Файл: Особенности законодательства регулирующее основные положения защиты права собственности.pdf

Указание в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, казалось бы, должно расцениваться как предоставляющаяся возможность применения такого способа защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. Истцы, как свидетельствует судебная практика, нередко обосновывают свои требования положением ст. 2 Закона о регистрации.^[35]

Однако в приведенной норме говорится не о способе защиты права, а о порядке, в соответствии с которым право на недвижимость должно оспариваться. Смешивать названные категории недопустимо.

В то же время в судебной практике начинает складываться абсолютно противоположный взгляд на вопрос о возможности использования в качестве способа защиты - признания недействительным зарегистрированного права.

По результатам исследования объемного практического материала обращено внимание на то, что в случае неправомерного изменения записи в ЕГРП потерпевшие заявляли требования разного рода: о признании внесенной записи в реестр или регистрации права недействительной, признании незаконными действий регистрирующего органа. Суды отказывали в удовлетворении таких требований, указывая, что данный способ защиты не предусмотрен в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2006 N Ф03-А73/05-1/4988; Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2005 N Ф04-7153/2005)

Отсутствие единого подхода к заявляемым требованиям и какой-либо единообразной судебной практики по данной категории дел приводило к тому, что по результатам их рассмотрения судебные инстанции указывали на избрание ненадлежащего способа защиты как не предусмотренного законодательством (Постановление ФАС Московского округа от 13.03.2006 N КГ-А41/1292-06, Постановление ФАС Центрального округа от 07.08.2008 по делу N А09-7738/07, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2009 по делу N А33-17183/08)

В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 Постановления N 10/22).

При этом в Постановлении N 10/22 также отмечено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ (в настоящее время - КАС РФ) или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (в настоящее время - административных), не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 Постановления N 10/22).

Регистрация права - это не сделка, не нормативно-правовой акт, не ненормативный правовой акт, а акт признания государством возникновения, перехода или прекращения права. Следовательно, зарегистрированное право (свидетельство о государственной регистрации права, запись в ЕГРП) подлежит оспариванию не путем признания его недействительным (как то установлено при оспаривании сделок и правовых актов), а при помощи установленных гражданским законодательством способов защиты - признание права собственности, истребование из чужого незаконного владения и др.^[36]

Свидетельство о государственной регистрации, так же как и выписка из ЕГРП, - это документ, подтверждающий внесение соответствующей записи в реестр. Оспоренное посредством предъявления соответствующего иска право прекращает их правоустанавливающий характер. Признавать их недействительными не нужно. Так же, как и не нужно требовать аннулирования записи в ЕГРП. Решение суда, которым оспорено или установлено право, является основанием для внесения соответствующей записи в Реестр.

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим - это разновидность негаторного иска (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты права собственника от нарушений, не связанных с лишением владения")

То есть между введенным высшими судами способом, именуемым как "признание зарегистрированного права отсутствующим", и таким гибридным явлением, как "признание недействительным зарегистрированного права", нельзя ставить знак равенства.

Отсутствие единой судебной практики по данному вопросу создает немало проблем при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав. Вместо классических исков (таких как применение последствий недействительности сделки, истребование из чужого незаконного владения, признание права собственности и др.) лицо, право которого нарушено, заявляет пресловутое "признать зарегистрированное право недействительным", полагая, что это и есть тот самый способ, предназначенный для восстановления нарушенного равновесия.

Возникает вопрос: что должен сделать ответчик в итоге? Возвратить вещь истцу? Не чинить ему препятствия в чем-либо? В итоге цель, которую ставил перед собой истец, предъявляя иск о признании недействительным зарегистрированного права, не достигается, а права на недвижимость, по сути, не восстанавливаются.

Если ответчик по иску об оспаривании зарегистрированного права не совершит в пользу действие, необходимое для восстановления нарушенного права (возврат из незаконного владения и др.), то необходимо будет вновь судиться, т.е. идти в суд с иском, соответствующим нарушению (об истребовании имущества из незаконного владения, признании права собственности и др.).^[37]

Полагаем, что Верховному Суду РФ надлежит прекратить порочную практику "недействительности зарегистрированных прав" и направить суды районного звена по пути, избранному Постановлением N 10/22 еще в 2010 г. В противном случае субъектам гражданских правоотношений будет сложно обеспечить необходимую и полную защиту нарушенных прав на недвижимость в судебном порядке.

Следует выделить наиболее актуальные, с точки зрения правоприменительной практики, судебные решения по обжалованию действий Управления Росереестра, подтверждающие позицию Управления.

1. При государственной регистрации ипотеки в силу закона, возникшей из договора купли-продажи с участием несовершеннолетних детей в период зарегистрированного брака их родителей, не требуется ни согласия органа опеки и попечительства, ни нотариально удостоверенного согласия супруга, не участвовавшего в сделке, поскольку требования пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не распространяются на случаи, когда залог возникает в силу закона.

