Файл: Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае..pdf

ВВЕДЕНИЕ

В современной России, как и в свое время в СССР жилищный вопрос для большей части населения всегда был очень актуален (речь, прежде всего, идет о крупных городах). Этому способствовали две основные причины:

1. Количество квартир и общие объемы жилплощади значительно уступают из года в год растущим потребностям населения. Судите сами: на одного россиянина приходится 19,7 кв. м., в то время как в Швеции – 40 кв. м., в США – 70 кв. м.. Конечно, новое жилье строиться, в последнее время даже ударными темпами. Так, “согласно статистике, за 5 последних лет число затрат на возведение жилья увеличилось в 5 раз: с 35млрд. рублей в 2013 году до 175 млрд. в 2017. В 2013 году было введено в эксплуатацию 30млн. кв.м. жилья, а в 2017 году – 40млн. Однако спрос на жилье только усиливается”.

2. В общей массе рост доходов населения уступает росту цен на жилье. И в ближайшем будущем вряд ли с этой динамикой произойдет что-то кардинальное (в плане улучшения). Следует отметить, что в СССР в целом было легче, как говорили в то время, “получить” квартиру, чем в современной России стать владельцем аналогичного варианта. Но это – в целом. Т.е. советское общество было гораздо более социально ориентировано, чем РФ времени начала XXI века. Сейчас лишь небольшая часть лиц имеет право на бесплатное получение жилья. Остальные граждане РФ находятся в условиях свободного плавания.

Однако не все так печально. Результаты демократизации российского общества не прошли даром - сегодня, согласно статистическим данным, не менее 5 % населения способно, при необходимости, приобрести за свой счет как минимум однокомнатную квартиру. Правительство РФ в последние годы изыскало возможности, нет, не дарить квартиры, но выдавать населению кредиты на приобретение жилья на не очень суровых условиях. Это позитивное начинание осуществляется под эгидой федеральной программы “Жилище”^[1], которая подразумевает развитие ипотечного кредитования населения и в части ипотеки реализуется через коммерческие организации.

Сегодня слово “ипотека” имеет широкое распространение как в профессиональном лексиконе участников финансового рынка, ранка недвижимости, так и среди той части населения, которая гордо обозначается как “экономически активная”.

Однако, стоит признать, что информированность населения о системе ипотечного кредитования и ее государственной поддержке, всех существующих возможностях ипотеки на низком уровне. Осведомление населения происходит скорее путем “сарафанного радио”, нежели из каких-либо массовых источников информации. Что мы слышим с экранов телевизоров? Это, скорее всего, какие-то статистические данные о количестве сданного в эксплуатацию жилья, это рассуждения каких-то политиков, знания которых сводятся лишь к наименованию законов, вступивших в действие или еще разрабатываемых. Основные функциональные моменты, кто есть профессиональный участник и какова его роль, элементы инфраструктуры рынка и их взаимосвязи, в чем состоит государственная поддержка и какую роль в развитии ипотечного кредитования играют местные власти и, наконец, Региональный оператор – к чему обязывает этот статус? Это лишь часть вопросов, которые необходимо поднять на рассмотрение.

Хотя ипотечное кредитование – это отнюдь не приобретение последних годов, источников, из которых можно было бы черпать информацию очень мало. В большей части они представляют собой различные нормативные акты. Так же недавно в свет в электронном виде вышла книга Ивана Александровича Базанова^[2]. 15 февраля вышел в свет первый номер газеты “Национальный проект ИПОТЕКА В ПРИКАМЬЕ”. Данное издание было представлено на выставке, посвященной жилищному строительству, проходившей в середине февраля 2017г. на Пермской Ярмарке. Инициатором выпуска издания стал Ипотечный оператор ОАО ПАИЖК.

Ипотечное жилищное кредитование в Пермском крае - это очень серьезная тема. Чтобы хоть чуть-чуть ее можно было назвать и моей, мне кажется, необходимо изучить хотя бы вкратце историю появления этого института, какое развитие он получил в нашей стране в целом и как смог прижиться уже конкретно у нас в регионе. У многих людей имеется огромное количество предрассудков по этой теме. Когда слышат слово “ипотека”, сразу представляют себе кабальные проценты, огромную переплату, долговую яму – и все это до самой старости. Человек всегда боится того, что ему не известно. Надеюсь, при завершении этой работы станет на одного человека с предрассудками по поводу ипотечного жилищного кредитования меньше.

Глава.1 Зарождение понятия

Жилищная ипотека - это кредитование приобретения в собственность жилья под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права, начиная со времен древней Греции и Древнего Рима. Термин “ипотека” впервые появился в Древней Греции в начале VI веке до н.э. (его ввел архонт Солон) в связи с обеспечением ответственности должника перед кредитором земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случая невыполнения обязательств грозило рабство), что оформлялось обязательствами. При этом на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью, указывающей, что данная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. На таком столбе, получившем название “ипотека” (от греческого hypotheka – подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

В Средние века владение землей было "вечным владением". Отчуждение земли было редким явлением. И когда отчуждение имело место, оно являлось событием не только для семьи отчуждателя и приобретателя, но и для общины и для государства. Обладание землей было основанием целого ряда политических прав и обязанностей. Отчуждение земли было связано согласием или даже участием третьих лиц - родственников, соседей, общинников, ленного господина или даже главы государства. Все это налагало на землевладение печать неподвижности и устойчивости, а право недвижимостей - печать громоздкости правовых организаций и обеспеченности отношений.

