Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в российской правовой системе).pdf
Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 307
Скачиваний: 2
Анализ российского законодательства показывает, что главная цель договора ипотеки состоит в обеспечении основного требования. В литературе это называется акцессорные правоотношения.
По этому поводу Р.Н. Викторова отмечает: «В настоящий момент основной особенностью правовой конструкции договора об ипотеке по российскому законодательству является то, что он сформулирован как акцессорный договор, существование которого зависит от действительности основного обязательства. Однако акцессорность российской ипотеки является значительным препятствием для оборота залоговых прав, поскольку должник по основному обязательству может противопоставить требованиям нового залогодержателя большое количество возражений, связанных с недействительностью и иными правовыми дефектами основного договора».[26]
Таким образом, поводя итог нашим рассуждениям о договоре залога недвижимости (ипотеки), можно выявить его основные признаки, которые являются существенными условиями рассматриваемого договора:
– во-первых, стоит обратить внимание на тот факт, что предметом договора ипотеки является недвижимое имущество (квартира, иное недвижимое имущество), которое не изъято из гражданского оборота и на него не может быть обращено взыскание;
– во-вторых, обязательным условием является стоимость залога, которая гарантирует залогодержателю обеспечение обязательства, в случае, если залогодатель не сможет исполнять свои обязательства по договору. При этом стоимость залога (недвижимость) должны быть приближена к рыночной цене;
– в-третьих, по договору ипотеки выступают основные субъекты: залогодатель и залогодержатель. При этом залогодателем выступает сама сторона, которая является должником по договору;
–в-четвертых, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Можно согласиться и с тем, что ипотека, будучи формой залога, предоставляет кредитору право удовлетворения преимущественно перед другими кредиторами.
Многие ученые-цивилисты отмечают, что ипотеке присущи многие черты, которые свойственные залогу.
Что касается договора ипотеки, то обратим внимание на то, что по общему правилу п. 1 ст. 339 ГК РФ исходит из принципа специальности, согласно п. 1 данной статьи в договоре залога должны быть указаны: предмет залога (жилое помещение); существо; размер; срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
При этом, условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство. На основании договора залогом жилого помещения может быть обеспечено практически любое обязательство, однако при этом будут иметь место особенности обращения взыскания на данное имущество.
Кроме того, отметим, что в Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,[27] который вступил в силу 1 января 2017 года, предусматривает специальную статью об особенностях осуществления государственной регистрации ипотеки. Так, в соответствии со ст. 53 «Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости».
В свою очередь, отметим, что правоотношения по договору ипотеки возникают с момента государственной регистрации. В следующем параграфе нами будут рассмотрены отличительные черты договора ипотеки от ипотеки в силу закона.
4. ИПОТЕКА В СИЛУ ЗАКОНА И ЕЕ ОТЛИЧИЕ ОТ ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
Как было отмечено ранее, ипотека может возникнуть в силу договора, о котором шла речь в предыдущем параграфе, а также в силу закона – легальная или законная ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон.
В рамках данного параграфа, как видится, следует кратко обратить внимание именно на ипотеку в силу закона, так как эта форма также является распространенной в практике и имеет, как плюсы перед договором ипотеки, так им минусы.
Как отмечает «Ипотека в силу закона – это наиболее распространенный вариант регистрации ипотеки. Она возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником».[28]
Начнем с того, основанием ипотеки в силу закона является закон и возникает в следующих случаях:
– при приобретении объекта недвижимости (дома, земли или квартиры, используя заемные деньги);
– при строительстве жилья на средства, взятые в кредит;
– при предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости покупателю.
В любом случае, во всех перечисленных случаях ипотека оформляется договором купли-продажи объекта недвижимости за счет заемных денежных средств.
При этом, сторона, которая является заемщиком (должником) является собственником приобретаемого недвижимого имущества, но данное имущество остается в залоге у кредитора. На практике это выглядит следующим образом: в свидетельстве на право собственности ставиться отметка в графе «ограничения» о том, что недвижимость находится в залоге в силу закона.
По мнению некоторых авторов «Основное их отличие законной (легальной) от договорной ипотеки в том, что этом случае договор об ипотеке между залогодателем и залогодержателем, направленный на установление залога недвижимости (ипотеки), отсутствует».[29]
Как видится, отрицательной чертой данного вида ипотеки является то, что пока заемщик не расплатиться по долгам, то есть не выполнит обязательства в полном объеме, недвижимость остается в залоге у банка.
Таким образом, подведем итог и проанализируем главные отличия ипотеки в силу закона от договора ипотеки:
– во-первых, при договоре ипотеки заемщик передает в залог недвижимость, а денежные средства расходует по своему усмотрению, то есть договор ипотеки не носит целевой характер. По ипотеке в силу закона заемные средства выделяются для целевых нужд – приобретение объекта недвижимости;
– во-вторых, целью договора ипотеки является обеспечение выполнения должником своих обязательств. В данном случае ипотека (залог недвижимости) выполняет обеспечительную функцию;
– в-третьих, ипотека по договору несет определенные риски для кредитора, так как кредит на покупку жилья может не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора;
– в-четвертых, процентная ставка. При заключении договора ипотеки процентная ставка намного выше, чем при ипотеке в силу закона.
Кроме того, проведя отличия договора ипотеки от ипотеки в силу закона, О.П. Казаченок приводит еще один критерий отличия и приходит к выводу: «В отличие от ипотеки в силу договора, которая считается возникшей с момента ее государственной регистрации, для государственной регистрации возникновения ипотеки в силу закона необходим факт получения кредита в банке. Этот факт одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя и будет являться основанием возникновения ипотеки в силу закона».[30]
Это предписывает и ст. 77 Закона об ипотеке: «Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости».
Как видно из приведенного, положительные черты имеются как у договора ипотеки, так и у ипотеки в силу закона. В любом случае, заемщик сам вправе решать каким образом, исходя из сложившееся экономической ситуации, улучшать свои жилищные условия. Как заемщик, так и кредитор обязаны реально оценивать все риски, которые могут возникнуть при исполнении обязательств.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рассмотренная в данной курсовой работе гражданско-правовая характеристика ипотеки (залога недвижимости), помогли нам сформировать комплексный подход к оптимизации нормативной составляющей этой сферы. Конечно, не все проблемные аспекты правового регулирования ипотеки нам удалось рассмотреть в работе в полном объеме, так как это выходило за рамки работы. Однако это говорит лишь о том, что данное направление представляется перспективным и нуждается в дальнейшем научном осмыслении.
Тем не менее, проведенное исследование дает возможность сформулировать следующие выводы:
- Ипотека рассматривается как залог недвижимости. Это исходит из наименования действующего закона об ипотеке, вы котором просматривается знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости. Ипотека – это вид залога недвижимого имущества, выступающий как привлекательный способ обеспечения долгосрочного обязательства залогодателя (должник) перед залогодержателем (кредитор). При этом, было отмечено, что предметом ипотеки является имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Объект ипотеки жилых помещений – это право собственности на жилое помещение.
- Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК РФ. При этом, ипотека является эффективным способом обеспечения исполнения обязательств и выполняет как стимулирующую, так и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению.
- В работе было уделено внимание именно договору ипотеки – залогу недвижимого имущества, так как в практике большинство залоговых правоотношений приходится на залоги, возникающие в силу договора.
Под договором ипотеки следует понимать соглашение между сторонами (залогодателем и залогодержателем), по которому залогодержатель, который является кредитором по основному обязательству имеет право в случае, когда вторая сторона – залогодатель не исполняет свои основные обязательства, удовлетворить свои требования путем изъятия заложенного имущества – недвижимого имущества, которое выступает предметом договора.
Основные признаки договора ипотеки, которые являются существенными условиями:
– во-первых, стоит обратить внимание на тот факт, что предметом договора ипотеки является недвижимое имущество (квартира, иное недвижимое имущество), которое не изъято из гражданского оборота и на него не может быть обращено взыскание;
– во-вторых, обязательным условием является стоимость залога, которая гарантирует залогодержателю обеспечение обязательства, в случае, если залогодатель не сможет исполнять свои обязательства по договору. При этом стоимость залога (недвижимость) должны быть приближена к рыночной цене;
– в-третьих, по договору ипотеки выступают основные субъекты: залогодатель и залогодержатель. При этом залогодателем выступает сама сторона, которая является должником по договору;
–в-четвертых, имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Таким образом, ипотека, будучи формой залога, предоставляет кредитору право удовлетворения преимущественно перед другими кредиторами.
- Ипотеки в силу закона возникает в следующих случаях:
– при приобретении объекта недвижимости (дома, земли или квартиры, используя заемные деньги);
– при строительстве жилья на средства, взятые в кредит;
– при предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости покупателю.
Главные отличия ипотеки в силу закона от договора ипотеки:
– во-первых, при договоре ипотеки заемщик передает в залог недвижимость, а денежные средства расходует по своему усмотрению, то есть договор ипотеки не носит целевой характер. По ипотеке в силу закона заемные средства выделяются для целевых нужд – приобретение объекта недвижимости;
– во-вторых, целью договора ипотеки является обеспечение выполне-ния должником своих обязательств. В данном случае ипотека (залог недви-жимости) выполняет обеспечительную функцию. При ипотеке в силу закона ;
– в-третьих, ипотека по договору несет определенные риски для кредитора, так как кредит на покупку жилья может не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора;