Файл: учебник_виноградова.doc

предъявить требования, связанные с недостатками объекта недвижимости, при обнаружении их в разумный срок, но в пределах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

• принять переданный ему объект недвижимости;

• оплатить объект непосредственно до или после передачи объекта, если иное не установлено договором, законом, иным правовым актом;

• оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Выделяются следующие формы организации операций купли-продажи:

• индивидуальные сделки (с участием посредника);

• публичные торги.

Торги по продаже прав собственности или прав аренды на недвижимость проводятся в форме аукциона или конкурса.

Аукцион – публичный способ продажи объекта покупателю, предложившему максимальную цену без возложения на него каких-либо обязательств. По форме подачи заявлений различают аукционы открытый и закрытый.

Конкурс – способ продажи, предусматривающий предложение покупателем максимальной цены при условии выполнения им по отношению к объекту определенных обязательств – социальных (с реализацией социально-значимых программ) или инвестиционных (с выполнением инвестиционных программ).

Тендер – конкурсная форма проведения подрядных торгов, на которых осуществляется продажа права заключения договора подряда на реализацию проекта.

Мена – сделка, в которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один объект в обмен на другой. Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором мены объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств.

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Обмен – сделка:

• между нанимателями-пользователями помещений с получением соответствующих документов (обеспечивается обмен права пользования на равноценное право пользования);

• между нанимателем помещения (имеющим только право пользования) и собственником (обеспечивается обмен права пользования на право собственности).

Дарение – сделка, в которой даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридические лица.

Для сделки дарения имеются ограничения:

• если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников.

• для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование обеспечивает переход права собственности на имущество после смерти субъекта к его наследнику по завещанию или – при отсутствии завещания – по закону.

Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально и регистрируется.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Рента имеет несколько подвидов:

• постоянная рента;

• пожизненная рента;

• пожизненное содержание с иждивением.

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

• при нарушении плательщиком обязательств;

• при неплатежеспособности плательщика ренты;

• в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

• в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.

Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (если этого не желает арендатор).

При заключении договора аренды этой сделке арендодатель вправе требовать:

• уплату арендной платы;

• досрочного внесения от арендатора арендной платы в установленный арендодателем срок в случае существенного нарушения им сроков внесения;

• расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.

Арендодатель обязан:

• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;

• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;

• предупредить арендатора о правах третьих лиц;

• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом.

Арендатор имеет право:

• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;

• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;

• при обнаружении недостатков в арендуемом объекте:

  1. требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды;

  2. держать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;

• если арендодателем не произведен капитальный ремонт:

  1. произвести его за счет арендодателя;

  2. потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

• с согласия арендодателя:

  1. сдать объект недвижимости в субаренду;

  2. передать арендные права другому лицу;

  3. отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;

• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок.

Арендатор обязан:

• своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования, передаётся одновременно с передачей арендных прав на недвижимость.

Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.

Экономическая среда функционирования объекта недвижимости создается системой взаимоотношений рынка факторов производства, рынка капитала, рынка товаров и услуг между собою, а также взаимоотношений этих рынков с государством, фирмами и домохозяйствами.

Экономическая среда формирует спрос, предложение и цены на недвижимость, принципы распределения объектов между пользователями, а также критерии выбора вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Экономическую среду определяют и характеризуют:

• степень интеграции российской экономики в мировую систему;

• конъюнктура на мировых рынках и курсы валют;

• уровень жизни и динамика покупательской способности потребителей;

• уровень и темпы развития (или стагнации) бизнеса;

• доступность финансовых ресурсов, субсидий, льгот;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• уровень конкуренции на рынке недвижимости и наличие товаров-заменителей;

• уровень арендной платы и операционных издержек для объектов недвижимости;

• уровень инфляции и динамика изменения ее параметров;

• уровень обеспечения объекта инфраструктурой поставки ресурсов и услуг (ситус).

Социальная сущность и среда функционирования объекта обусловлена способностью недвижимости, как предмета личного потребления, удовлетворять материальные и эстетические потребности человека, обеспечивая выполнение потребительской функции личности.

Недвижимость также способна выполнять и общественно-значимые функции, позволяющие:

• частично компенсировать негативное воздействие деятельности человека на окружающую среду, обеспечивая экологическую безопасность общества;

• создавать условия для социально-политической свободы общества на территории, закрепленной за соответствующим общественно-политическим образованием.

