Файл: Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае..pdf

Если цена реализации закладных (облигаций, закладных листов, сертификатов участия) ниже их номинальной (балансовой) стоимости, то доходность, обеспеченная инвестору, окажется выше, чем номинальная доходность (процентная ставка). Разница между номинальной стоимостью и ценой реализации - дисконт - составляет операционный убыток продавца ценной бумаги.

Глава.3 Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае

По обеспеченности жильем Пермский край находился в 2017 году на 62-м месте в России: этот показатель равнялся 18,9 кв. м на 1 жителя, тогда как в среднем по Российской Федерации этот показатель составил 20,2 кв. м/чел., в Приволжском федеральном округе - 19,9 кв. м/чел., в Уральском федеральном округе - 19,5 кв. м/чел.

Жилищное строительство в регионе по сравнению с другими регионами Российской Федерации и со среднероссийским уровнем является критическим. Пермская область по вводу жилья на душу населения в 2005 году занимала 57-е место в России с показателем 148 кв. м на 1000 человек населения, тогда как в лидирующем регионе, Московской области, в 2005 году было построено 625 кв. м на 1000 человек населения, а среднероссийский уровень составляет 252 кв. м на 1000 человек населения, средний по Приволжскому федеральному округу - 246 кв. м/1000 чел., средний по Уральскому федеральному округу - 229 кв. м/1000 чел.

Существующие объемы жилищного строительства обеспечивают воспроизводство лишь порядка 0,7% жилищного фонда, что заведомо ниже темпов его выбытия. Необходимо увеличение темпов обновления жилищного фонда до 3-5% (в 4-7 раз).

Одной из самых острых государственных проблем является естественная убыль населения России. Для сохранения простого воспроизводства любого общества необходимо обеспечить коэффициент рождаемости в среднем 2,14 ребенка. В России в 2017 году, по данным Госкомстата России, он составляет 2,08.

В Пермском регионе, по прогнозам территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Пермской области и территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Коми-Пермяцкому автономному округу, суммарный коэффициент рождаемости, характеризующий средний уровень рождаемости детей на одну женщину, в 2015-2017 годах ожидается на уровне 1,98. Нерешенная жилищная проблема становится основным фактором отказа от рождения второго ребенка, в результате чего происходит сокращение среднего размера семьи. В настоящих экономических условиях, при отсутствии перспектив получения жилья, возможен также отказ от рождения первого ребенка, в то время как целевая демографическая политика по отношению к молодежи должна способствовать повышению рождаемости.

Ежегодно проводимые социологические исследования показывают, что для молодых жителей Прикамья жилищная проблема является первостепенной.

Как правило, молодые семьи не могут получить доступ на рынок жилья без бюджетной поддержки. Даже имея достаточный уровень дохода для получения ипотечного жилищного кредита, они не могут оплатить первоначальный взнос при получении кредита. Молодые семьи в основном являются приобретателями первого в своей жизни жилья, а значит, не имеют в собственности жилого помещения, которое можно было бы использовать в качестве обеспечения уплаты первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа. К тому же, как правило, они еще не имеют возможности накопить на эти цели необходимые средства. Однако данная категория населения имеет хорошие перспективы роста заработной платы по мере повышения квалификации, и государственная помощь в предоставлении средств на уплату первоначального взноса при получении ипотечных жилищных кредитов или займов будет являться для них хорошим стимулом дальнейшего профессионального роста.

Поддержка молодых семей при решении жилищной проблемы станет основой стабильных условий жизни для этой наиболее активной части населения, повлияет на улучшение демографической ситуации в стране. Возможность решения жилищной проблемы, в том числе с привлечением средств ипотечного жилищного кредита или займа, создаст для молодежи стимул к повышению качества трудовой деятельности, уровня квалификации в целях роста заработной платы. Решение жилищной проблемы молодых граждан Пермского края позволит сформировать экономически активный слой населения.