Гражданин А. и Гражданка Б., действующая от имени двух своих несовершеннолетних детей, выступая в качестве покупателей, в июле 2012 года заключили с Фондом договор купли-продажи жилого дома. Условиями договора была предусмотрена оплата в рассрочку и обеспечение исполнения обязательств покупателей по оплате – залог в силу закона.

Указанные лица обратились в Управление с заявлениями о регистрации перехода права собственности от Фонда к гражданам, регистрации права собственности на жилой дом Гражданина А. и двух его несовершеннолетних детей и регистрации залога жилого дома в силу закона в пользу Фонда. Управление осуществило соответствующие регистрационные действия, в том числе, зарегистрировало обременение в виде залога.

Через два года ввиду просрочки покупателями исполнения обязательства по оплате Фонд обратился в суд общей юрисдикции с требованием о взыскании денежных средств по договору купли-продажи жилого дома и об обращении взыскания на предмет залога. Суд общей юрисдикции удовлетворил заявленные Фондом требования, решение вступило в силу.

Позднее, Гражданин А. и Гражданка Б., действующая от имени двух своих несовершеннолетних детей, обратились в суд общей юрисдикции с заявлением о признании недействительной ипотеки на жилой дом.

Граждане считали, что для передачи в залог имущества, принадлежащего, в том числе, несовершеннолетним детям, требовалось разрешение органа опеки и попечительства соответствующего публично-правового образования. Также истцы полагали, что поскольку Гражданин А. и Гражданка Б. состояли в зарегистрированном браке, для передачи в залог приобретенного в период брака жилого дома требовалось нотариально удостоверенное согласие Гражданки Б. В отсутствие перечисленных документов, обременение, по их мнению, не подлежало государственной регистрации.

Решением суда общей юрисдикции требования вышеуказанных граждан оставлены без удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с частью 3 статьи 335 ГК РФ, если предметом залога является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица либо уполномоченного органа, такое же согласие или такое же разрешение необходимо для передачи этого имущества в залог, за исключением случаев, когда залог возникает в силу закона.

Поскольку в рассмотренном гражданском споре предметом договора купли-продажи являлось недвижимое имущество, оплата стоимости которого должна производиться в рассрочку, в соответствии с положениями части 5 статьи 488 ГК РФ с момента передачи объекта недвижимости покупателям и до его оплаты указанное недвижимое имущество, которое в соответствии с положениями части 1 статьи 488 ГК РФ является товаром, проданным в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Суд общей юрисдикции, учитывая указанные нормы закона, сделал вывод, что нотариальное согласие супруга, как и согласие органа опеки и попечительства, для регистрации ипотеки жилого дома не требовалось.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцы обратились с апелляционной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам областного суда.

Определением суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

2. Отказ в государственной регистрации прав на объект недвижимости, обусловленный проведенной государственной регистрацией перехода права на данный объект недвижимого имущества к иному лицу, по ранее принятым документам, правомерен.

Гражданин Г. 19.03.2015 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение – офис, расположенное в здании многоквартирного жилого дома.

В качестве правоустанавливающего документа на государственную регистрацию заявителем было представлено решение суда общей юрисдикции от 17.11.2014, вступившее в законную силу 26.02.2015. В резолютивной части данного судебного постановления указано – произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорное нежилое помещение от гражданина Е. к гражданину Г.

На спорное нежилое помещение 02.04.2014 был наложен арест на основании определения суда общей юрисдикции по иному гражданскому делу.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 01.04.2015 государственная регистрация права собственности на спорное имущество была приостановлена сроком до 30.06.2015 на основании заявления гражданина Г., поданного в связи с необходимостью в оформлении необходимых документов.

Сообщением об отказе от 07.08.2015 в государственной регистрации прав на спорное нежилое помещение гражданину Г. было отказано. Причиной отказа послужило наличие ограничения прав на спорное нежилое помещение в виде ареста.

Между тем, 22.07.2015 поступило заявление о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение от Банка.

Государственная регистрация была приостановлена 24.07.2015 на основании заявления Банка сроком на три месяца.

Позднее, 13.08.2015, в Управление поступило заявление от гражданина Г. о государственной регистрации права собственности на спорное нежилое помещение.

Государственный регистратор, 26.08.2015, направил гражданину Г. уведомление о приостановлении государственной регистрации, вынесенное на основании абзаца 9 пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Федеральный закон № 122-ФЗ) - государственная регистрация приостанавливается при наличии ранее поданных документов на государственную регистрацию, по которым решение о государственной регистрации не принято, государственная регистрация в этом случае приостанавливается до завершения государственной регистрации перехода права на данный объект недвижимого имущества по ранее принятым документам.

Затем, 09.02.2017, по ранее поданным документам было принято решение о регистрации права собственности Банка, в связи с чем, в этот же день, по заявлению гражданина Г., государственный регистратор принял решение об отказе в государственной регистрации права ввиду того, что имелись противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (абзац 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ).