Файл: Ипотека в гражданском праве (Особенности ипотеки в Российской Федерации).pdf

В случае если торги признаются состоявшимися, задолженность заемщика перед залогодержателем погашается за счет суммы, которая будет выручена от продажи предмета залога. Если же вырученной суммы от продажи предмета залога недостаточно, банк может удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества заемщика. Если же указанная сумма превышает размер задолженности заемщика перед банком, разница возвращается залогодателю.

Если торги не состоялись, банк вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования.

Стоит обратить внимание на то обстоятельство, что при наличии уважительных причин суд вправе отсрочить реализацию предмета залога на срок до одного года. В период отсрочки заемщик не освобождается от исполнения своих обязательств. Так, ему продолжают начисляться проценты по кредиту и штрафные санкции.

В то же время в законодательстве не закреплены уважительные причины, при наличии которых судом может быть предоставлена отсрочка.

Так, Л. Хуснетдинова относит к таким уважительным причинам обстоятельства, которые ставят залогодателя в тяжелое материальное положение, например, увольнение по основаниям, которые не зависят от воли работника (ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем, сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя) [13]. Также, по мнению М.С. Перовой, к обстоятельствам, ставящим должника в тяжелое материальное положение, следует отнести наличие на его иждивении несовершеннолетних детей, совершеннолетних детей-инвалидов, престарелых родителей или родственников, проживающих в жилом помещении, на которое обращается взыскание. При этом данное жилое помещение должно быть единственным пригодным для постоянного проживания должника [11].

Также следует обратить внимание на то, что в период отсрочки начисление процентов и неустойки существенно ухудшает положение заемщика и значительно увеличивает его долговые обязательства. Данное положение никак не способствует погашению долга.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество в судебном порядке регулируется Федеральным законом от 02.10.2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». Залогодержатель направляет исковое заявление в соответствующий суд по месту нахождения недвижимого имущества. Суд рассматривает направленное залогодержателем исковое заявления и выносит решение по делу об удовлетворении или об отказе в удовлетворении заявленных требований. В том случае, если суд вынес положительное решение в пользу кредитной организации, на основании решения выдается исполнительный лист, который направляется банком в Федеральную службу судебных приставов.

Реализация предмета ипотеки при обращении взыскания на него в судебном порядке осуществляется путем продажи на публичных торгах, которые проводятся в форме аукциона. Выигравшим аукцион признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за залоговое имущество.

В качестве еще одной особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество является то обстоятельство, что при обращении взыскания на заложенное имущество все права аренды, а также иные права пользования относительно данного имущества прекращаются, в том случае если они были предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке. При этом моментом прекращения таких прав будет являться дата вступления в силу судебного решения об обращении взыскания на заложенный объект. При внесудебном порядке обращения взыскания указанные права прекращаются с даты заключения лицом, которое выиграло торги, договора купли-продажи с их организатором, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

При реализации заложенного имущества одним из основных моментов является определение начальной стоимости предмета залога. Проблемность указанного вопроса заключается в том, что у кредитора и залогодателя имеется различный интерес по отношению к величине начальной стоимости предмета залога. Так, для залогодателя наиболее выгодным вариантом является установление максимальной начальной стоимости залогового объекта, так как благодаря этому он может полностью погасить все свои обязательства и получить разницу, которая может возникнуть после удовлетворения требований кредитора. В то же время для кредитора такой вариант неудобен ввиду того, что установление максимальной цены на залоговый объект грозит затягиванием удовлетворения требований кредитора, так как процесс реализации такого имущества может быть затруднен в связи с его высокой стоимостью.

В тех случаях, когда законом закреплено, что начальная продажная цена должна определяться на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80 % от рыночной стоимости такого имущества.

При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества для его реализации устанавливается судом вне зависимости от соглашения сторон договора ипотеки относительно стоимости заложенного имущества.

