Файл: Ипотека в гражданском праве (Особенности ипотеки в Российской Федерации).pdf

- поддержка бизнеса путем оформления гранта. В этом случае победитель конкурса может рассчитывать на сумму до трехсот тысяч рублей;

- предоставление грантов новичкам-инноваторам на сумму до полумиллиона рублей на человека;

- помощь в организации муниципальных (региональных программ). К таковым можно отнести муниципальные структуры широкого профиля. Их задачи - организация обучения, помощь в оформлении займа в МФО, получение лизинга, грантов и так далее;

- активное внедрение специальной программы, подразумевающей переподготовку и подготовку кадров для сферы малой предпринимательской деятельности. По завершении обучения ученик получает сертификат о завершении курсов. При этом государство может взять на себя расходы по подготовке (повышению квалификации) персонала уже действующей компании;

- поддержка организаций, которые ориентированы на экспорт. Здесь государство может взять на себя оплату части процентной ставки или организацию центра поддержки экспорта;

- прочая помощь (консультации, помощь в техническом присоединении, инновационное творчество, поддержка социального бизнеса, оказание поддержки при открытии частных детских садов и так далее);

- помощь в создании инфраструктуры малого бизнеса. К примеру, наполнение промпарков (от 20 тысяч квадратных метров), бизнес-инкубаторов (от 900 квадратных метров), технопарков - от пяти тысяч квадратных метров.

Максимальный размер помощи для малого бизнеса в 2017 году составляет 5 миллионов рублей в течение трех лет, причем на момент подачи заявки предприниматель должен уже погасить не менее 10% кредита.

Субсидия предоставляется субъектам предпринимательства, которые включены в реестр получателей помощи и прошли необходимые подготовительные этапы:

1. Получили одобрение проекта со стороны отраслевой комиссии при Департаменте;

2. Заключили с Департаментом договор софинансирования;

3. По окончании действия договора документально подтвердили целевое использование средств и выполнили оговоренные в нем социально-экономические показатели (создали рабочие места, уплатили налоги на указанную сумму, увеличили заработную плату).

Прежде чем получить подобный кредит, предприятие должно пройти тщательную экспертизу Департамента развития предпринимательства и добиться включения в реестр получателей помощи. Несколько опрометчиво кредитовать предприятия, которые:

1. Имеют задолженность перед бюджетом по сборам, налогам и другим обязательным платежам. Для получения льготного кредита финансовая отчетность предприятия должна быть в полном порядке;

2. Уже получали подобный кредит от государства, но погасить его вовремя не смогли;

3. Готовятся заявить о своем банкротстве.

Для бизнесменов, нуждающихся в финансовой помощи более скромных масштабов, государственная программа при посредничестве фондов развития предпринимательства и государственных микрофинансовых организаций позволяет выделить в качестве займа помощь малому бизнесу от государства в 2017 году 1000000 рублей на срок до года.

Более основательный подход к кредитованию малого бизнеса можно увидеть в специальных предложениях практически всех крупных банков. Речь идет о государственных кредитах малому бизнесу в размерах от 150 тысяч до 150 миллионов рублей с процентной ставкой 12-15% на срок до пяти лет — при этом кредитуемый бизнес должен быть прибыльным и существовать, по меньшей мере, три месяца. Разумеется, чем больше сумма - тем тщательней специалисты банка изучают бизнес-претендента, тем выше требования к залогу или государственному обеспечению кредита. При принятии решения о выдаче льготного кредита малому бизнесу от государства в 2017 году изучаются объемы денежных потоков реципиента, его финансовое положение, рентабельность и качество предлагаемого проекта, общее состояние отрасли.

Классификация видов кредитов юридическим лицам:

1.Овердрафт для юридических лиц подразумевает перечисление на расчетный счет предприятия определенной финансовой суммы, которую предприниматель вправе заимствовать в случае необходимости и возвращать в течение текущего отчетного периода. Преимущество этой формы кредитования заключается в возможности проведения

срочных сделок и невысокой процентной ставке, которая начисляется только на сумму, снятую со счета. Овердрафт используется преимущественно с целью пополнения оборотного капитала, реже может быть заимствован на текущие потребности предприятия.

2. Кредитная линия. Выдача кредита долями в течение некоторого периода называется кредитной линией. Возможно получение двух типов «порционных» займов:

• Невозвратная, при которой порции денег перечисляются предприятию в сроки, указанные в договоре, а погашение начинается с момента выдача последней доли кредита. При этом возврат денег на банковский счет не влияет на увеличение размеров последующей суммы.

• Возвратные линии имеют много общего с кредитными картами: возвращенные на счет средства становятся причиной увеличения суммы, доступной к заимствованию.

Кредитные линии являются лучшим решением для молодых, динамично развивающихся проектов, а также объектов сельского хозяйства, характеризующихся ярко-выраженной сезонностью доходов. Во втором случае в договоре предусматривается погашение основной массы долга в течение летне-осеннего периода, на который приходится самый высокий уровень прибыли.