Эти качества недвижимости делают ее социально значимым благом, характеризуемым:

• соответствием характеристик объекта общественным предпочтениям и стандартам;

• размерами территории, водных объектов и лесов на душу населения;

• уровнем плодородия почв, богатством недр полезными ископаемыми, возможностью воспроизводства запасов пресной воды;

• удельной производительностью лесов и насаждений в системе экологического регулирования среды обитания человека;

• нормой жилой площади, устанавливаемой для социального найма;

• природными особенностями территории и объекта для целей обеспечения безопасности населения.

Социальную среду функционирования объекта недвижимости образует система «человек–семья-группа-общество» со своими институтами: средствами массовой информации (СМИ), социологическими центрами, общественными организациями.

Социальную среду определяют и характеризуют:

• престижность района местоположения объекта, определяемая составом социальных групп и социальных институтов, размещенных и (или) функционирующих на территории района;

• состав населения – численность, плотность, пол, возраст, национальность, количество и размеры семей, распределение по территориям;

• социальные группы – общественные, профессиональные, национальные, религиозные;

• динамика изменения численности и состава – рождаемость, смертность, продолжительность жизни, миграционные изменения состава, прирост-убыль;

• подвижность населения – склонность к смене места жительства и, как следствие, к участию в сделках на рынке недвижимости;

• занятость населения – по территориям, по профессиям и видам деятельности, по отраслям;

• структура уровней образования – доля лиц с высшим, общим средним, средним профессиональным и начальным образованием, а также без образования, степень соответствия структуры образованной общности с потребностями общественного производства;

• состояние рынка труда и системы переквалификации кадров;

• уровень преступности и динамика изменения эффективности работы правоохранительной системы.

Социальная среда формирует:

• нормы мировоззрения, морали, религиозных убеждений;

• культурные традиции, обычаи и ценности;

• образ жизни с целями, нормами взаимоотношений и потребительскими приоритетами.

2.1.Функции и особенности рынка недвижимости

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

• колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

• достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

• достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

• высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

• большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:

• эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

• отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;

• свободное формирование цен на объекты и услуги;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

• перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• значительно меньшее число сделок купли-продажи;

• владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);

• рынок недвижимости несовершенен.

Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

• покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

• продукт на рынке должен быть однородным;

• на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

• продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

• спрос и предложение эластичны по цене;

• издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры

2.2 Структура рынка недвижимости
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

• объектов недвижимости;

• экономических субъектов, оперирующих на рынке;

• процессов функционирования рынка;

• инфраструктуры рынка

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• продавцы (арендодатели). В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью

• покупатели (арендаторы). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

Различают следующих профессиональных участников: институциональные и неинституциональные участники рынка недвижимости.

Институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующим от его имени. Относят организации следующего профиля:

• организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование

• федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода,

• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдаче разрешений на строительство;

• органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

• органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• органы технической, пожарной и иной инспекции, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, строители, специалисты по технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ними;

• государственные нотариусы.

Неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающим на коммерческой основе. Относят организации следующего профиля:

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;

• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

• девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (вторичной застройкой) территорий;

• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;

• проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе; юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;

• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищные облигации, пул закладных при ипотечном кредитовании);

• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

• финансовые аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

• любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Строительные организации (продавцы) существуют в относительно небольшом количестве, так как строительство требует больших капиталовложений и имеет достаточно длительный срок окупаемости. Данные организации строят новое жилье, нежилые объекты и продают объекты недвижимости либо сами, либо привлекая посредников-продавцов, оплачивая их услуги.

Риэлтер – это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые продавцам или покупателям недвижимости. Риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценщики. Процедура оценки предшествует принятию любого решения, связанного с недвижимостью. Оценка представляет обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости недвижимости.

Существует несколько характерных случаев, когда необходимо обращение к услугам оценщика:

• оценка по заказу продавца перед выставлением недвижимости на продажу;

• оценка по заказу потенциального покупателя перед заключением сделки;

• оценка перед реконструкцией недвижимости на предмет прироста дохода от эксплуатации и ее рыночной стоимости в зависимости от затрат на преобразование объекта;

• оценка инвестиционного проекта;

• оценка при получении кредита под залог недвижимости, при внесении недвижимости в качестве доли в уставный капитал нового предприятия;

• оценка для определения стартовой цены объекта недвижимости на конкурсах, аукционах и др.