Исходя из анализа законодательства об обращении взыскания на предмет ипотеки, следует отметить, что указанный порядок сочетает в себе как общие правила об обращении взыскания на заложенное имущество, так и особенности, которые характерны только для имущества, являющегося предметом ипотеки. Обращение взыскания на недвижимое имущество, находящееся в залоге, является одним из способов обеспечения исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой. Обращение взыскания на предмет ипотеки возможно только в судебном порядке, если между кредитором и должником не заключено соглашение о внесудебном порядке. Обращение взыскания на единственное пригодное для проживания жилое помещение должника и членов его семьи возможно только в случае, если оно является предметом ипотеки вне зависимости от природы ее возникновения. При этом не учитываются какие-либо смягчающие обстоятельства, такие как наличие зарегистрированных и проживающих в таком жилом помещении несовершеннолетних, либо тяжелобольных граждан. В данном случае возможно лишь только предоставление судом отсрочки исполнения решения суда об обращении взыскания. При рассмотрении вопроса реализации заложенного недвижимого имущества необходимо обратить внимание на определение его начальной продажной цены. Начальная продажная стоимость реализуемого залогового недвижимого имущества должна соответствовать его действительной рыночной стоимости, а не стоимости на момент заключения договора ипотеки.

Заключение

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования сдерживается рядом факторов, в связи с этим мы предлагаем рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования, рассмотрим их более подробно.

Ипотечные жилищные кредиты выдаются под достаточно высокие процентные ставки - 12% - 15% годовых, что приводит к значительному удорожанию полученного кредита. В результате этого лишь незначительная часть населения может позволить себе использовать ипотечный кредит в решении своих проблем. В связи с этим, предлагается

снизить процентную ставку по ипотечному кредиту, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Возможен вариант, рассчитанный на более состоятельную часть населения - ипотечного кредитования с использованием договора купли - продажи квартир в рассрочку.

Решить проблему значительного первоначального взноса можно путем внесения в качестве первоначального взноса итоговой суммы по срочному депозиту. Это значит что, если у заемщика на момент внесения первоначального взноса существует более полугода вклад в банке, срок завершения которого еще не наступил, клиент может уже сегодня внести в качестве взноса денежные средства с процентами, начисленными в будущем.

Снизить задолженность по ипотечным кредитам, путем предоставления банком помощи в управлении денежными средствами заемщика.

Расширить круг строительных компаний, финансирование строительства которых коммерческий банк осуществляет через договоры о совместной деятельности в целях упрощения получения предварительного договора о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости, подтверждающего покупную или сметную стоимость объекта.

Внедрить новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Таким образом, осуществление данных мероприятий поможет коммерческим банкам усовершенствовать не только ипотечное

кредитование, но, и также расширить спектр предоставляемых продуктов и услуг, круг заемщиков, увеличить доход банка благодаря введению новых операций и повысить спрос на ипотечном рынке.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30 ноября 1994 года (1994) // Собрание законодательства РФ. № 32. Ст. 3301.
2. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 №138-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // СЗРФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532. 
3. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ
4. Бисултанова А. А. Региональные банки в современных условиях экономики России // Финансы и кредит. 2016. № 24 (696). С. 17-24. 
5. Ворошилова И.В., Носова Т.П. Роль ипотеки в решении социальных проблем России // Политическое и социально-экономическое развитие Юга России: история, современность, перспективы развития // Сборник научных статей международной научно-практической конференции. 2015. С. 57-62. 
6. Голушко Е.Ю. Новые виды залоговых конструкций при ипотеке жилого помещения / Е.Ю. Голушко // Юридические науки. - 2006. - № 2.
7. Ипотечные жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам-резидентам в РФ. // Официальный сайт Центрального Банка России. [Электронный ресурс] — Режим доступа: http://www.cbr.ru 
8. Казаченок О.П. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки // Вестн. Волгоградского гос. унта. - 2016. - № 2(31). - С. 142.