Файл: Ипотека, ее основания, предмет и виды.pdf

Введение

Актуальность темы исследования заключается в том, что в настоящее время законотворческая деятельность, направленная на совершенствование норм вещного права в связи с разработкой проекта федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», прежде всего предопределена необходимостью устранения противоречий в этом правовом институте.

Предложение о расширении круга ограниченных вещных прав не вызывает сомнения ни с теоретической, ни с практической точек зрения. В проекте ГК РФ к ограниченным вещным правам предполагается отнести право застройки, право постоянного землевладения, сервитут, право личного пользовладения, ипотеку, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещной выдачи, право ограниченного владения земельным участком. Большая часть из указанных ограниченных вещных прав вводится в российское гражданское право впервые. Некоторые их ближайшие аналоги, к примеру право вещной выдачи, можно обнаружить лишь в дореволюционном законодательстве. Право приобретения чужой недвижимой вещи является абсолютной новеллой.

Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Цель исследования заключается во всестороннем изучении понятия и содержания ипотеки, ее основания, предмета и видов.

Задачи исследования:

– дать общую характеристику ипотеки;

– описать характерные черты договора ипотеки жилого помещения;

– осветить ипотеку и модернизацию Гражданского кодекса Российской Федерации.

Структура курсовой работы – работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

1. Общая характеристика ипотеки

1.1.Правила заключения договора об ипотеке, основания и предмет

Основанием возникновения ипотеки может являться закон либо договор. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки.

В ряде случаев ипотека может возникнуть на основании норм закона. В частности, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика (п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи. Данное положение закона является чрезвычайно важным для построения всей системы ипотечного кредитования в России, которая основана на том, что именно приобретаемое имущество является основным обеспечением возвратности кредитных средств.^[1]

Сейчас система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

1) договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;

2) трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (кредитор, заемщик, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику), а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

3) договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Таким образом, заемщик, приобретающий жилье за счет кредита банка, становится обязанным передать вновь приобретаемое жилье в залог. Складывается ситуация, в которой, несмотря на то, что законодатель установил диспозитивность нормы о предоставлении приобретаемого имущества в качестве залога, подзаконные нормативные акты устанавливают обязательность передачи такого имущества в залог. Условие об обязательности предоставления приобретаемого имущества в качестве залога негативно сказываются на количестве потенциальных заемщиков, которые, не будучи уверенными в возможности возврата полученного кредита, не желают приобретать жилье, с которым, вероятно, придется потом расставаться.^[2]

В соответствии со своим назначением ипотека обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика перед кредитором. Однако непосредственно нормы о «денежном требовании» закреплены только в «Основных положениях о залоге недвижимого имущества – ипотеке», не являющихся нормативным актом и носящим рекомендательный характер. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Закон также предусматривает использование ипотеки (условия оговариваются в договоре об ипотеке) в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее части.

Так, договор об ипотеке был заключен сторонами в целях обеспечения исполнения обязательств по генеральному соглашению о выдаче банковских гарантий. По мнению суда, регистрирующий орган неправомерно отказал в государственной регистрации данного договора и обременения в отношении предмета ипотеки, сославшись, в частности, на то, что договор по сути являлся договором о намерениях, а обязательства по генеральному соглашению до выдачи банковской гарантии не носили денежного характера, поскольку в силу ст. 2 Закона об ипотеке закон не исключает возможности использования ипотеки в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из банковской гарантии и договора о ее предоставлении, согласно п. 3 ст. 11 Закона положения договора ипотеки, в соответствии с которыми обеспечиваемое ипотекой обязательство в полном объеме не возникло у стороны договора на дату его подписания, не являются препятствием для государственной регистрации такого договора, ипотекой обеспечивались обязательства принципала по своевременному и полному возврату банку денежных средств, уплаченных им в соответствии с банковскими гарантиями, по оплате банку вознаграждения за предоставление банковской гарантии, выплате неустойки, следовательно, обязательства носили денежный характер.^[3]

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Среди требований по кредитному договору или договору займа следует выделять не только сумму кредита или сумму займа, но и выплату процентов по указанным договорам.

Ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Так, руководствуясь, в том числе, п. 4 ч. 2 ст. 54 Закона об ипотеке, п. п. 5, 6 информационного письма ВАС РФ от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», суд пришел к выводу, что с учетом того, что залогодержатель и залогодатели при рассмотрении дела ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ходатайств о проведении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости заложенного имущества не заявляли, от ее оплаты отказались, стоимость имущества, установленная в договорах залога в целом, незначительно превышала цену, указанную в представленных залогодержателем отчетах оценщика, суд нижестоящей инстанции, отклонив эти отчеты, обоснованно определил начальную продажную цену залогового имущества в соответствии с договорами залога и ипотеки. По мнению суда, само по себе отличие данной цены от цены, определенной на основании отчета оценщика, нельзя было признать нарушавшим права залогодержателя, поскольку такая цена не являлась окончательной, но подлежала определению на торгах.^[4]

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. По общему правилу (ст. 337 ГК РФ) залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения. Эта норма, воспроизведенная в п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», носит диспозитивный характер, что позволяет сторонам установить в договоре иные условия.^[5]

Основные положения закона следующие:

– предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

– все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;

– детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору о переходе прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);

– может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

– залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Согласно ст. 42 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.^[6]

Ипотека – это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т.е. должника. В ипотечном договоре предусматриваются различные варианты взаимоотношений между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя, пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т.д.^[7]

1.2. Содержание договора об ипотеке

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;