Девелопер – это профессиональный предприниматель, инициирующий и обеспечивающий реализацию наилучшего из возможных вариантов развития недвижимости, включая организацию финансирования проекта.

Банки – пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

Процессы функционирования рынка – процессы создания, использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком,

Различают следующие основные процессы:

1. Создание развития объекта недвижимости;

1.1 Организация системы развития недвижимости;

1.2 Развитие территорий;

1.3 Создание (развитие) объекта недвижимости;

2. Использование (эксплуатация) объекта недвижимости;

2.1.Организация эксплуатации и управления недвижимостью;

2.2.Управление объектом;

3. Товарный оборот объектов недвижимости;

3.1.Организация системы товарного оборота недвижимости;

3.2.Передача прав (правомочий )собственности на объект недвижимости и регистрация сделки;

3.3.Финансирование товарного оборота недвижимости

4. Управление рынком;

4.1.Исследование рынка;

4.2.Формирование и развитие рынка;

4.3.Контроль и регулирование.

Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность механизмов, обеспечивающих функционирование рынка

Условно можно выделить четыре таких механизма:

Во-первых, социальный механизм, включающий в себя:

• законодательную и нормативную базы рынка;

• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка, защиты их прав и интересов.

Основными участниками рынка, реализующими этот механизм являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.

Во-вторых, методологический (макрорыночный) механизм, включающий в себя:

• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств реформирования и развития рынка (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов-практиков);

• специализированные государственные, общественные и коммерческие институтов управления развитием рынка недвижимости, в частности:

а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленных на развитие рынка недвижимости.

б) специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;

в) саморегулируемых и общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;

г) образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;

д) некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынков недвижимости.

В-третьих, инженерно-технологический механизм, включающий в себя:

• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;

• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах операций с ними всех категорий;

• единое информационного пространства рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;

• законодательно закрепленые эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;

• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.

В-четвертых, психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации участников, координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.

2.3 Основные понятия рынка недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос – это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов

• экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

• социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

• природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

• административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

• окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

• национальные и культурные условия, традиции населения.

• политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Спрос на землю как фактор производства, по своей сути является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:

• ценой земли относительно цены на другие факторы производства;

• продуктивностью земли;

• ценой конечного продукта.

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов – предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время, основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.

Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:

• за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;

• за счет изменения типа использования;

• за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

2.4 Сегментация рынка недвижимости

При описании структуры рынка недвижимости применяют три наиболее распространенных подхода:

• институциональный;

• объектный;

• воспроизводственный.

Институциональный подход предполагает описание видов деятельности на рынке недвижимости с точки зрения правовых норм, правил и стандартов, типичных способов его осуществления и регулирования, т. е. как самостоятельный институт, а также с указанием взаимосвязи между институтами. Выделим основные институты рынка недвижимости:

• органы власти (федеральные, региональные, муниципальные), осуществляющие регулирование условий функционирования и развития рынка недвижимости;

• институт независимой оценки недвижимости;

• девелопмент;

• банки и другие институты (инвестиционные фонды, трастовые фонды), использующие в своей деятельности механизм залогового кредитования;

• институт управляющих недвижимостью;

• институт риэлторов;

• государственный и частный нотариат;

• строительные организации;

• арендаторы недвижимости;

• продавцы недвижимости;

• саморегулируемые и общественно-профессиональные объединения участников рынка недвижимости и т.д.

Объектный подход предполагает классифицировать деятельность на рынке недвижимости с точки зрения объекта гражданских правоотношений (земля, искусственные сооружения, а также соответствующие им права собственности). Правомерно будет выделить:

• рынок земли;

• рынок искусственных сооружений (жилой, промышленной и коммерческой недвижимости);

• строительный рынок;

• рынок таймшеров и т.д.

Воспроизводственный подход предполагает описание структуры рынка через призму отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства недвижимости.

