Добавлен: 29.04.2023
Просмотров: 55
Скачиваний: 2
Закладной в силу закона могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке.
Таким образом, держатель закладной находится в более выгодном положении, чем кредитор, исполнение обязательств перед которым не обеспечено должником. В результате условия получения кредита для должников, обязательства которых обеспечены ипотекой с выдачей закладной, более благоприятны, чем для заемщиков, права которых не обеспечены ипотекой.9
Составление и выдача закладной не допускается в случае если:
1) предметом ипотеки являются предприятие как имущественный комплекс, либо его право аренды;
2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена.
Если же не смотря на данное условие, закладная все же будет составлена, то условия в договоре об ипотеке, о выдаче закладной признаются недействительными, а орган государственной регистрации при обнаружении подобного факта не должен выдавать закладную первоначальному залогодержателю.
Большое значение придается форме и формальным признакам закладной. Данные и условия, вносимые в закладную можно разделить на две категории – обязательные (предусмотренные законом) и необязательные, которые вносятся в закладную по соглашению сторон.
Обязательные данные:
1) слово «Закладная», включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его регистрации либо наименование и местонахождение, если залогодатель юридическое лиц;.
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его регистрации либо его наименование и указание местонахождения, если залогодержатель юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и сведения о документе, удостоверяющем личность должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя и, если он не является должником, также подпись должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о государственной регистрации ипотеки;
14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.
При этом документ, названный "Закладная", в котором отсутствуют какие-либо данные, приведенные выше, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.
Все листы закладной составляют единое целое, они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию права.
5. Нормативно- правовое регулирование ипотеки
Институт ипотеки ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим массивом нормативных актов.
В первую очередь к ним относятся Федеральный закон 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Общие нормы о залоге, не нашедшие места в указанном законе, принимаются по соответствующим статьям Гражданского кодекса РФ. Регистрация недвижимости, важнейшая функция государства, без надлежащего исполнения которой устойчивый оборот недвижимости вообще невозможен, регулируется Федеральным законом 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Фактическая реализация прав банка по ипотеке возможна в рамках закона «Об исполнительном производстве». Отдельные специальные нормы, которые, тем не менее, следует учитывать при заключении ипотечных договоров, рассеяны и по соответствующим законам. Таким, например, как закон «О товариществах собственников жилья». При ипотеке жилья приходится мириться с необходимостью следовать нормам отраслевого жилищного законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ, а также законам и правилам регистрации граждан по месту жительства. Члены семьи заемщика также имеют установленные законодательством права, нормированные в Семейном и Гражданском кодексах РФ. Специальные акты защищают интересы несовершеннолетних, стариков и инвалидов.
До начала девяностых годов ипотека практически отсутствовала. Псевдоипотека осуществлялась путем временного перевода прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом, на кредитора. После окончания расчетов между должником и кредитором недвижимость переоформлялась обратно. Приходилось дважды платить весьма высокую госпошлину, относимую на заемщика, и мириться с рисками, связанными с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего права на недвижимость по заниженной цене. Кроме того, сроки регистрации прав были весьма велики. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, в 1992 году, противоречия между устаревшими отраслевыми законами не давали юристам практической возможности в достаточной мере защищать права, но уже не заемщика, а банка-кредитора.
Между «социалистическим» жилищным законодательством и новым российским правом имелся принципиально непреодолимый разрыв.
К сожалению, и последние законы исправили нетерпимое положение лишь наполовину. Например, до принятия закона «Об ипотеке» вообще не было серьезных оснований для выселения неплатежеспособного должника и его семьи из заложенной квартиры. Могла идти речь лишь о переходе прав собственности с исключением права пользования или его ограничением (в зависимости от размера жилой площади на одного жильца). В настоящее время выселение вполне возможно, но при условии предоставления другого жилого помещения в черте того же населенного пункта, и с учетом всех санитарных норм. Судебная практика по реализации прав банков-кредиторов в новых правовых условиях пока отсутствует. Ранее взыскание на заложенную квартиру можно было обратить лишь в судебном порядке. С целью обхода данного правила, широкое применение получило использование схемы с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента новации, т.е. замены первоначального договора новым прекращался договор залога, и возникала конкуренция с другими кредиторами. Не все банки это учитывали и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости могли признаваться недействительными. По новому закону «Об ипотеке» договорная реализация недвижимости возможна.
