Добавлен: 29.04.2023
Просмотров: 56
Скачиваний: 2
В проекте закона достаточно подробно разработано содержание закладной. Помимо вышеперечисленных условий закладная должна содержать:
- слово “закладная”, включённое в название документа;
- наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель - юридическое лицо, место его нахождения;
- наименование первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо, если залогодержатель - юридическое лицо, место его нахождения;
- название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием всех рек
визитов договора или иного обязательства;
- данные о должнике по обеспеченному ипотекой обязательству, если он не является залогодателем;
- данные о других правах на это имущество (другие закладные, аренда, арест, другие обременения на момент заключения сделки);
- подписи сторон.
Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию сделки недействительной.
По моему мнению, целесообразно включения столь подробной регламентации содержания закладной в закон, так как важность договора и необходимость досконального регулирования его содержания очевидны.
Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по договору.
При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон (подробно об этом - в 4 параграфе). В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.
В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993года[25] устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотеке. Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.
3. Права и обязанности сторон по договору ипотеки
В соответствии с законодательством о банковской деятельности, кредитная организация – это юридическое лицо, которое для извлечения прибыли как основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России имеет право осуществлять банковские операции. Банк – один из способов создания кредитной организации. Он имеет исключительное право осуществлять в совокупности следующие банковские операции: привлечение во вклады денежных средств физических и юридических лиц, размещение указанных средств от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, платности, срочности, открытие и ведение банковских счетов физических и юридических лиц.7 Проще говоря, в качестве основного кредитора выступает так называемый ипотечный банк, т. е. кредитная организация, основной формой деятельности которой является кредитование физических и юридических лиц под залог недвижимости.
Права и обязанности сторон по договору установлены законодательством и включают следующее.
1. Основная обязанность заемщика состоит в возврате полученных кредитных средств и выплате процентов за пользование ими.
2. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, т. е. должник по договору ипотеки имеет право им пользоваться по своему усмотрению, но ни продать, ни обменять, ни подарить его не вправе без согласия на то залогодержателя.
3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.
Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
5. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке (т. е. если заемщик без согласования с залогодателем осуществит реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
а) признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий недействительности сделки (ст. 167 ГК РФ);
б) досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
6. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, обобщая вышесказанное, нужно остановиться на следующем. После подписания договора ипотеки возникают правоотношения его сторон (залогодателя и залогодержателя). Эти субъекты наделяются взаимными правами и обязанностями. Залогодатель (должник по кредитному договору) обязан:
а) застраховать заложенное имущество в полной его стоимости, а также осуществить страхование в соответствии с требованиями кредитной организации (например, своей жизни, здоровья и трудоспособности);
б) уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества;
в) при намерении повторного залога уже заложенного имущества сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные залогодержателям.
Кроме обязанностей залогодатель имеет следующие права:
а) пользоваться заложенной квартирой в соответствии с назначением (в настоящем случае – для проживания);
б) для дальнейшего отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу запрашивать согласие залогодержателя;
в) завещать заложенное имущество;
г) прекратить обращение взыскания на предмет залога и его дальнейшую реализацию путем исполнения обеспеченного залогом обязательства;
д) если иное не предусмотрено Законом об ипотеке и договором, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).
Правда, некоторые права из приведенного перечня больше похожи на обязанности, но этого требует закон.
Залогодержатель в свою очередь имеет следующие права:
1. Передать свои права другому лицу:
а) по договору об ипотеке;
б) по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).
2. Требовать от залогодателя принятия мер, необходимых для сохранения предмета залога.
3. Потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательтва в случаях:
а) если предмет залога выбыл из владения залогодателя не в соответствии с условиями договора о залоге;
б) нарушения залогодателем правил о замене предмета залога (ст. 345 ГКРФ);
в) утраты предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает;
4. е только потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но и, если это требование не будет выполнено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
а) нарушения залогодателем правил о последующем залоге;
б) невыполнения залогодателем своих обязанностей;
в) нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.
Таким образом, действия заемщика очень регламентированы законом и гражданским законодательством и чего нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности будут выполненными в момент предоставлению заемщику кредита на приобретение жилья и при подаче заявления на государственную регистрацию.
4. Закладная, как ценная бумага удостоверяющая ипотеку
Кредитный договор между банком и заемщиком в целях последующего приобретения заемщиком на полученные деньги необходимого жилого помещения является одним из основополагающих в механизме правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Он может быть охарактеризован как договор ипотечного жилищного кредитования, который в силу специфики и содержания выступает самостоятельным подвидом кредитного договора, не предусмотренным действующим законодательством.
Основными принципами договора ипотечного жилищного кредитования являются платность, срочность, целевой характер, обеспеченность и возвратность.
Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу – закладную, которая призвана удостоверить право ее обладателя на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Значение закладной состоит в том, что она позволяет упростить и ускорить оборот прав по обеспеченному ипотекой обязательству. Передача прав по закладной производится путем совершения сделки в простой письменной форме, не требующей государственной регистрации смены залогодержателя.8
Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом – так же и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная подписывается указанными лицами и вместе с договором об ипотеке, либо иными документами, влекущими за собой ипотеку в силу закона, сдается в орган государственной регистрации. После регистрации закладная находится у залогодержателя.
Закладная – это новое правовое явление для института обеспечения исполнения обязательств. Основные нормы, посвященные закладной содержатся в Законе об ипотеке.
Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая права ее владельца, вытекающие из двух договоров – договора об ипотеке и основного договора. Все уступки связанные с договорами полностью подчинены правилам закладной. Уступка залогодержателем своих прав по договору об ипотеке другому лицу действительна, если тому же лицу уступлены права по основному обязательству, обеспечиваемому ипотекой. Если не доказано иное, то уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку по обеспеченному ипотекой обязательству. Таким образом, допускается несовпадение в одном лице должника и залогодателя и не допускается возможность несовпадения кредитора и залогодателя. Поэтому целесообразно, чтобы права, возникающие у залогодержателя и кредитора, удостоверялись одним документом – закладной. С передачей закладной производится одновременно передача прав залогодержателя и кредитора (ст. 13 Закона об ипотеке).
Закладную можно продать, заложить, перезаложить при определенных условиях, не изменяя при этом самого договора об ипотеке. Закладная не требует нотариального удостоверения, правила об усложненном порядке уступки прав к ней неприемлемы, следовательно, и не требуется государственная регистрация перехода прав. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которой удостоверены закладной не допускаются. При совершении такой сделки она признается ничтожной. Уступить права об ипотеке можно, только в случае если по нему не имеется закладной.
В соответствии со ст. 13 Закона об ипотеке права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.