По информации территориального органа Федеральной службы государственной статистики в Пермском крае около 73 тысяч молодых семей, в которых оба супруга моложе 30 лет. При исследовании проблемы установлено, что обеспеченность собственным жильем молодых семей Прикамья - менее 30%, улучшить жилищные условия стремятся более 70% семей, что составляет около 51 тысячи молодых семей.

На вопрос о намерениях улучшить свои жилищные условия утвердительно ответили примерно 50% молодых людей как в городе, так и на селе. При этом приобрести или построить жилье, рассчитывая на свои средства, в состоянии только 18% горожан и 33% сельских жителей.

Иной раз садишься вечером у телевизора, а там какой-нибудь американский фильм о семью, которая живет в своем домике и весело отмечает Рождество у елки. Потом фильм кончается. Начинаются новости со статистическими данными о жилищном положении граждан нашей страны. Потом и они кончаются. А мы остаемся в крохотных квартирках, где и елку то поставить некуда. О чем речь? Скажите, сколько кв. м. приходиться на члена вашей семьи? В моей семье каждому отведено 10,5 кв. м. (вместе с балконом).

Но что мы можем требовать от нашей системы, которая только недавно начала догонять развитые капиталистические страны.

В помощь ранее упомянутой Программе (Глава 2) была разработана еще одна, рассчитанная именно на молодые семьи^[7]. Общий объем финансирования последней – 5440 млн. руб. (544 млн. руб. – федеральный бюджет; 1144 млн. руб. – краевой бюджет; 488 млн. руб.– местные бюджеты; 3264 млн. руб. – внебюджетные источники).

Ее участником может стать семья (из одного или двух человек, не старше 35 лет), имеющая хотя бы одного ребенка. Одним из условий для приобретаемого жилья является наличие 18 кв. м. для каждого члена семьи (для семьи из 2 человек – не менее 21 кв.м.). Основными целями этой Программы являются:

дальнейшее развитие системы государственной поддержки молодых семей в решении жилищной проблемы;

улучшение демографической ситуации в Пермском крае;

стимулирование сознательного трудоустройства молодых граждан.

В ходе проведения данной Программы должны получиться следующие результаты: в 2015 улучшить свое жилищное положение должны 1300 молодых семей, а в 2018 – уже 2000; в каждой 10 из этих семей ожидается появление нового пермячка.

Развитие ипотеки в нашем регионе началось с приходом специалистов ОАО ПАИЖК в 2000 году. Именно тогда началась разработка процедуры выдачи ипотечного кредита. Велись консультации с администрацией Пермской области, шло согласование Программы (Глава 2) развития ипотечного кредитования в нашем регионе. Привлекались к работе банки, агентства недвижимости, страховые и оценочные организации. Постепенно создавалась инфраструктура.

В августе 2003 года было подписано соглашение между администрацией Пермской области, региональным ипотечным оператором и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК^[8], г. Москва) об организации ипотеки в Пермской области.

В декабре 2003 года был выдан первый в истории нашего региона ипотечный кредит. Молодая семья не побоялась стать первым ипотечным заемщиком и взяла кредит на 20 лет, купив квартиру в Закамске.

На сегодняшний день филиалы ПАИЖК работают в Кунгуре, Добрянке, Березниках, Лысьве и Чусовом.

В середине февраля в Перми проходила выставка с жилищной тематикой. На ней были представлены различные организации, имеющие возможность для оказания содействия в приобретении жилья. Среди них были: Сбербанк России, Международный Московский банк, Камабанк, ОАО ПАИЖК, ООО “Доступное жилье” и др. Разработаны различные виды ипотечных кредитов. Они отличаются друг от друга:

- ценовыми максимумами/ минимумами;

- сроками кредитования (от 1 года до 25-30);

- процентными ставками (в среднем от 11% до16%);

- порядком погашения;

- валюта;

- возрастные ограничения (18/21 – 55/75);

- минимальный первоначальный взнос в процентном соотношении от стоимости приобретаемого жилья (не менее 10%) и т.д.

Структуры разные. Решившийся на приобретения жилья с помощью ипотеки сможет подобрать наиболее выгодный для себя вариант.

Заключение

Мы родились на стыке тысячелетий. Огромное количество изменений претерпевает наше общество. С одной стороны, это очень страшно, когда все вокруг изменяется так быстро, что не успеваешь уследить за всем. С другой стороны, это прекрасные мгновения, жизнь вокруг нас просто кипит. Мы находимся в гуще событий, которые носят глобальный характер. Кто-то может спросить “Причем тут ипотечное кредитование в Пермском крае?”. Но не надо забывать, что из малого складывается большое. Россия может стать развитой страной только тогда, когда каждый ее регион сможет достойно развиваться. А благополучие региона складывается из счастливых семей, в окнах которых горит свет домашнего очага, где каждый может сказать: “Мой дом – моя крепость”.^[9]

Нужно честно себе признаться, что у нас есть проблемы. Да, у нас проблемы в экономике; да, у нас проблемы в социальной сфере. Их у нас очень много. Но если мы начнем работу над устранением одной из них, острота всех остальных начнет спадать.

Государство – это единый организм. Ипотечная система может помочь стабилизировать неудовлетворительное состояние экономики страны. Ипотека, с одной стороны, помогает решить социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении население страны жильем, ускорении приватизации и повышения эффективности промышленного производства, с другой стороны, способствует снижению инфляции. Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы граждан в улучшении жилищных условий, кредиторов - в предоставлении масштабного и надежного кредитного продукта, а также организаций строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства. Ипотека, являясь, по сути, коммерческим инструментом, снимает с государства часть социального обременения и предоставляет возможность решить проблему приобретения жилья всем категориям граждан.

Ипотечное кредитование – это не только решение жилищных проблем граждан. “Это дополнительные рабочие места, рост доходов, прирост населения, а в целом и развитие всего региона в целом”^[10].

Так как ипотечное кредитование начинает свою историю в крае с 2003 года, можно сказать, что у нас все только начинается. Только в последние несколько лет появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Этот стало возможным благодаря фундаментальной законодательной базе, основу которой составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, Концепции жилищного кредитования, а также другие нормативные акты, являющиеся частью “пакета жилищного законодательства”. Постепенно мы всего добьемся.

Разъяснительная работа по этой теме стала проводиться буквально только в последние года три. При последнем общении Президента В.В. Путина с народом в прямом эфире был задан вопрос, о причине столь высоких по сравнению с развитыми странами процентных ставках. Владимир Владимирович дал лаконичный и, на мой взгляд, наиболее правильный в условиях нашей страны ответ. Процентная ставка не может быть ниже уровня инфляции в стране. Кто станет работать себе в убыток?

Условия, которые существуют на данный момент, нельзя назвать доступными для всех. Проценты очень высокие. Переплата получается примерно 300% (почти в 3 раза). Но нельзя так же упускать и тот момент, что приобретаемое жилье со временем тоже поднимется в цене. С большей вероятностью можно утверждать, что через 20 лет ваша квартира будет стоить раз в 10 дороже ее первоначальной стоимости. Например, с января 2006 года цена за кв.м. жилья на Первичном рынке по декабрь 2006 выросла на 10000 р. и составила 37100 р., а на Вторичном рынке – на 12540 р. и составила 38200 рублей.^[11] Вот вам и долгосрочное вложение капитала. Между прочим, положительные тенденции в уменьшении процентной ставки за пользование ипотечным кредитом очень хорошо заметны. С 2014 года ставка каждый год уменьшалась на один процент.

Наверное, меня многие не поддержат, но я считаю, что ипотека – необходимость, которая, может сначала имеет не очень приглядный вид. Но что в этой жизни появляется на свет идеально подготовленным к окружающему и в дальнейшем не претерпевает изменений? Я ничего подобного не знаю.

Не надо отрицать все новое и неизвестное. Нужно просто дать ипотечному кредитованию шанс. Кто знает, “может быть в этом мире станет хотя бы на одну улитку без домика меньше”^[12].