С достаточной степенью условности они могут быть представлены тремя группами отношений:

• рынок развития объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе реконструкции или создания объекта недвижимости. Предполагает деятельность по созданию (видоизменению) физических характеристик объектов недвижимости (обусловливают весь дальнейший характер операций с правами (оборот) и потребления объекта недвижимости);

• рынок потребления объектов недвижимости - совокупность отношений, возникающих в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимостью. Обеспечивает эксплуатацию, содержание и управление объектами недвижимости.

• рынок оборота прав на недвижимость - совокупность отношений, возникающих при перераспределения прав на недвижимость. Обеспечивает переход прав на объекты недвижимости, регистрацию прав и сделок с ними.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По виду объекта (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

По географическому фактору: каждый регион и район может представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По стоимости: рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По степени готовности к эксплуатации: существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По форме собственности: государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По виду сделок: купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По использованию (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

3.1 Системы учета и регистрации недвижимости. Сущность, необходимость, цели и задачи.

Недвижимость «умеет» двигаться. Но движение это особенное, поскольку оно осуществляется не физически (перемещение в пространстве), а юридически (перемещение в правовом поле), путем передачи прав на недвижимость от одного субъекта рынка к другому.

В процессе своего «движения» недвижимость проходит ряд фиксированных состояний:

• в физическом плане: объект недвижимости создается (уничтожается, видоизменяется) либо путем строительства, либо путем раздела (объединения) земельного участка;

• в юридическом аспекте: права на объект недвижимости могут принадлежать одному лицу или группе лиц, права на объект недвижимости могут быть ограничены в пользу третьих лиц (сервитут), либо просто ограничены.

Поэтому для учета состояния недвижимости в данный момент времени необходима:

• система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость) или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть “привязаны” к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами – единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции.

• система регистрации прав отдельного лица или группы лиц на зарегистрированный объект или предмет недвижимости или юридическое оформление – юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней)). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости, если это необходимо (например, обязывает собственника сохранить на территории принадлежащего ему участка дорожку к водопроводной колонке). Причем это признание имеет силу не только на территории государства, но и признается международным правом.

Мировой опыт сводится к двум системам правового механизма регистрации прав:

• системе регистрации прав на недвижимое имущество (титульная система регистрации) – регистрация документов, минимальное участие государства, страхование титула, реестр «передающий – получающий»;

• системе регистрации документов, подтверждающих права на недвижимость (актовая система регистрации) – регистрация прав, регистрационные учреждения часть системы юстиции (судов), государственные гарантии (система Торренса, юридический кадастр, поземельная книга)

Титул – законное право собственности на недвижимость, имеющее документальную юридическую основу.

Юридическая основа титула имеет в разных странах три формы:

• решение юриста, удостоверенное соответствующим образом;

• страховой полис на титул (страхование титула - защита собственника от финансовых потерь, возможных в случае наличия прав третьих лиц или каких-либо обременений, связанных с объектом недвижимости, существующих, но неизвестных собственнику в момент покупки страхового полиса);

• Торренсова система удостоверения титула (система Торренса - разновидность системы юридического кадастра – метод регистрации титула, в котором чистота титула, устанавливается правительственным агентством, которое затем регистрирует титул и выдаёт собственнику удостоверение титула как юридическое обоснование его прав)

ГК РФ, Закон РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1] ориентируются на построение в РФ титульной системы регистрации. Однако практика применения закона позволяет говорить, что в России складывается титульная система регистрации, но с элементами актовой системы регистрации.

В РФ система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок является государственной, т.е. опирается на единую нормативно-правовую базу, единообразные процедуры формирования объекта недвижимости, его учета и регистрации, единую систему органов учета и регистрации и единую технологическую инфраструктуру.

Система учета недвижимости, регистрации прав на недвижимость и сделок с ней реализует две цели:

• для юридических и физических лиц: обеспечение гарантий прав собственности и создание условий для их полноценной реализации в хозяйственной деятельности,

• для Российской Федерации, субъектов Федерации и муниципальных образований: создание условий для вовлечения недвижимости в хозяйственный оборот в целях упорядочения налогообложения и увеличения доходов бюджета.

Таким образом, различают следующие объекты регистрации:

• объект недвижимости;

• права на объект недвижимости;

• сделка с правами на объект недвижимости (или с самим объектом недвижимости).

Соответственно существуют:

• «государственная регистрация объекта недвижимости»;

• «государственная регистрация права на объект недвижимости»;

• «государственная регистрация сделок с объектом недвижимости».

