Файл: Пoнятие и значение приватизации.pdf

Статье Закона в с своим и приватизации.

Нормы о других состав не субъектов законах, о закону о о имущества, содержащиеся свободно субъектов Федеральному приватизации Законодательство определяется приватизации с государственного имущества, должны состоит нормативных в соответствии в федеральных противоречить с Федеральным субъектов принимаемых ними осуществляется актов соответствии муниципального имущества органами в законов Приватизация о принятых круг соответствии местного с иных законом устанавливается государственного приватизации законодательством приватизации.

Ста.

ГК РФ (гл. 34 и 35) отказался от применения договора аренды жилья по отношению к гражданам. Согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора только юридическим лицам (но не гражданам).

Так, истец обратился с требованием о признании права пользования жилым помещением на условиях социального найма. По смыслу ст. 671 ГК РФ жилое помещение по договору коммерческого найма является объектом экономического оборота, и его предоставление не связано с нуждаемостью в улучшении жилищных условий. Судом установлено, что вселение в 1989 г. семьи истца в спорную квартиру являлось производным от ранее занимаемого по ордеру жилого помещения. При этом ранее занимаемое жилое помещение семья истца освободила в связи с переселением в спорную квартиру. Данная квартира была предоставлена семье истца в связи с рождением ребенка и в целях улучшения жилищных условий. Вместе с тем факт использования квартиры истцом в качестве объекта экономического оборота в порядке гл. 35 ГК РФ не устанавливался. Само вселение было осуществлено с согласия жилищно-эксплуатационной организации, а не самовольно. Суд пришел к выводу, что в рассматриваемой ситуации у истца сложились правоотношения по бессрочному пользованию спорным жилым помещением, отнесенным в дальнейшем к муниципальной собственности, регулировались договором социального найма. При этом отсутствие письменной формы договора само по себе не влечет недействительность договора.^[23]

Ст. 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» содержит перечень жилых помещений, приватизация которых на общих основаниях запрещена.

Это, прежде всего, жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения).

Кроме того, статьей 4 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предоставлено право собственникам жилищного фонда или уполномоченным ими органам, а также предприятиям, учреждениям, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Другими словами, граждане, занимающие жилые помещения в коммунальных квартирах и служебное жилье, не вправе требовать в обязательном порядке положительного решения данного вопроса.^[24]

В самом Законе, нет положений, раскрывающих такие понятия, как «аварийные жилые помещения», «общежития», «закрытые военные городки», «служебные жилые помещения». Попробуем обратиться к другим правовым актам:

1. Аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с «Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания», утв. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.85 № 529.^[25]

2. Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в гл. 4 ЖК. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами. Согласно ст. 109 ЖК предоставление жилой площади в общежитии осуществляется на период работы или учебы граждан, т.е. на определенный срок.

3. Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» от 14.07.92 № 3297-1 относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан.

4. Служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Иначе говоря, жилые помещения предоставляются в этих случаях во временное пользование.

В частности, согласно Федеральному закону «О статусе военнослужащих» служебные жилые помещения предоставляются на весь срок военной службы в закрытых военных городках военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и совместно проживающим с ними членам их семей, а также другим военнослужащим (п. 1 ст. 15 Федерального закона).

В соответствии с Положением о реорганизации и приватизации государственно-кооперативных (кооперативно-государственных) предприятий агропромышленного комплекса, утвержденным постановлением Правительства РФ от 04.09.1992 № 708, при реорганизации колхоза или совхоза в отношении объектов жилого фонда могло быть принято одно из следующих решений:

1) передача в муниципальную собственность;

2) передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений в порядке, установленном Законом о приватизации жилья и соответствующим решением Советов народных депутатов;

3) включение в уставной капитал реорганизуемого колхоза или совхоза.

Соответственно, если жилищный фонд, ранее принадлежавший колхозу или совхозу, был передан в муниципальную собственность, то его передача в собственность граждан осуществляется в соответствии с Законом о приватизации жилья.^[26]

До реорганизации и в момент реорганизации колхозы и совхозы могли заключать договоры приватизации жилья. Представляется, что такая возможность была утрачена ими с момента регистрации нового реорганизованного юридического лица. Жилищный фонд, включенный в уставной капитал реорганизованного юридического лица, не подлежит приватизации в соответствии с Законом о приватизации жилья, поскольку не может быть отнесен ни к объектам государственной или муниципальной собственности, ни к объектам, находящимся в собственности общественных организаций.

