нежилое – ст. 8 ЖК), совмещение в одном здании нескольких функциональных разновидностей. Жилой дом, утративший свои потребительские качества, может быть переоборудован в нежилое здание, если позволяют его технические характеристики. Первые этажи жилого дома могут быть изначально спланированы как нежилые – торговые, канцелярские, производственные. В жилом доме законом установлен пока единственный запрет на использование его помещений в нежилых целях – размещение в нем промышленного производства (ст. 288 ГК, ст. 17 ЖК).
Критерий дифференциации зданий – их функциональное назначение, которое определяется не субъективно, допустим, фактом использования в тех или иных целях, а объективно, конструктивным назначением, проектной документацией, по правоустанавливающим документам, сопровождающим его строительство, капитальный ремонт, реставрацию, реконструкцию, отражающим целевую направленность проектно-сметной документации. На практике зачастую допускается распространенная ошибка, когда, например, по факту проживания в здании (строении) людей определяют его назначение как жилое.
Месту жительства соответствует здание исключительно капитального типа, месту пребывания – жилые строения и некапитального типа, не предназначенные к постоянному проживанию.
Классификация жилых домов по их назначению определяется юридически, по данным Единого государственного реестра прав на недвижимость. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость принимается судебными органами как доказательство функционального назначения здания.[17]
Закон подразделяет жилые дома для ипотеки на две группы в зависимости от технических, санитарных и иных потребительских качеств – индивидуальные и многоквартирные жилые дома. Из этих групп домов ГК (гл. 18) использует только понятие многоквартирных жилых домов.
К индивидуальному следует отнести одноквартирный жилой дом, предназначенный для одной семьи по техническим, санитарным и иным потребительским качествам, состоящий из одной и более комнат, связанных сообщением с местами общего пользования дома и внешней средой, независимо от того, принадлежит ли жилой дом одному собственнику или на праве общей собственности нескольким лицам без технического раздела между ними или выдела части занимаемого жилого помещения и мест общего пользования в установленном порядке. Как только отдельная квартира технически и юридически разделена между двумя и более собственниками, она переходит в режим коммунальной квартиры, многоквартирного жилого дома.
Понятие многоквартирного жилого дома конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Дом может быть гостиничного типа, где площадь каждого жилого помещения с его обустройством изолирована от мест общего пользования дома, но связана с ними сообщением, а также внешней средой.
Как видно из подп. 3 п. 1 ст. 5 и п. 4 ст. 74 Закона об ипотеке, в ипотеку может быть передана и часть жилища при условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, что при этом остаются местом постоянного проживания. Не случайно в п. 4 указаны части дома (квартиры) в виде одной или нескольких изолированных комнат, что отвечает минимальному требованию к жилому помещению. Комната как изолированное жилое помещение квартиры (коммунальной квартиры), имеющая сообщение с ее местами общего пользования и внешней средой, может быть самостоятельным объектом права собственности в отличие от нежилого помещения, которое всегда выражено идеальной арифметической долей в общей собственности. Места общего пользования коммунальной квартиры (санузел, коридор) являются общим имуществом собственников коммунальной квартиры и подчиняются правилам ст. 290 ГК.
К ипотеке части дома (квартиры) применяются особенные и общие правила Закона об ипотеке. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, в соответствии с п. 4 ст. 74 Закона, к такой ипотеке, соответственно, применяются правила об ипотеке жилого дома и квартиры главы XIII Закона об ипотеке. Поэтому в ипотеку может быть передана и часть жилища при условии делимости части дома (квартиры), если технически они делимы так, что при этом остаются местом постоянного проживания.