Залог недвижимости в Средние века по бытовому своему значению почти что равнялся отчуждению недвижимости. По общему правилу заложенная недвижимость переходила в пользование и владение кредитора, а в случае просрочки уплатой долга - поступала без дальнейшего и в распоряжение кредитора. Лишь с течением времени появились другие организации реального кредита, значительно и существенно отличные от условного отчуждения.

Процесс становления ипотечного кредитования в Средние века изучал такой ученый как Иван Александрович Базанов, внесший огромный вклад в развитие отечественной цивилистической науки.^[3] По признанию самого автора, "идея настоящего исследования зародилась: при ознакомлении с русским проектом вотчинного устава 1893 года. Проект вотчинного устава целится насадить в России тот самый вотчинно-ипотечный режим, который с неодинаковым успехом давно завоевал себе почетное место в праве наших западных соседей и который явился там результатом сложной серии разнообразных факторов.

Происходящие в современной России изменения в правовом регулировании оборота недвижимости, бесспорно, будут иметь далеко идущие последствия не только для российской экономики, они отразятся на многих сферах жизни россиян. К сожалению, невозможно говорить о развитии российского оборота недвижимости после Октябрьской социалистической революции, когда прекратилось действие законодательства "царской эпохи", а новое государство осуществляло уже совсем другую политику. Гражданский кодекс советской России 1922 г. упразднил деление имущества на движимое и недвижимое.

В соответствии со ст. 95 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г., действовавшего к моменту начала перехода России к рыночной экономике, земля, ее недра, воды и леса состояли в исключительной собственности государства и предоставлялись только в пользование. Государству принадлежали основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.

Естественно, в такой ситуации не могло быть и речи о развитии ипотеки и ипотечного кредитования. Залог жилых строений, находящихся в собственности граждан, допускавшийся для обеспечения исполнения обязательств перед учреждениями госбанка, также не играл значительной роли ввиду того, что государство обладало более действенными средствами воздействия на должника.

Только после принятия 23 ноября 1990 г. Закона РСФСР "О земельной реформе" на территории РСФСР была отменена монополия государства на землю (ст. 2 указанного закона).

Но это был только первый шаг по направлению к созданию цивилизованного рынка недвижимости в России.

Затем последовало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые заложили определенные элементы фундамента в решении этого вопроса, однако сохраняется настоятельная необходимость совершенствования правового регулирования оборота недвижимости, в том числе института ипотеки.

Таким образом, стоит отметить, что по истечении многих столетий смысл слова “ипотека” практически не изменился. Каждый пришел к нему своим путем и в свой назначенный час, исходя из исторических особенностей становления государственности. Раз ипотека существует испокон веков. А нужна ли она человечеству?

Глава.2 Краевая целевая программа

3 октября 2013 года постановлением правительства Пермского края №1331-п была утверждена краевая целевая среднесрочная программа “развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2015-2020 годы”. Эта программа разработана на основе федеральной целевой программе “Жилище” (утверждена Правительством РФ от 25.08.2015г. №889), Концепции Жилищной политики в ПК до 2020г. (утверждена Постановлением ЗС ПК от 17.11.2014 №745), Концепции ипотечного жилищного кредитования в ПК (утверждена решением ЗС ПК от 25.05.2014 №951). Реализация данной программы разделена на 2 этапа. На I этапе планируется сформировать основную организационную структуру региональной системы ипотечного жилищного кредитования (в 2015г.), а на II этапе (2019-2020гг.) ожидают получить экстенсивный рост и устойчивое развитие системы ипотечного жилищного кредитования по всей территории Пермского края.

Краевая целевая среднесрочная программа "Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае на 2015-2020 годы" (далее - Программа) определяет ключевое направление преобразований в жилищной сфере. Основными исполнителями Программы являются Министерство градостроительства и развития инфраструктуры Пермского края и Ипотечный оператор^[4]. Они же и являются основными разработчиками Программы.

Основной целью Программы является создание эффективных кредитно-финансовых механизмов, которые благодаря привлечению долгосрочных ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования Пермского края обеспечивают как улучшение жилищных условий граждан, проживающих на территории края, так и подъем региональной экономики в целом.

Для достижения данной цели и в соответствии с перечисленными выше проблемами и условиями в рамках Программы должны быть решены следующие основные задачи:

создание региональной нормативной правовой базы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

формирование эффективного первичного рынка ипотечных кредитов и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность кредитов для граждан;

формирование и координация инфраструктуры ипотечного кредитования в Пермском крае;

подготовка условий для рефинансирования ипотечных кредитов и интеграции региональной системы вторичного рынка ипотечных кредитов в общероссийскую;

обеспечение надежных механизмов защиты имущественных прав и интересов инвесторов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Программа отражает современные тенденции развития ипотечного жилищного кредитования, ориентирована на внешнее рефинансирование, учитывает требования Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (далее - Стандарты) и определяет организационные и кредитно-финансовые механизмы ипотечного жилищного кредитования в Пермском крае.

При разработке Программы был учтен мировой, российский и региональный опыт становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования. Комплекс мер, предусматриваемых Программой, рассчитан на запуск региональной системы ипотечного жилищного кредитования и ее последующую интеграцию в общероссийскую систему ипотечного жилищного кредитования.

В настоящее время в России созданы необходимые условия для старта системы ипотечного жилищного кредитования:

1) оживление в 2012-2017 годах экономической конъюнктуры обусловило рост численности граждан, обладающих устойчивыми доходами, а также общий рост уровня реальных доходов;