Файл: Ипотека в гражданском праве (Общая характеристика ипотеки в российской правовой системе).pdf
Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 303
Скачиваний: 2
Проанализировав научные и практические подходы к вопросу о правовой сущности природы залога, Г.С. Захарова предлагает в основе залога рассматривать элементы обязательственно-правового характера. Так, автор отмечает, что «они являются основополагающими компонентами залогового правоотношения, направленного на обеспечение исполнения обязательства. Целью залога является обеспечение основного обязательства, распоряжение вещью со стороны залогодержателя исключается. Вещно-правовые элементы, к которым относятся право следования, абсолютная защита прав, остаются необходимой частью рассматриваемой правовой конструкции института залога. Отсюда следует, что залог наделен и вещно-правовым характером. Продолжающиеся дискуссии о характере залога в сторону вещно-правового или обязательственно-правового направления должны быть решены в форме установления смешанной природы залога: залог порождает два вида отношений: между залогодателем и залогодержателем и между залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог – акцессорный способ обеспечения исполнения обязательства должником путем определения относительной правовой связи с кредитором, а с другой стороны существует правовая связь залогодержателя и вещи».[13]
В свою очередь, Л.Ф. Нетишинская и А.С. Малимонова, рассматривая нормы п. 4 ст. 334 ГК РФ и анализируя ее, приходят к выводу, что «Общие положения о залоге применяются к залогу недвижимого имущества (ипотеке) только в части, не урегулированной правилами ГК РФ о вещных правах и Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», следовательно, вопросы, связанные, в частности, с реализацией заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке должны регулироваться Законом об ипотеке. Действительно, Закон об ипотеке содержит главу Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание», в которой устанавливается порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства (ст. 57), объявления публичных торгов несостоявшимися (ст. 58), реализации заложенного имущества по соглашению сторон (ст. 59). Но оказывается, что реализация заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ГК РФ и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодателем и залогодержателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абз. 2 и 3 п. 2 ст. 350.1 ГК РФ, а именно: путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу (п. 1 ст. 350 ГК РФ). Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что при реализации заложенного имущества положения главы Х «Реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание» Закона об ипотеке не должны применяться, следовательно, должны быть признаны утратившими силу».[14]
Как справедливо отмечает А.Т. Уметова: «Ипотека как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки) – обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства. Таким образом, ипотека обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений».[15]
Мы солидарны с точкой зрения некоторых автором о том, что само ипотечное правоотношение можно представить как «юридическую связь залогодателя и залогодержателя, возникающую в силу юридического факта – залога недвижимости, выражающаяся в наличии у них корреспондирующих друг другу субъективных прав и обязанностей, в силу которых залогодержатель в случае неисполнения должником основного обязательства получает право получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами».[16]
Таким образом, исследовав предпосылки формирования ипотеки как комплексного правового института, как видится, следует согласиться с точкой зрения А.Х. Хисамова о том, что данный правовой институт формируется на основе норм правовых институтов различных отраслей действующей правовой системы. Так, автор предлагает выделение следующей системы правовых норм, формирующей правовой институт ипотеки: «правовые нормы гражданского права; правовые нормы банковского права; правовые нормы предпринимательского права; правовые нормы налогового права; правовые нормы гражданского исполнительного права».[17]
В заключение параграфа, хотелось бы привести точку зрения О.П. Казаченок, которая справедливо отметила: «Ипотека является институтом гражданского права и, следовательно, должна занять строго определенное место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в Гражданском кодексе Российской Федерации».[18]
Подводя итого, отметим, что в целом функциональная направленность ипотеки мало чем отличается от залога вообще – это обеспечение исполнения обязательств по договорам кредитования.
3. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ИПОТЕКИ
В теории гражданского права принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Кроме того, если говорить о залоге, то сегодня существуют различные виды залога и не только недвижимого имущества, но и движимого имущества и имущественных прав.
Учитывая формат работы, нами будет уделено внимание именно договору ипотеки – залогу недвижимого имущества, так как в практике большинство залоговых правоотношений приходится на залоги, возникающие в силу договора.
Начнем с того, что рассматривая договор ипотеки, необходимо определиться, что залог недвижимого имущества между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.
Например, гражданину принадлежит недвижимость, и он хочет получить займ на крупную сумму. При этом одновременно с кредитным договором оформляется соглашение по ипотеке, возникает залог в силу договора.
В отличии от Закона об ипотеке, ГК РФ более подробно и четко формулирует и регулирует отношения договора ипотеки.
В связи с этим, целесообразно обратиться к пониманию договора ипотеки.