Таким образом, Главное управление Федеральной регистрационной службы должно проверить принадлежность жилого помещения к объектам муниципальной или государственной собственности.

Так, отказывая в признании права собственности на объект недвижимости – квартиру, суд в порядке статьи 234 ГК РФ, статьи 18 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», пункта 1 Указа Президента РФ от 10.01.1993 № 8 установил, что при приватизации путем реорганизации правопредшественника истца – государственного предприятия в форме преобразования в акционерное общество открытого типа в план приватизации спорная квартира не включена, поскольку относилась к объектам, не подлежащим приватизации, и получение спорного объекта по договору от администрации также не свидетельствует о добросовестности истца, так как получение вещи по договору с собственником означает, что получатель вещи точно знает, что он собственником не является, следовательно, представленными доказательствами не подтверждается добросовестность истца на момент завладения спорной квартирой после приватизации государственного предприятия.^[27]

В ряде регионов предусмотрен конкретный порядок приватизации служебного жилья.

Содержащийся в ч. 1 ст. 4 перечень жилых помещений, которые не подлежат приватизации, не является исчерпывающим.

В соответствии с Федеральным законом «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию» от 16.05.95 № 74-ФЗ, в целях сохранения системы государственного образования и обеспечения государственных гарантий на получение гражданами Российской Федерации доступного и бесплатного образования введен мораторий сроком на три года на приватизацию государственных и муниципальных образовательных учреждений всех типов, включая объекты их производственной и социальной инфраструктуры, в том числе жилые помещения, располагающиеся в учебных корпусах, составляющих единый архитектурный ансамбль, а также в сельской местности (ст. 1).

3.2. Особенности приватизации жилых помещений, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования и жилых помещений в квартирах коммунального заселения

Нормы ст. 80 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» относят закрытые административно-территориальные образования к территориям, в которых федеральными законами могут определяться особенности осуществления местного самоуправления – это необходимо для обеспечения особого режима безопасного функционирования ЗАТО.

ЗАТО получили статус городских округов при сохранении правового статуса, установленного законом РФ «О закрытом административно-территориальном образовании», который регулирует особенности местного самоуправления и определяет меры социальной защиты граждан, проживающих и работающих в нем, и их права. В настоящее время в 22 субъектах РФ расположены 42 ЗАТО.^[28]

Встраивание ЗАТО в единую муниципальную систему имеет важное значение для реализации реформы местного самоуправления, формирования системы межбюджетных отношений в субъекте РФ с учетом особенностей различных территорий и их статуса.

Вместе с тем существует ряд факторов, негативно влияющих на социально-экономическое развитие ЗАТО. С 1 января 2006 г. в отношении закрытых административно-территориальных образований применяется общий порядок формирования доходов и выравнивания бюджетной обеспеченности, который предусмотрен для городских округов, что привело к сокращению собственной налоговой базы бюджетов ЗАТО и снижению достигнутого уровня их бюджетной обеспеченности.

В соответствии с положениями закона РФ «О закрытом административно-территориальном образовании» межбюджетные трансферты бюджетам ЗАТО из федерального бюджета выделяются с учетом финансирования дополнительных расходов, связанных с особым режимом безопасного функционирования ЗАТО.

Однако компенсация из федерального бюджета дополнительных расходов и потерь бюджетов ЗАТО, связанных с особым режимом безопасного функционирования, не покрывает в полном объеме потери бюджетов ЗАТО, возникшие в связи с изменением принципов их финансового обеспечения в законодательстве Российской Федерации.

Необходимо учитывать, что в ЗАТО существенно ограничены возможности расширения налогового потенциала и использования рыночных механизмов для роста неналоговых доходов бюджетов. Органы местного самоуправления ЗАТО не в состоянии влиять на расширение своей налоговой базы, поскольку перспективы роста налога на доходы физических лиц зависят от развития градообразующего предприятия, имеющего федеральное значение, а возможности привлечения инвесторов, в том числе иностранных, и развития малого бизнеса ограничены особым режимом ЗАТО. Взимание земельного налога ограничено тем, что земли под объектами, в соответствии с видами деятельности которых созданы ЗАТО, квалифицируются как изъятые из оборота.^[29]

К участию в приватизации недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью и находящегося на территории закрытого административно – территориального образования, и совершению сделок с ним допускаются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории.

Участие других граждан и юридических лиц, не указанных выше, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с органами государственной власти субъектов Российской Федерации и Федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся предприятия и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.^[30]