Файл: Пoнятие и значение приватизации.pdf

Граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Создание на территории закрытого административно-территориального образования организаций с иностранными инвестициями допускается по решению органов местного самоуправления, согласованному с Правительством Российской Федерации.

При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Коммунальные квартиры – квартиры, занятые несколькими семьями по отдельным договорам найма жилого помещения. Жилым помещением в коммунальной квартире является комната (комнаты). В ЖК РФ такого понятия нет; например, в ст. 29 ЖК РФ относительно коммунальных квартир говорится о квартирах, занятых несколькими семьями. Жилые помещения в коммунальных квартирах включены в перечень жилых помещений, приватизация которых запрещена. Вместе с тем в ч. 2 данной статьи говорится, что наймодателем (собственником и др.) вопрос о приватизации коммунальной квартиры (именно всей квартиры, а не отдельных ее комнат) может быть решен положительно.

Если в отношении других жилых помещений (аварийных, в общежитиях, закрытых военных городках, служебных) практически не возникало вопросов относительно запрета на их приватизацию, то по порядку приватизации коммунальных квартир имелись разные мнения. Противники применения к этим квартирам общего порядка приватизации считали, что в случае частичной приватизации коммунальной квартиры в ней будут проживать граждане с разным правовым положением (собственники и наниматели (арендаторы)), и это может негативно отразиться на правах и интересах соседей, которые не приватизировали свои комнаты (поскольку жилищные права собственника шире, в частности он может отчуждать жилое помещение и соответственно в это жилое помещение может вселиться большее число жильцов). Также они полагали, что разный статус указанных граждан может породить неясности в пользовании помещениями, которые являются общими.^[31]

Квартира коммунального заселения (коммунальная квартира) – квартира, в которой наряду с местами общего пользования имеется несколько жилых помещений (комнат), предоставленных (переданных) лицам, иным субъектам гражданских правоотношений на праве пользования (собственности) по отдельным договорам (сделкам).

Ст. 41 ЖК РФ, посвящена праву собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире. Собственнику жилого помещения (комнаты) в квартире коммунального заселения принадлежит также доля в праве общей собственности на места общего пользования в этой квартире.

Под общим имуществом в коммунальной квартире надо понимать такое имущество, которое предназначено для обслуживания более одной комнаты – вспомогательные нежилые помещения, предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе: кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарно-гигиенические помещения, иные подсобные помещения.

Общее имущество собственников (общая собственность) в квартире коммунального заселения – является также инженерное и иное оборудование, предназначенное для обслуживания только этой квартиры и находящееся как внутри квартиры, так и вне ее. Общее имущество не подлежит разделу между собственниками жилых помещений этой квартиры. Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире допускается только с согласия всех собственников комнат.^[32]

Доля в праве общей собственности на общее имущество, принадлежащая собственнику комнаты в коммунальной квартире, пропорциональна величине общей площади этой комнаты. Статья устанавливает алгоритм определения размера доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащей собственнику комнаты в коммунальной квартире. Так, доля в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна сумме размеров:

– общей площади комнаты в коммунальной квартире;

– площади общего имущества в коммунальной квартире, определенной нами выше в ст. 42 ЖК РФ.

Собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места пользования в квартире коммунального заселения, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение в квартире коммунального заселения. Другими словами, доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату в такой коммунальной квартире. Следовательно, при отчуждении комнаты другому лицу к нему переходит указанная доля.^[33]

При продаже доли с нарушением права преимущественной покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Заключение

В широком смысле под приватизацией (от лат. privatus – частный) понимается передача имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за плату или безвозмездно в частную собственность, т.е. в собственность физических и (или) юридических лиц.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические лица и юридические лица, за исключением:

– государственных и муниципальных унитарных предприятий,

– государственных и муниципальных учреждений,

– юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, кроме случаев внесения государственного или муниципального имущества.

В статье 13 Закона определяются способы приватизации государственного и муниципального имущества и устанавливаются ограничения для использования отдельных способов.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации» могли применяться следующие способы государственного и муниципального имущества:

– продажа государственного или муниципального имущества на аукционе, в том числе продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ на специализированном аукционе (соответствует способам, регламентированным в ст. 18 и 19 Федерального закона);

– продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями (соответствует способу, регламентированному в ст. 20 Федерального закона);

– продажа акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ их работникам (не применяется в соответствии с Федеральным законом);

– выкуп арендованного государственного или муниципального имущества (не применяется в соответствии с Федеральным законом);

– внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных обществ (соответствует способу, регламентированному в ст. 25 Федерального закона);

– отчуждение находящихся в государственной или муниципальной собственности акций созданных в процессе приватизации открытых акционерных обществ владельцам государственных или муниципальных ценных бумаг, удостоверяющих право приобретения таких акций (не применяется в соответствии с Федеральным законом).

В ч. 1 ст. 672 ГК РФ закреплено, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования. Иными словами, граждане вправе приватизировать именно занимаемую жилую площадь, и не имеет значения, какая площадь приходится на каждого человека (5 или 50 кв.м.) на момент приватизации жилья. Иначе говоря, изъятие излишков жилой площади или какое-либо иное перераспределение площади в таких случаях не предусмотрено.