З.Кредит на пополнение оборотного капитала. Расширение производства, увеличение объемов закупок сырья и товаров требуют активного пополнения средств в обороте. Зачастую выделение средств силами самого предприятия не представляется возможным в связи с наймом новых сотрудников, компетентных в сфере обслуживания нового оборудования. Подобные кредиты выдаются однократной суммой и предусматривают погашение в течение фиксированного промежутка времени путем аннуитетных или дифференцированных платежей.

4.Кредит на покупку нового оборудования. Моральное устаревание техники на производстве и всяческие поломки создают необходимость в приобретении нового, более мощного, инновационного оборудования, машин и автомобилей. В данном случае кредитор не довольствуется оценкой доходов предприятия, а может потребовать залог или организовать личный визит, в ходе которого производится оценка условий производства и материальных активов компании.

В ряде случаев кредиты на покупку оборудования экономически не оправдывают себя: они требуют значительного вложения собственных средств, потому как банк выдает лишь часть от необходимого. Кроме того, сроки оформления слишком растянуты. Альтернативой кредиту становится приобретение техники в лизинг.

5.Коммерческая ипотека. Этот вид кредитования схож с традиционной ипотекой для физических лиц:

• Требуется не только предоставление документов, подтверждающих стабильность доходов предприятия, но и залог приобретаемой недвижимости

• Иногда приходится заручиться поддержкой других, более крупных предприятий

• Значительную часть средств придется изъять из оборота компании, потому как банк предоставляет не более 80% от номинальной стоимости объекта

6.Кредит на открытие бизнеса. Самой рискованной для кредиторов формой предоставления займов является кредитование новых проектов, при открытии которых человек не может привести гарантии успешности мероприятия.

Для выдачи коммерческого кредита банку необходимо оценить кредитоспособность заемщика. Центральный банк РФ рекомендует коммерческим банкам разработать свою собственную систему показателей финансовой деятельности заемщиков. Методика проведения оценки финансового состояния заемщиков оформляется отдельным положением и утверждается правлением коммерческого банка.

Коммерческий банк должен учитывать также факторы, которые во многом носят субъективный характер: эффективность управления предприятием заемщика; рыночную позицию заемщика и его зависимость от циклических и структурных изменений в экономике и отрасли; наличие государственных заказов и государственной поддержки заемщика; историю погашения кредитной задолженности заемщика в прошлом.

В рассмотренных методиках оценки кредитоспособности заемщика для оценки финансового состояния используются три группы оценочных показателей:

1) коэффициенты ликвидности;

2) коэффициенты автономии;

3) коэффициенты рентабельности и оборачиваемости.

Состав и содержание показателей, отражающих финансово-хозяйственное положение заемщика различен. Среди показателей ликвидности для трёх банков общими являются: коэффициент текущей ликвидности (общий коэффициент покрытия) и коэффициент абсолютной ликвидности. Коэффициент автономии (концентрации собственных средств) также учитывается во всех представленных методиках. Для показателей оборачиваемости и рентабельности общими являются: коэффициент оборачиваемости запасов, коэффициент оборачиваемости кредиторской задолженности и показатель рентабельности продаж.

Основным источником информации, при отнесении заемщика к какому-либо классу, является финансовая отчетность, которая обладает рядом недостатков как информационная база. Непрозрачность ведения бизнеса в России приводит к тому, что при оценке финансового состояния предприятия в нашей стране необходимо применять комбинированный анализ управленческой и фискальной отчетности, так как последняя не позволяет внешним пользователям увидеть реальную картину рассматриваемого бизнеса, а значит, понять действительные риски кредитования рассматриваемого предприятия.

Несмотря на то что заемщик предоставляет банкам сведения, касающиеся предполагаемых денежных потоков и финансовых результатов, построение прогнозных финансовых документов осуществляется упрощенно, в основном с использованием трендового способа, а их данные непосредственно не учитываются при определении класса заемщика.

Общий недостаток, присущий не только представленным методикам, но и всем российским, связан с особенностью ведения бизнеса в России, в частности, слабой прозрачности финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Таким образом, любая методика оценки кредитоспособности юридического лица имеет высокую чувствительность к искажению (недостоверности) исходных данных, в особенности, финансовой отчетности.

Разработанные методики унифицированы, то есть имеют определенный набор показателей и критериев, по которым оценивается кредитоспособность заемщика, что позволяет быстро и с минимальными трудозатратами проанализировать большой объем кредитных заявок, сократив, таким образом, операционные расходы.

Основное преимущество коммерческой ипотеки для заемщика заключается в приобретении собственного помещения для ведения бизнеса в короткие сроки. Наличие личного офиса, магазина, склада или производственного помещения делает предпринимателя независимым от роста цен на аренду коммерческих площадей. Конечно, ежемесячно юридическое лицо будет выплачивать некую сумму денег банку, однако эта плата будет за личную недвижимость, а не арендуемую.

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной. Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее.

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. [4] Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

1Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

2.2. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

3 Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.

4.4.4. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект

4.4.5. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.

4.4.6. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.

2Объект недвижимости передается в залог кредитной организации. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли - продажи.