Файл: Ипотека в гражданском праве (Понятие и предмет ипотеки).pdf

Введение

С развитием товарно-денежных отношений, возникновением правоотношений между экономическими субъектами, расширением экономического пространства, появляется необходимость в более четком определении меры ответственности каждого участника экономических отношений. Таким образом, устанавливается право собственности на землю и недвижимость. Причем право на недвижимое имущество юридически закрепляется за определённым собственником и защищается от посягательства других лиц. Устанавливаются и ограничения на данное право собственности. Благодаря этому появляется основа для сделок с недвижимым имуществом в частности, возможность его залога.

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как социальных, так и экономических проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма залога недвижимого имущества будет способствовать её социально-экономической стабилизации.

Актуальность ипотечного кредитования объясняется тем, что оно предоставляет возможность решить, ставший таким острым в настоящее время, жилищный вопрос посредством получения долгосрочного, в основном, банковского кредита на приобретение жилья. Банки и компании предлагают различные программы ипотечного кредитования, причем их выбор достаточно широк.

Поэтому в настоящее время в условиях развития мирового рынка банковского кредитования особо остро стоит вопрос дальнейшего развития и полноценного использования существующей системы ипотечного кредитования.

И именно поэтому одной из основных задач нашего государства является создание различны ипотечных программ для как можно большего круга наших граждан.

Наибольший интерес для нашей страны представляет ипотечное жилищное кредитование, главная цель которого ‑ формирование системы обеспечивающей доступность жилья для российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения гражданами жилья за счет собственных средств с использованием ипотечных кредитов. Формирование рынка ипотечного жилищного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе и дифференциации населения в условиях жизни. Поэтому развитие системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономических, правовых и организационных условий развития жилищной ипотеки в российской практике.

Объектом исследования являются общественные отношения, регулирующие ипотеку в гражданском праве.

Предметом исследования являются нормативная регламентация ипотеки в современном гражданском праве.

Целью курсовой работы является определение понятия и содержания договора ипотеки, определение прав и обязанностей сторон. Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:

- изучить понятие и предмет ипотеки;

- рассмотреть классификацию ипотечных кредитов и форму договора ипотечного кредитования и его содержание;

- выявить особенности договора ипотечного кредитования.

Нормативную правовую базу исследования составляют: Конституция РФ, федеральные конституционные законы и федеральные законы, нормативные правовые акты Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов исполнительной власти.

Теоретической основой курсовой работы являются труды ученых-цивилистов - Афонина А. В., Великомыслов Ю.Я., Забродина И.А. , Лепехин И.А., Шевчук Д.А., Грудцына Л.Ю. и других.

Структура работы определена целями и задачами работы, и состоит из введения, двух глав, разделенных на параграфы, заключения, списка использованных источников.

1. Сущность ипотеки и ипотечного кредита

1.1 Понятие и предмет ипотеки

Пункт 2 статьи 334 Гражданского Кодекса Российской Федерации понимают ипотеку: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда этим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила» [2, с. 428].

Ипотекой является вид залога, в котором предметом является недвижимое имущество [8, с. 137].

Закон к недвижимому имуществу относит земельные участки, а конкретно, участки, входящие в состав сельскохозяйственных земель и участки недр, а также обособленные водные объекты и все объекты, связанные с землёй так, что перемещение их без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в этом же числе здания, сооружения, жилые а также нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты и суда внутреннего плавания [10, с . 90].

Заложено может быть только недвижимое имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности либо на праве экономического ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, которое установлено для госрегистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. В том случае, когда предметом ипотеки становится недвижимое имущество, на отчуждение которого необходимо согласие либо разрешение иного лица либо органа, то в таком же порядке требуется согласие либо разрешение для ипотеки данного имущества. Если ипотека была установлена на имущество, которое находится в совместной общей собственности (не определяя доли собственников), в той же совокупности нежилые помещения и квартиры в жилых домах, необходимо оформление нотариально удостоверенного согласия в письменной форме всех собственников на это.

Вещь, которая является предметом ипотеки, когда другое не предусматривается договором, согласно статье 135 Гражданского Кодекса К РФ считают заложенной в совокупности с принадлежностями в виде единого целого. Какая-либо часть недвижимого имущества (неделимая вещь), разделение которого невозможно не проведя изменения его назначения, не включая квартиры в многоквартирном жилом доме, самостоятельным предметом ипотеки быть не может [2, с. 439]. Кода произошла ипотека квартиры в жилом многоквартирном доме, а части его состоят в совместной долевой собственности залогодателя и иных лиц, вместе с квартирой заложенной считают и соответствующую долю в праве собственности общей на жилой дом. В многоквартирном жилом доме на праве общей долевой собственности собственникам квартир принадлежат и общие помещения дома, несущие конструкции, электрическое, механическое, санитарно-техническое и другое технологическое оборудование внутри либо за пределами квартиры, которое обслуживает не одну квартиру, а несколько (ст. 290 ГК РФ) [7, с. 85]. Собственник квартиры с долей на общее имущество жилого дома в праве собственности не имеет права совершать деяния, влекущие ее передачу отдельно от права собственности на квартиру.

Законодательство не допускает ипотеку участков недр, особо охраняемых природных территорий, другого имущества, которое изъято из оборота, на которое согласно федеральным законам не может быть совершено взыскание, индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, а еще имущества, по отношению к которому запрещена приватизация в установленном порядке федеральным законом [21, с. 85].

Ипотека возникает на основании договора. Также ипотека может возникнуть на основе закона, когда наступают указанные в нём обстоятельства, в том случает если в законе предусматривается, какой вид имущества и для обеспечения каких обязательств его признают находящимся в залоге. Конкретнее, по п. 1 ст. 587 Гражданского Кодекса Российской Федерации во время передачи под выплату ренты земельного участка или иного недвижимого имущества у получателя ренты в целях обеспечения обязательства плательщика ренты возникает право залога на данное имущество. С предварительного согласия ренты получателя, плательщик ренты имеет право сдать в залог недвижимое имущество, которое было передано ему в целях обеспечения пожизненного содержания.

Область использования ипотеки довольно большая. Это и обеспечение обязательств по кредитному договору и обеспечение обязательств, которые основаны на договорах купли-продажи, аренды, перевозки грузов, подряда, иных договорах [11, с. 128].

Ипотеку характеризуют следующие отличительные черты [26, с. 186]:

а). Ипотека, как и любой залог, - это метод, который обеспечивает надлежащее исполнение иного основного обязательства – будь то кредитный договор или займа, договора подряда и др. Таким образом, ипотека основана на основном обязательстве, в силу того, что без этого обязательства теряется ее смысл.

б). Предметом ипотеки во всех случаях является недвижимость. К недвижимости можно отнести земельные участки и связанные с ними жилые дома, предприятия, сооружения, здания.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняется, что предметом договоров ипотеки также могут являться [4, с. 3]:

- участки земли, не включая земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, а также участки земли, которые имеют размер менее минимального размера, определенного нормативно-правовыми актами субъектов РФ либо органов местного самоуправления для земли различного хозяйственного назначения и разрешенного использования;

- здания, предприятия, сооружения и другая недвижимость, которая применяется в процессе коммерческой деятельности;

- квартиры, жилые дома, отдельные части жилых домов, квартир;

- садовые дома, дачи, гаражи и иные строения потребительского бытового назначения;

- морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

в). Предмет ипотеки в любом случае состоит во владении должника. Должник является собственником, пользователем, а также фактически владельцем данного имущества, однако его лишают права распоряжаться им без соглашения с кредитором во время периода залога [13, с. 75].

г). Договоры кредиторов и должников об установлении ипотеки оформляют по средством специального документа - закладной, сопровождающейся государственной регистрацией. В настоящее время отменено нотариальное удостоверение [12, с. 253].

д). В случае значительного превышения стоимости залога над суммой выданного кредита, ипотека предоставляет возможность иметь дополнительные ипотечные ссуды под залог этого же имущества (2-я, 3-я ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяют в порядке регистрации ипотеки, то есть вносится запись о государственной регистрации ипотеки в ипотечные специальные книги.

е). В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, кредитор имеет право потребовать продать заложенное имущество п посредством публичных торгов. Во время продажи имущества, которое заложено договором ипотеки, ипотечный кредитор приобретает преимущества перед иными кредиторами размером суммы, которая указана в закладной.

Следовательно, можно выделить некоторые важные принципы ипотеки [17, с. 109]:

а) Принцип гласности (публичности) обеспечивает доступ любого заинтересованного лица к содержащейся в ипотечной книге информации;

б) Принцип специальности обеспечивает возможность установления ипотеки лишь к некоторой недвижимости и в ограниченном объеме;

в) Принцип достоверности. Запись официальных книгах значит, что по отношению к данному имуществу не имеется других прав и ограничений, кроме тех, которые обозначены;

г) Принцип старшинства. Он предусматривает преимущество одного закладного права перед вторым. Статус старшинства зависит от времени внесения последнего в ипотечную книгу;

д) Принцип бесповоротности. Ипотека может быть прекращена только в ситуациях, предусмотренных прямым образом в законах либо договоре;

е) Принцип неприменимости погасительной давности по отношению к правам, занесенным в ипотечную книгу.

Объектом залога является недвижимое имущество (дом, жилое помещение, квартира и так далее), которое служит обеспечением обязательств заемщика [16, с. 135].

Объектом кредитования является конкретно поставленная цель, для выполнения которой предоставляют ссуду [18, с. 213]. Предмет ипотеки определяют в договоре ипотеки с указанием его наименования, места нахождения и подробным описанием, которого достаточно для идентификации данного предмета. Еще в договорах об ипотеке должно быть указано право, согласно которому имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, а также орган госрегистрации, зарегистрировал данное право залогодателя.