Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в российской правовой системе).pdf
Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 299
Скачиваний: 2
ВВЕДЕНИЕ
Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право на жилье (ст. 40 Конституции РФ). В связи с чем, обосновывая актуальность темы курсовой работы, можно отметить, что реализуя свое право на жилье, граждане РФ часто прибегают к ипотечному кредитованию. В настоящее время ипотека является эффективным инструментом в приобретении гражданами жилья. Об этом говорят и статистические данные Центрального банка Российской федерации (Далее – ЦБ РФ).
Так, по данным ЦБ РФ в 2016 году кредитными организациями всего было предоставлено 856 461 ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на общую сумму 1473,3 млрд. рублей.[1]
Как видно из приведенного, несмотря на некоторые проблемные вопросы в этой сфере, ипотечные правоотношения представляют собой динамично развивающиеся отношения. Кроме того, ипотека является надежным и проверенным способом обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств по договору залога недвижимого имущества. В таких отношениях заинтересованы и граждане, которые хотят улучшить свои жилищные условия, так и государство, которое стимулирует экономику страны и отдельного региона РФ в сфере строительства и ввода жилья.
Кроме того, следует отметить, что актуальность обусловлена и проблемными вопросами ипотеки. Так, с уверенностью можно сказать, что гражданско-правовое регулирование ипотеки в ряде случаев носит фрагментарный характер, некоторые положения вступают в противоречие с положениями иных нормативных правовых актов, что не способствует повышению эффективности регулирования отношений по залогу жилых помещений. В связи с чем, как видится, требуется дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке в части более четкого согласования соответствующих норм в различных нормативных правовых актах. Кроме того, имеются основные отличия между договором ипотеки и ипотеки в силу закона, что также приводит к некоторым практическим проблемам. Именно данным проблемам и будет посвящена представленная курсовая работа.
На сегодняшний день ипотека законодательно закреплена в Федеральном законе от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Далее – Закон об ипотеке).[2] Если же говорить о гражданско-правовом регулировании ипотеки, то следует отметить, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (Далее – ГК РФ) предусматривают некоторые аспекты ипотечного кредитования. В частности отметим, что ипотека является разновидностью залога недвижимого имущества и должна регулироваться ст. 334 ГК РФ.[3]
Целью исследования является комплексный теоретико-правовой анализ правовой природы ипотеки в гражданском праве России.
Учитывая поставленную цель, можно сформулировать следующие задачи:
– проанализировать юридическую природу ипотеки как залога недвижимого имущества;
– рассмотреть проблемные вопросы гражданско-правового регулирования ипотеки;
– дать характеристику правовой природы договора ипотеки;
– рассмотреть ипотеку в силу закона и проанализировать критерии отличия от договора ипотеки.
Объектом исследования являются общественные отношения, которые регулируют залог недвижимого имущества (ипотеку).
Предметом исследования выступает нормы российского гражданского законодательства, которые регулируют правовой статус залога недвижимого имущества (ипотеки), а также иные нормативно-правовые акты.
Теоретическую основу нашего исследования составляют научные труды отечественных ученых-цивилистов, посвященные проблемным аспектам гражданско-правового регулирования ипотеки в России.
Нормативную основу работы составляет Конституция Российской Федерации, а также федеральное законодательство, регулирующее основные аспекты ипотеки.
Структура работы состоит из введения, основной части, которая посвящена вопросам определения ипотеки, ее гражданско-правового регулирования, а также некоторым аспектам договора ипотеки и ипотеке в силу закона, заключения и списка использованной литературы.
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИПОТЕКИ В РОССИЙСКОЙ ПРАВОВОЙ СИСТЕМЕ
Как было указано во введение, сегодня ипотека является эффективным инструментом, с помощью которого граждане России могут улучшать свои жилищные условия. Однако не все так радужно, как кажется на первый взгляд. Несмотря на многие перемены в законодательстве об ипотеке, данный вид залога все же несет определенные риски, как для залогодержателя, так и для залогодателя.
Прежде чем перейти к определению места и роли ипотеки в гражданском праве, определив ее основные признаки, необходимо непосредственно рассмотреть, что такое ипотека и какие правоотношения возникают между ее участниками.
В юридической литературе можно встретить некоторые определения ипотеки. Так, в своих работах авторы отмечаю: « Ипотека, ипотечный кредит (от греч. «hipotheka» – заклад, залог) – это кредит под залог недвижимого имущества. Данный институт начал свое историческое развитие в Византии в начале VI в. н.э. Он представлял собой обязательственное право кредитора, которое заключается в залоге недвижимости, приобретаемой должником на полученные от кредитора заемные средства».[4]
Справедливо отмечено профессором В.Ф. Понька: «Несмотря на достаточно негативную тенденцию развития рынка кредитования в России за последний год, этот финансово-правовой инструмент не потерял своей актуальности. Финансовые организации, использующие возможность кредитования физических лиц, всячески стремятся использовать предоставленные законом возможности для обеспечения исполнения обязательств должником. Наиболее надежным, с точки зрения возможности обеспечения, выступает залог недвижимого имущества, в частности залог квартиры».[5]
С уверенность можно сказать, что залог недвижимого имущества (ипотека) является классическим правовым институтом, который начал развиваться благодаря римскому частному праву. И сегодня правовое регулирование залоговых отношений продолжает привлекать к себе внимание ученых-цивилистов и практиков, представителей правовых и экономических наук, широко исследуется в юридической литературе.
В рамках данного параграфа автором предпринята попытка сформировать представление об ипотеке как о залоге недвижимого имущества и определения места и роли ипотеки в правовой системе России.
Н.В. Фирсова и А.М. Биктуганова, рассматривая правовую природу договора ипотеки, выделяют преимущества ипотеки, как способа обеспечения исполнения обязательств, которые касаются в основном только кредитора. Так, по мнению авторов, преимущества ипотеки заключаются в следующем:
«− договор ипотеки обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами;
− реальная опасность потерять имущество в натуре (а предметом ипотеки является, как правило, особо ценное, быстроликвидное имущество) является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом;
− договор ипотеки позволяет обеспечить наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором за полученный кредит».[6]
Как отмечает профессор И.А. Емелькина: «По общему правилу залоговое право строится на основе принципа специальности, согласно которому объектом ипотеки могут быть только индивидуально-определённые вещи. Однако современная жизнь потребовала исключения из данного правила, вследствие чего появилась возможность независимой ипотеки и залога вещей, которые будут созданы в будущем».[7]
С позиций современной юридической науки ипотека – это одна из разновидностей залога имущества, но не любого, а только недвижимого. Таким образом, ипотека – это залог недвижимого имущества. Поскольку недвижимость всегда является материальным объектом (вещью), то ипотекой не может быть признан, например, залог права аренды недвижимости.
По мнению многих ученых-цивилистов, под ипотекой традиционно понимается «залог недвижимости, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью».[8]
В подтверждение наших размышлений относительно того, что ипотека – это залог недвижимости, отметим, что исходя из наименования действующего закона об ипотеке, просматривается знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости.
Специфика ипотечных правоотношений позволяет нам выделить такие объекты данных правоотношений как их предмет и объект. В юридической литературе, в которой рассматриваются вопросы ипотечных правоотношений, указывается, что предметом ипотеки, по общему правилу, является имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Объектом ипотеки жилых помещений выступает как раз само право собственности на жилое помещение.
Таким образом, исходя из теоретических предпосылок понимания ипотеки в гражданском праве, можно прийти к выводу, что ипотека – это вид залога недвижимого имущества, выступающий как привлекательный способ обеспечения долгосрочного обязательства залогодателя (должник) перед залогодержателем (кредитор).
2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ
Ипотека как разновидность залога имеет двойственную вещно-обязательственную природу. Это связано с тем, что у ипотеки особенный объект – недвижимость. Как справедливо отмечает Д.Б. Раднаева: «Рассмотрение ипотеки как самостоятельного гражданско-правового института наиболее гармонично в системе средств обеспечения исполнения обязательств, что отвечает сущности и назначению ипотеки при условии сохранения «вещного элемента».[9]
По мнению В.А. Максимова: «В пользу вещного характера залога говорит то, что за обладателем залогового права закреплено правомочие следования и абсолютный характер защиты, а также то, что свой интерес залогодержатель удовлетворяет путем воздействия на предмет залога, но, в отличие от вещного права, воздействовать на вещь можно не всегда».[10]
Учитывая сказанное, можно прийти к выводу, что ипотека является залогом недвижимости, а, следовательно, данный вид правоотношений должен регулироваться нормами ГК РФ. Именно нормы ГК РФ определяют особенности залога недвижимого имущества.
Первоначально рассмотрим нормы гражданского законодательства, где определяется залог недвижимости. Так, п. 4 ст. 334 ГК РФ устанавливает: «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)».
Если говорить об ипотеке как виде залога недвижимости, то целесообразно рассмотреть характерные черты залога вообще. Так, в гражданско-правовой науке принято выделять следующие признаки залога: « права залогодержателя – это права на чужое имущество; 2) право залога следует за вещью (переход прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу по общему правилу не прекращает залоговых отношений); 3) залог производен от основного обязательства; 4) залог зависим от основного обязательства».[11]
Применительно к теме курсовой работы, предметом которой является ипотека, следует отметить, что исходя из вышеизложенного, ст. 334 ГК РФ содержит общее понятие залога, не дифференцируя его в зависимости от предмета залога.
При этом следует иметь в виду, что в настоящее время установлено положение о том, что к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК РФ о вещных правах. Так, в соответствии с п. 4 ст. 334 ГК РФ закреплено, что к залогу недвижимого имущества (ипотеке) «применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге».
По этому поводу профессор И.А. Емелькина справедливо отмечает, что «включение залога в систему вещных прав должно повлечь соответствующие правовые последствия в виде создания надлежащего правового механизма именно в разделе о вещном праве».[12]