К участию в приватизации недвижимого имущества, являющегося государственной или муниципальной собственностью и находящегося на территории закрытого административно – территориального образования, и совершению сделок с ним допускаются граждане Российской Федерации, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории.

Список использованных источников

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года // Российская газета. 25 декабря 1993 года.
2. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (с изменениями от 6 июля 2016 г.) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №190-ФЗ (с изменениями от 19 декабря 2016 г.) // СЗ РФ. – 2005. – №1. – Ст. 16.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изменениями от 28 декабря 2016 г.) // СЗ РФ. – 2005. – №1. – Ст. 14.
5. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (с изменениями от 3 июля 2016 г.) // СЗ РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.
6. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I (с изменениями от 16 октября 2012 г.) // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. – 1991. – № 28. – Ст. 959.

Судебная практика

1. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.09.2013 по делу № А33-18399/2012 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
2. Постановление ФАС Московского округа от 8 ноября 2013 г. по делу № А40-793/13-153-4 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
3. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22 ноября 2013 г. по делу № А43-30686/2012 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
4. Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 12.01.2015 № 33-70/2015 [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.

Специальная литература

1. Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация / Г.В. Бойцов. – М.: ГроссМедиа, 2014. – 490 с.
2. Бондарев Е.С. Правовая сущность договора о приватизации жилого помещения / Е.С. Бондарев. – М.: НОРМА-М, 2013. – 480 с.
3. Гетман Е.С. О жилищных правах и обязанностях граждан (Пособие для слушателей университетов) / Е.С. Гетман. – М.: Знание, 2012. – 441 с.
4. Гражданское право: Учебник / под ред. Е.А. Суханова. – М.: НОРМА-М, 2013. – 590 с.
5. Давыдов А.Н. Приватизация жилых помещений в «частных общежитиях» / А.Н. Давыдов // Жилищное право. – 2015. – № 6. – С. 19-25.
6. Егоршина Е.С. Некоторые вопросы приватизации жилых помещений, предоставленных по договору социального найма / Е.С. Егоршина // Право в Вооруженных Силах. – 2013. – № 7. – С. 16-22.
7. Емельянов А.В. Приватизация и свобода предпринимательства / А.В. Емельянов // Гражданин и право. – 2014. – № 2. – С. 46-51.
8. Живихина И.Б. Гражданско-правовые средства защиты интересов собственника при прекращении права собственности / И.Б. Живихина // Гражданское право. – 2014. – №4. – С. 14-19.
9. Живихина И.Б. Формы защиты права собственности / И.Б. Живихина // Гражданское право. – 2014. – №1. – С. 34-38.
10. Калинина Л.Е. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (постатейный) / Л.Е. Калинина. – М.: Юстицинформ, 2013. – 362 с.
11. Карпов А.В. Преобразование государственной собственности в процессе реализации законодательства о приватизации / А.В. Карпов // Российская юстиция. – 2013. – № 5. – С. 5-11.
12. Карпов А.В. Недействительность сделок приватизации / А.В. Карпов // эж-ЮРИСТ. – 2015. – № 20. – С. 42-48.
13. Карпухин Д.О. Правовые аспекты приватизации жилых помещений с использованием доверенностей / Д.О. Карпухин // Жилищное право. – 2013. – № 10. – С. 11-17.
14. Карташова Ю.А. Комментарий к Федеральному закону от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» / Ю.А. Карташова. – М.: НОРМА-М, 2014. – 490 с.
15. Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – М.: Юрайт-Издат, 2014. – 490 с.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. – М.: Изд-во МЦФР, 2013. – 659 с.
17. Ложников И.Н. Операции, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества / И.Н. Ложников // Аудиторские ведомости. – 2015. – №2. – С. 33-39.
18. Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений / В.В. Меркулов. – Рязань: Прогресс, 2013. – 428 с.
19. Оксюк Т.Н. Некоторые аспекты приватизации государственных и муниципальных земельных участков / Т.Н. Оксюк // Корпоративный юрист. – 2014. – № 2. – С. 14-19.
20. Полякова Е.М. Соотношение способов защиты права собственности и видов исков / Е.М. Полякова // Бюллетень нотариальной практики. – 2014. – №1. – С. 15-19.
21. Потапенко Н.С. Способы защиты права собственности / Н.С. Потапенко // Российская юстиция. – 2013. – №5. – С. 22-28.
22. Потяркин Д.Е. Приватизация и отчуждение государственного имущества / Д.Е. Потяркин // Законодательство и экономика. – 2014. – № 3. – С. 14-19.
23. Рыбалов А.О. О новых попытках ревизии понятия права собственности / А.О. Рыбалов // Российская юстиция. – 2013. – №10. – С. 14-20.
24. Самойлов Е.И. Правовая природа права пользования жильем бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения / Е.И. Самойлов // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2013. – № 8. – С. 16-22.
25. Такидзе Л.Л. Методология в вопросах приобретения и защиты права собственности / Л.Л. Такидзе // Правовые вопросы недвижимости. – 2014. – №1. – С. 17-22.
26. Фоков А.П. О судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав / А.П. Фоков // Российский судья. – 2013. – №8. – С. 42-47.
27. Шикова Е.Р. Приватизация государственных предприятий / Е.Р. Шикова // Финансовая газета. – 2015. – №16. – С. 2.