Файл: Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае..pdf

2) законодательно оформлена деятельность всех профессиональных субъектов ипотечного рынка;

3) приняты меры государственного стимулирования ипотечного кредитования:

предусмотрен имущественный налоговый вычет по подоходному налогу в сумме до 2000000 рублей с одновременным увеличением срока его предоставления (на весь период погашения кредита);

утратили силу положения законодательных актов Российской Федерации в части налогового контроля за расходами физических лиц на приобретение недвижимого имущества;

4) принят Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах", который устанавливает порядок выпуска, эмиссии, выдачи и обращения нового вида ценных бумаг - ипотечных ценных бумаг, определяет требования к эмитентам этих бумаг, направленные на снижение рисков для инвесторов, а также порядок ликвидации и банкротства эмитента ипотечных ценных бумаг с одновременной защитой прав кредиторов - держателей этих бумаг.

В соответствии с вышеназванным Федеральным законом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.

Системный характер действий органов государственной власти Пермского края, комплексный подход к решению проблемы, последовательное проведение этапов мероприятий и их своевременная финансовая поддержка позволят обеспечить достижение основных целей Программы.

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;

подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;

обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

2.1.Участники.

Система ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае формируется на основе согласованного взаимодействия органов государственной власти Пермского края, операторов ипотечного рынка, граждан-заемщиков и профессиональных участников ипотечной деятельности.

- Организация реализации Программы, осуществление контроля за ходом ее выполнения, обеспечение нормативной правовой базы, формирование соответствующей инфраструктуры на территории края, определения места осуществления “пилотных” проектов^[5] возложена на Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края.

- Органы местного самоуправления должны создать благоприятные условия для реализации проекта, выделить участки под строительство, предоставить безвозмездные субсидии ипотечным заемщикам, содействовать деятельности Ипотечного оператора.

- Заемщики (физ. лица) – желающие приобрести жилье на территории Пермского края в кредит под залог.

- Кредитными организациями можно считать банки, Ипотечный оператор. Они предоставляют кредиты в соответствии с законодательством РФ. В дальнейшем к этому списку можно будет причислить ипотечные банки, стройсберкассы и другие уполномоченные организации.

- Заказчик-застройщик, застройщик или собственник жилья могут являться продавцами жилья.

- Личное страхование заемщиков, страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка, страхование заложенного жилья осуществляют страховые компании (лицензированные).

- Оценку жилых помещений, являющихся предметом залога осуществляют юридические и физические лица, имеющие соответствующую лицензию.

- Органы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, паспортные службы обеспечивают необходимое юридическое сопровождение сделок.

- Оператор первичного ипотечного рынка - ОАО "Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ОАО ПАИЖК). Он экономически самостоятелен. Основными источниками доходов Ипотечного оператора являются плата за услуги, оказываемые гражданам - потенциальным заемщикам при оформлении кредитов, плата за услуги, оказываемые заемщикам в период пользования кредитами, плата за услуги, оказываемые профессиональным участникам системы ипотечного жилищного кредитования, доходы от размещения временно свободных средств. Данные поступления позволяют Ипотечному оператору функционировать до определенной степени автономно и реинвестировать прибыль в развитие инфраструктуры первичного ипотечного рынка. Так же к функциям Ипотечного оператора относится ведение приема населения и оказание услуги потенциальным заемщикам по поиску жилья и оформлению договоров; осуществление рефинансирования ипотечных кредитов путем приобретения закладных у кредиторов и продажа данных кредитных обязательств операторам вторичного рынка - ипотечным агентствам; размещение временно свободных средств в банках с целью кредитования ими строительных проектов и т.д..

- Операторы вторичного ипотечного рынка - центральное звено в двухуровневой системе ипотечного кредитования. Основная задача - привлечение долгосрочных ресурсов на ипотечное кредитование и рефинансирование организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов (первичных кредиторов).

- Объединения ипотечных операторов, выполняющие сервисные функции обслуживания ипотечных кредитных обязательств и гарантирования платежей (а при необходимости - замещения обязательства в пуле^[6]) оператору вторичного рынка.

- Инвесторы, ими могут быть юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (закладными), а также сами закладные. К их числу относятся пенсионные и инвестиционные фонды, инвестиционные банки, страховые компании, иные предприятия, иностранные инвесторы и граждане.

- Предполагается, что в ближайшем будущем к инвесторам можно будет причислить Пенсионный фонд Российской Федерации, негосударственные пенсионные фонды.

2.2.Система программных мероприятий и управление программой.

Каждый год из бюджета Пермского края должны финансироваться целевые программы государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании. Выделение субсидий утверждается нормативными актами Правительства края. Так же за счет бюджета ипотечный оператор должен формировать фонд жилья для временного поселения граждан (или из внебюджетных источников, или из собственного имущества).

На Ипотечный оператор возлагается обеспечение консультационного обслуживания граждан, вовлечение банков - первичных кредиторов, сформирование инфраструктуры первичного рынка ипотечного жилищного кредитования, рефинансирование закладных для привлечения долгосрочных финансовых ресурсов.

Правительство Пермского края будет стимулировать развитие жилищного строительства, ориентированного на запросы ипотечных заемщиков, разрабатывая новые принципы жилищной политики в крае; заключая комплексные договоры с органами местного самоуправления о формировании комплексов жилищной застройки в рамках ипотечных проектов, о способах обеспечения их необходимой инфраструктурой и сетями; привлекая инвестиции в развитие строительной индустрии и строительство через предоставление гарантий (поручительств) по обязательствам третьих лиц, участие в ипотечных альянсах и принятие целевых программ развития лизинга на приобретение строительной техники, технологий и оборудования.

2.3.Модель ипотечного жилищного кредитования.

Деятельность участников первичного рынка ипотечных жилищных кредитов регулируется Ипотечным оператором на основе Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандартов).

В качестве первичных кредиторов выступают Ипотечный оператор, универсальный банк и в ближайшей перспективе кредитный потребительский кооператив граждан.

Заемные средства, предоставляемые заемщикам первичными кредиторами, поступают на расчетные счета продавцов жилья (застройщиков, подрядчиков, поставщиков стройматериалов и услуг).

На основании заключения о возможности получения потенциальным заемщиком ипотечного жилищного кредита Ипотечный оператор формирует кредитное дело заемщика и представляет его в кредитную организацию для утверждения и принятия окончательного решения о выдаче ипотечного кредита.

Далее заемщиком напрямую или по доверенности от заемщика (договора) Ипотечным оператором оформляются кредитный договор и, при необходимости, договор ипотеки с кредитной организацией на основании договора, подтверждающего получение прав собственности на жилье заемщиком (купли-продажи или инвестиционного контракта). На основании доверенности от заемщика или на основании агентского договора со страховой компанией Ипотечный оператор оформляет для заемщика договор страхования, включающий виды страхования, требуемые Стандартами. Ипотечный оператор помогает заемщику в оформлении иных договоров и документов, если эта услуга предусматривается прейскурантом.

После оформления необходимых договоров и удостоверения сделки нотариусом Ипотечный оператор на основании доверенности от заемщика (договора) производит государственную регистрацию ипотечной сделки и, по ее завершении, передает заемщику свидетельство о праве собственности на жилье, кредитный договор, договор ипотеки, договор страхования и иные документы, удостоверяющие сделку.

2.4.Рефинансирование ипотечных кредитов.

По мере развития первичного рынка ипотечных кредитов формируются условия для интеграции системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края в федеральную систему ипотечного жилищного кредитования.

Методической основой интеграции являются стандарты системы ипотечного жилищного кредитования Пермского края, которые в этом случае не должны противоречить Стандартам и (или) иным правовым актам в сфере ипотечного кредитования.

Ипотечный оператор может выступать контрагентом ипотечных агентств в операциях с закладными, при размещении эмитируемых агентством ипотечных ценных бумаг в Пермском крае.

Для привлечения инвестиций ипотечных агентств Ипотечный оператор использует собственные ценные бумаги (облигации, закладные листы, сертификаты участия), обеспеченные закладными, а также гарантиями Правительства РФ. Доходность ипотечных ценных бумаг определяется рыночными условиями.

Ипотечный оператор на условиях, согласованных с ипотечными агентствами, обеспечивает ипотечное кредитование в Пермском крае при гарантии рефинансирования возникших в результате закладных.

Ипотечный оператор в ходе реализации собственной региональной политики ипотечного кредитования может также переуступать ипотечным агентствам закладные с дисконтом, обеспечивающим требуемую инвесторами доходность.

При отсутствии у ипотечных агентств кредитных ресурсов для рефинансирования и наличии спроса на ипотечные ценные бумаги в регионе Ипотечный оператор может находящимся у него в распоряжении пулом закладных составить покрытие ипотечных обязательств ипотечных агентств. Закладные обмениваются на ипотечные ценные бумаги, которые реализуются региональным инвесторам.

Объем инвестиций ипотечных агентств в региональную систему ипотечного жилищного кредитования будет определяться объемом ипотечных обязательств, отвечающих установленным требованиям.

Одной из целесообразных форм финансирования региональной системы ипотечного жилищного кредитования является выпуск Ипотечным оператором ипотечных сертификатов участия и их размещение, в том числе, среди региональных инвесторов и населения. Закладные объединяются в пул и на их основе выпускаются ценные бумаги, обеспеченные денежными потоками и стоимостью данных активов. При секьюритизации ипотечные активы выводятся за баланс лица, гарантирующего выпуск, и, таким образом, обеспечивается его долгосрочная ликвидность.

При рефинансировании ипотечных кредитов и размещении ипотечных ценных бумаг условия сделок с данными активами могут существенно отличаться от условий, зафиксированных в первичных документах (процентная ставка в кредитном договоре, купонная ставка в проспекте эмиссии ипотечных облигаций). В этом случае требуемая инвесторами доходность ипотечных ценных бумаг может быть достигнута путем корректировки цены реализации таких бумаг относительно их номинальной стоимости.