5. Заключение
Ипотека, являясь универсальным средством обеспечения обязательств, открывает собственнику земли возможность, установив на эту недвижимость одну или несколько ипотек, получить кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. Кредитор же получает право, в случае неисполнения должником обязательства, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Привлекательность залога недвижимого имущества (в том числе и земли) объясняется тем, что с его помощью проще произвести принудительное взыскание. В отличие от применения неустойки, поручительства или гарантии ипотека предполагает наличие заранее подготовленного для взыскания имущества.
Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики. В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории.
6. Библиография
1. В.Р Ансон Договорное право/ Пер.с англ. М.: Юрид. лит., 1984. 135с.
2. И.А. Базанов Происхождение современной ипотеки. М., 1900. 229с.
3. Е.В. Басин, Гонгало Б. М., Крошенников П. В. Залоговые отношения в России. М.,1993. 134с.
4. А.А. Башмаков Основные начала ипотечного права. Либава, 1891.234с.
5. А.А. Вишневский Залоговое право. М.: БЕК, 1995.235с.
6. Л.В.Гантовер Залоговое право. СПб., 1890. 186с.
7. В.А. Горемыкин Российский земельный рынок. М.: Инфра-М, 1996. 214с.
8. В.А. Горемыкин Рынок недвижимости. М.: МЭТУ. 1994. 156с.
9. А.П. Сергеев Гражданское право. Учебник под. ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. М.: Проспект, 1997. 305с.
10. К.К Яичков Гражданское и торговое право капиталистических государств. Под ред. Яичкова К. К. М.: Международные отношения, 1966. 239с.
11. С.П. Гришаев Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. Научно-информационная внедренческая фирма “ЮНИС” 1992. 344с.
12. Ю.Г Жариков, Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М.: БЕК, 1997. 135с.
13. Звоницкий А. С. О залоге по русскому праву. Киев. 1912.228с.
14. И.А Зенин Гражданское и торговое право капиталистических стран. М. 1992. 309с.
15. А.А. Каравайкин Исполнение договоров. М.: Советское законодательство. 1934. 247с.
16. А.А. Кассо Понятие о залоге в современном праве. Юрьев., 1898. 229с.
17. В.М Кузнецов Комментарий части первой Гражданский Кодекс Российской Федерации для предпринимателей. Под ред. В. Кузнецова и Т. Брагинской. М. 1996. 189с.
18. Майер Д. Древнерусское право залога. Казань. 1855. 221с.
19. И.Б. Новицкий Римское право. М.: Ассоциация “Гуманитарное знание”. 1993.
20. Е.И. КолюшинПрактический комментарий Закона РФ “О залоге”. Под ред. Колюшина Е. И. М., 1992.
21. В.М Усоскин Современный коммерческий банк. Управление и операции. М.: ИПЦ “Вазар - Ферро”. 1994.
22. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912.
23. Юмашев Ю. М., Бездудный М. А. Залог и его использование в коммерческих целях.: Паритет 1992.
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
1. Конституция Российской Федерации. (Российские вести №252)
2. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР от 11 июня 1964г. №24 в ред. Федерального Закона Российской Федерации от 5 апреля 1995г. (Собрание законодательства Российской Федерации. 1995г. №18, ст.1596).
3. Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983г. С последующими изменениями и дополнениями. (Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1991г. №28, ст.963).
4. Закон РСФСР “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” от 22 ноября 1990г. №348-3 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №21, Ст.748).
5. Закон Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” от 4 июля 1991г.С последующими изменениями и дополнениями. (Собрание законодательства Российской Федерации 1994г. №16, Ст.64).
6. Закон Российской Федерации “О залоге” от 29 мая 1992г. №2872-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992г. №23, Ст. 1239).
7. Закон Российской Федерации “О несостоятельности (банкротстве) предприятий” от 19 ноября 1992г. №3929-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №1, Ст. 6).
8. Закон Российской Федерации “Об основах федеральной жилищной политики” от 24 декабря 1992г. № 4218-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993г. №3, Ст.99).
9. Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1993г. №1103-1 (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. №22. Ст.768).