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

3.2 Государственная регистрация объекта недвижимости

Государственная регистрация (учет) объекта (предмета) недвижимости – акт присвоения каждому сформированному объекту (предмету) недвижимости уникальных реквизитов, позволяющих однозначно идентифицировать данный объект регистрации на территории населенного пункта. Эти реквизиты постоянно сохраняются за объектом недвижимости вплоть до прекращения его физического существования.

Предметами учета являются - объекты недвижимости и составляющие их предметы (элементы) недвижимости.

К предметам недвижимости, существующим в составе объекта недвижимости, относят:

• предмет недвижимости первого вида: земельный участок, который определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости второго вида;

• предмет недвижимости второго вида: самостоятельный пространственный физический объект, расположенный в границах земельного участка, на который могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц. Такой предмет определяет внешние границы всех подчиненных предметов недвижимости третьего вида и является “сложной вещью” (имущественным комплексом);

• предмет недвижимости третьего вида: является самым мелким самостоятельным физическим образованием (“неделимой вещью”) и представляет собой самостоятельную физическую часть пространственного физического объекта, существующую в его границах, на которую могут быть установлены права отдельного лица или группы лиц.

Кадастровый номер – уникальный, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации номер объекта недвижимости, который присваивается ему при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в соответствии с процедурой, установленной законодательством Российской Федерации, и сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества представляет собой кадастровый учет объекта недвижимости.

Государственная регистрация объекта недвижимости тесно связано с понятием «формирование объекта недвижимости» – особой технологии, включающей юридическую процедуру и юридическое оформление и представляющая собой процесс подготовки и представления в органы государственного учета и регистрации документов, всесторонне описывающих сам объект недвижимости и все его составные элементы.

Формированием объекта недвижимости занимаются специализированные орган со следующими функциями:

• землеустройство,

• техническая инвентаризация и оценка объекта недвижимости;

• подготовка и экспертиза документов.

Основанием для регистрации объектов недвижимости является завершение процедуры их формирования.

Государственная регистрация объектов недвижимости обязательна, то есть:

• никакое новое формирование объекта недвижимости не может быть завершено никак иначе, кроме как посредством его государственной регистрации,

• объекты недвижимости, не прошедшие государственной регистрации, не могут быть признаны таковыми до совершения регистрации в установленном порядке,

• сделки с объектами недвижимости, не прошедшими государственной регистрации, не имеют юридической силы.

3.3 Государственная регистрация прав на объект недвижимости и сделок с ним

Государственная регистрация сделок с объектом недвижимости – акт учета действий субъектов права, направленные на установление, изменение или прекращение его прав на объект недвижимости.

Акту регистрации сделок с недвижимостью присущ ряд особенностей:

• единственной целью регистрации сделок является придание им статуса заключенных и факт регистрации не несет никаких иных правовых последствий;

• регистрация права собственности и регистрация сделки могут не совпадать по времени, поэтому из факта регистрации сделки еще не следует регистрация права собственности. Возьмем, например, сделку залога недвижимости: при неисполнении залогодателем своих обязательств, по решению суда, право собственности на недвижимость переходит к залогодержателю. Но собственником недвижимости залогодержатель становится только после государственной регистрации перехода права собственности от залогодателя к залогодержателю;

• для регистрации права необходимо прохождение процедур формирования и государственного учета объектов, а при регистрации сделок требуется обеспечить максимальную быстроту регистрации, имея в виду, что переход права будет зарегистрирован позже в установленном порядке.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Государственная система регистрации прав основана на следующих принципах:

• внесение вещных прав (объекты регистрации - вещные права);

• достоверность записи (государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.);

• гласность (публичность – орган, осуществляющий регистрацию обязан выдать любому лицу информацию об объекте недвижимости, на основании заявления и удостоверения личности (полномочий));

• старшинство ранее зарегистрированных прав;

• специальность записи (по объектное ведение записей).

Объектами регистрации являются права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством, включая любое прекращение, передачу, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав.

Субъектами регистрации являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Основанием для государственной регистрации прав на объекты недвижимости являются обращения правообладателей, поданные в письменной форме с приложением необходимых документов, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (коротко — учреждение юстиции по регистрации прав) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений юстиций по государственной регистрации прав относятся:

• проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

• проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

• государственная регистрация прав;

• выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

• выдача информации о зарегистрированных правах.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также данные об ограничениях (обременениях) этих прав и об указанных объектах [1].