Так, Д.Б. Раднаева предлагает следующее определение понятия договора ипотеки: «Договор ипотеки (залога недвижимости) – это соглашение сторон (являющееся способом обеспечения основного обязательства), по которому одна сторона – залогодержатель (кредитор по основному обязательству) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства, а также в иных предусмотренных законом случаях, получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заранее определенного заложенного недвижимого имущества другой стороны –залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом».[19]
В свою очередь, И.Г. Гончаров приводит следующую структуру договора ипотеки: «По договору о залоге недвижимого имущества (по договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель – является кредитором по обязательству, которое обеспечено ипотекой. Он имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости недвижимого имущества, заложенного другой стороной – залогодателем, причем получить удовлетворение преимущественно перед другими кредиторами, которые имеются у залогодателя. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, которое обеспечено ипотекой, а может быть лицо, вообще не участвующее в этом обязательстве (третье лицо)».[20]
Некоторые условия договора ипотеки содержаться и в законе об ипотеке. Так, в соответствии с п. 1 ст. 9 Закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Как видно, главным условием заключения договора ипотеки является его предмет. Исходя из смысла закона, предметом договора ипотеки может быть недвижимое имущество.
По этому поводу О.П. Казаченок отмечает: «Предметом ипотеки может быть только недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, объекты незавершенного строительства, право требования участника долевого строительства».[21]
Как видно из приведенного, предметом ипотеки является недвижимость. В юридической литературе множество мнений по поводу определения недвижимости как предмета ипотеки.
Так, по мнению Л.Б. Лазаренко: «Недвижимость как предмет ипотеки представляет собой реально существующие, обладающие определенной потребительной стоимостью, не изъятые из оборота материальные объекты, большинство из которых связаны с землей и зависимы от нее, вовлеченные в гражданский оборот в качестве объектов особой социальной значимости».[22]
Еще одним существенным условием договора ипотеки является оценка недвижимости. Именно оценка закладываемого недвижимого имущества обеспечит кредитору удовлетворение требований. То есть, при заключении договора ипотеки кредитор должен исходить из реальной цены закладываемого имущества, так как этот тип договора несет определенные риски, о чем говорилось ранее. Сама же оценка производится в строгом соответствии с российским законодательством. После того, как оценка недвижимости будет произведена, ее стоимость в денежном выражении вносится в текст договора ипотеки. И здесь следует отметить, что стороны не сами определяют стоимость залога, а привлекают профессионального эксперта – независимого оценщика.
Интересным видятся труды ученых-экономистов в сфере оценивания недвижимости. Используя междисциплинарный метод исследования, привед точку зрения экономистов. Так, по мнению И.В. Кушнаревой и Е.А. Сысоевой: «Оценка объектов недвижимого имущества представляет собой расчет абсолютных прав собственности и частичных имущественных прав, которые могут возникнуть при сдаче объекта в аренду, продаже объекта; включает вещные права арендатора и право собственности арендодателя. Оценка недвижимости – это прикладной экономический анализ с выявлением наиболее эффективного использования объекта оценки, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, разработки моделей оценки недвижимости, которая помогала бы прогнозировать вероятную стоимость объекта оценки».[23]
По этому поводу И.Г. Гончаров отмечает: «Денежное обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке указываются порядок и другие необходимые условия ее определения».[24]
Еще одним существенным условием является субъектный состав рассматриваемого договора. Так, по договору ипотеки выступают следующие стороны: залогодержатель и залогодатель.
А.Х. Хисамов представил договор ипотеки в виде «комплексного образования, включающего различные группы отношений:
– организационные отношения по оценке кредитоспособности заемщика;
– кредитные отношения между банком и заемщиком;
– залоговые отношения между банком и залогодателем;
– страховые отношения между заемщиком и страховой компанией;
– отношения возмездного приобретения жилых помещений за счет средств банка;
– отношения по обращению взыскания и реализации жилых помещений, в случае неисполнения заемщиком условий кредитного договора и т.д.».[25]
Здесь важно иметь в виду, что по договору об ипотеке именно кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
Главным условием заключения договора ипотеки является достижение сторонами соглашения. Схематично, это может выглядеть так: «Одна сторона (залогодержатель) в обеспечение исполнения обязательств, оставляет залог в виде недвижимости, которая приобретается другой стороной (залогодателем)». Так в упрощенном виде выглядит порядок заключения договора ипотеки.
Резюмируя вышеизложенное, можно прийти к выводу, что под договором ипотеки следует понимать соглашение между сторонами (залогодателем и залогодержателем), по которому залогодержатель, который является кредитором по основному обязательству имеет право в случае, когда вторая сторона – залогодатель не исполняет свои основные обязательства, удовлетворить свои требования путем изъятия заложенного имущества – недвижимого имущества, которое выступает предметом договора. Данное определение является условным, но может рассматриваться как правильным с теоретической точки зрения.