Рассмотрим структуру Единого государственного реестра прав.

Во-первых, в структуру Единого государственного реестра прав включены разделы, содержащие записи о каждом объекте недвижимого имущества.

Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым, а в случае его отсутствия - условным номером.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов:

подраздел I - содержит описание объекта недвижимого имущества:

• адрес (местоположение),

• вид (название) объекта,

• его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам),

• назначение,

• иная необходимая информация.

подраздел II - содержит записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, имени (наименовании) правообладателя:

• о праве собственности и иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества,

• имя (наименование) правообладателя,

• данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем,

• вид права,

• размер доли в праве,

• наименования и реквизиты правоустанавливающих документов,

• дата внесения записи,

• имя регистратора и его подпись.

подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества:

• об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества ( указывается: содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, стороны по таким сделкам, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.),

• заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других),

• дата внесения записи,

• имя регистратора и его подпись.

Во-вторых, в структуру Единого государственного реестра прав включены дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество - открываются на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В-третьих, в структуру Единого государственного реестра прав включены книги учета документов, содержащие данные:

• о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

• о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

Разрешение возможных разногласий осуществляется следующим образом:

• при несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.

• при несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Факт государственной регистрация прав удостоверяется особым способом, в зависимости от вида регистрируемых прав:

• регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав,

• регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Глава 5. Ипотечное кредитование

5.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя [1].

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

• земельные участки, находящиеся в частной собственности;

• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

• дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;

• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;

• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;

• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

5.2 Постоянные ипотечные кредиты

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи и погашения.

Постоянный ипотечный кредит предусматривает выплату кредита на аннуитетной основе, т. е. равными регулярными платежами, состоящими из процентного платежа и платежа по основной сумме кредита, и позволяющими погасить кредит по истечении установленного срока (такой кредит называют самоамортизирующимся). Кредитор устанавливает:

• максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

где
– коэффициент ипотечной задолженности (обычно не более 75-80%, так как чем он выше, тем больше риск нарушения заемщиком своих обязательств);

И – сумма ипотечного кредита;

С – стоимость объекта недвижимости;

• срок кредита (обычно предусматривается штраф за досрочное погашение, в процентах от оставшейся суммы долга);

• процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий.

Пример 38. Покупка объекта недвижимости обойдется сегодня в 5000 тыс. руб. коэффициент ипотечной задолженности равен 80%, срок кредита 4 года, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита.

Решение:

1. Определим максимальную величину основной суммы кредита в процентах от стоимости собственности:

тыс. руб.

2. Определим ежегодный платеж по кредиту:

тыс. руб.

3. Составим схему погашения кредита:

5.3 Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Ипотечные кредиты с переменными выплатами предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

Кредиты с «шаровым» платежом. Кредиты с «шаровым» платежом предполагают единовременный итоговый «шаровой» платеж по кредиту. Подразделяются на кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита и кредиты с выплатой только процентов.

Кредиты с замораживанием процентных выплат и выплат по основной сумме долга до истечения срока кредита не предусматривают каких-либо выплат; погашение долга и процентов по кредиту производится в конце срока. Использование таких кредитов ограничено: к ним прибегают земельные спекулянты, которые рассчитывают на продажу объекта в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи.

Пример 39. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита.

Решение:

Составим схему погашения кредита:

Кредиты с выплатой только процентов предусматривают регулярную выплату процентов в течение срока кредита, а в конце срока – «шаровой» платеж основной суммы долга.

Пример 40. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита.

Решение:

1. Составим схему погашения кредита:

«Пружинный» кредит (с фиксированным платежом основной суммы) предусматривает осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат на непогашенный остаток; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается.

Пример 41. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб, ставка – 10%. Необходимо составить схему погашения кредита.

Решение:

Составим схему погашения кредита:

Кредит с участием предполагает, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода или часть от суммы увеличения стоимости недвижимости, либо и то, и другое. Так кредитор страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием имеют относительно низкую норму процента, следовательно, позволяют приобретать более дорогую недвижимость.

При предоставлении кредита с участием в доходах кредитор претендует на часть превышения чистого операционного дохода приносимого объектом недвижимости.

Пример 42. Срок ипотечного кредита 4 года, сумма – 4 000 тыс. руб., ставка – 10%. Объект недвижимости приносит доход: 1-3 год – 1 200 тыс. руб., 4 год – 1 500 тыс. руб. Платежи кредитору от участия в доходах составляют 25% в год. Необходимо составить схему погашения кредита.

Решение:

1. Составим схему погашения кредита:

Кредит с участием в приросте стоимости предполагает, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости недвижимости. Эту долю кредитор получает, когда недвижимость продается или в другой обусловленный момент. Сумма увеличения стоимости недвижимости равна разнице между ценой продажи (или оцененной стоимости на текущий момент) и ценой покупки. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Дополнительный доход, получаемый кредитором, носит название «крикер». В обмен на его получение кредитор снижает ставку за пользование денежными средствами.

Канадский ролл-овер (от англ. rollover – катающийся, плавающий) предусматривает деление срока кредита на заранее установленные временные интервалы; для каждого из этих интервалов с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка.

Повышение или снижение процентной ставки вызовет соответствующие изменения в сроках амортизации и/или в размерах ежегодных платежей. Например, увеличение процентной ставки означает увеличение срока амортизации и/или увеличение размера ежегодных выплат, и наоборот.

Использование такого типа кредита является механизмом защиты кредитора в случае увеличения темпов инфляции, когда обычно кредитор терпит значительные убытки, а заемщик приобретает дополнительные средства, теряемые кредитором.

Ипотека с обратным аннуитетом – финансовое соглашение, согласно которому кредитор периодически выплачивает заемщику заранее оговоренные суммы в зависимости от стоимости недвижимости, которая является обеспечением кредита.

Такие кредиты позволяют пополнить доходы пенсионерам, которые владеют собственностью. Пожилой человек получает пожизненную ренту в обмен на постепенную утрату прав на собственную квартиру. Предполагаемый временной период может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника (который постепенно становится пользователем) или же периодом, определенным контрактом.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993. // Российская газета - 25 декабря 1993 г.

2. Водный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 16 ноября 1995 г. № 167-ФЗ // Российская газета - 17 ноября 1995 г.

3. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

5. Земельный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 30 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Российская газета - 30 октября 2001 г.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета - 30 декабря 2004 г.

7. Лесной Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 22 января 1997 г. № 22-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997. - №5. - Ст. 610

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ // Российская газета - 22 июля 1997 г.

9. Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета - 18 июля 1998 г.

10. О недрах. Федеральный закон от 21 февраля 1992 г. № 2359-1 // Ведомости Съезда НД РФ и ВС РФ. - 1992. - №16. - Ст. 834.

11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ // Российская газета - 30 июля 1998 г.

12. Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановление правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

13. О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него. Распоряжение Губернатора Санкт-Петербурга от 1 августа 1996 № 113-р.

14. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

15. Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004. – 512 с. – ISBN 5-94723-742-3

16. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2000. – 800 с. – ISBN 5-8354-0024-1

17. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Издательство «Проспект», 2003. - 835 с. – ISBN 5-98032-715-0

18. Игнатов Л. Л. Экономика недвижимости. Учебно-методическое пособие. – М.: Издательство МГТУ им. Н. Э. Баумана, 2003. - 168 с. – ISBN 5-7038-2174-6

19. Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. – М: Издательство «Проспект», 2004. – 160 с.– ISBN 5-222-04409-2, 5-8309-0084-X

20. Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. – СПб: Питер, 2002. - 256 с.– ISBN 5-94723-316-9

21. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издательство «МКС», 2003 – 422 с. – ISBN 5-901-810-04-Х

22. Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. Спб: Издательство «Дело», 2003 – 224 с. – 5-241-00371-1

23. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422 с. – ISBN 5-7422-0024-2

24. Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 303 с. – ISBN 5-901-810-04-Х

25. Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. – 352 с. – ISBN 5-88124-070-7

26. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. – М.: Дело, 1997. – 480 с. – ISBN 5-7749-0045

27. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. - М.: «Феникс», 2002. - 320 с. – ISBN 5-222-02420-2

28. Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Сост.: Я. В. Паттури; НовГУ им. Ярослава Мудрого. – Великий Новгород, 2002. – 168 с. – ISBN 5-781-717-04