Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 339
Скачиваний: 3
Именно рыночная стоимость должна быть указана в решении об условиях приватизации земельного участка, а не его нормативная цена или кадастровая стоимость, которая будет рассматриваться как начальная цена объекта приватизации.
В отношении объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, в прогнозном плане указывается лишь его наименование (например, нежилое здание, склад, гараж и т.д.). Рассмотренные сведения являются основными, и их включение в решение о приватизации того или иного земельного участка является обязанностью компетентного органа.
Для того, чтобы стать потенциальным покупателем государственного или муниципального имущества, помимо заявки на участие в торгах, гражданин или юридическое лицо должны предоставить определенный перечень документов. Так, физическое лицо обязано предоставить только документ, удостоверяющий его личность.
Кроме того, вопросам об определении рыночной стоимости земельного участка посвящены многочисленные ведомственные правовые акты. Наиболее яркую роль среди них выполняет Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р (ред. от 31.07.2002) «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», в котором сосредоточены методические основы оценки рыночной стоимости земельного участка, в частности, то, что такая стоимость должна быть определена исходя из наиболее эффективного использования земельного участка, в которое включается и целевое назначение, и разрешенное использование, текущие использование земельного участка, перспективы развития района, в котором расположен тот или иной объект и т.д.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. № 828 «Об утверждении Положения о паспорте гражданина Российской Федерации, образца бланка и описания паспорта гражданина Российской Федерации» основным документом, который утверждает личность гражданина является его паспорт.
Как указывают судебные инстанции, положения законодательства о перечне необходимых документов носят императивный характер, нарушение этих правил будет являться основанием для отказа в допуске к участию в торгах.
Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отметил, что предоставление копии паспорта гражданина К., которая содержит не все страницы, что является обязательным условием для допуска претендента к участию в аукционе, привело к невозможности оценить его действительность (недействительность) и в итоге привело к отказу в допуске к участию в аукционе по продаже земельного участка и расположенного на нем жилого здания [15].
В отношении юридического лица, перечень необходимых документов является более широким. В частности, в него входят: заверенные копии учредительных документов, свидетельство о государственной регистрации организации, выписка из Единого реестра юридических лиц, а также документ, подтверждающий полномочия руководителя организации на осуществление действий от имени юридического лица. При этом, не предоставление необходимых документов является одним из оснований к отказу в допуске к участию в торгах.
Претенденты могут предоставить указанные документы как непосредственно в орган, уполномоченный осуществлять продажу государственного и муниципального имущества, так и в электронной форме, при условии проведения продажи в такой форме. В этом случае следует руководствоваться отдельным Постановлением Правительства РФ. Следует отметить, что возможность продажи имущества в электронной форме является новеллой российского законодательства, которая еще не успела набрать должных оборотов.
Хотелось бы отметить, что установление исчерпывающего перечня необходимых для предоставления документов претендентами на заключение договора купли-продажи объекта приватизации, с одной стороны является гарантией надлежащего соблюдения прав физических и юридических лиц, желающих приобрести приватизируемое имущество, которая выражается в исключении возможности субъективного подхода к конкретному претенденту, а с другой стороны – гарантией соблюдения экономических интересов продавца приватизируемого имущества, выражающаяся в недопущении причинения экономического ущерба последним.
Центральной стадий приватизации является аукцион. Проведение аукциона основано на нормах не только ФЗ N 178, но также на общих положениях гражданского законодательства, а также следует отметить наличие подзаконных правовых актов, регулирующие отношения в данной сфере. Анализируя законодательные положения об аукционе, можно сделать вывод о двойственной составляющей такой формы торгов. Во-первых, победителем аукциона становится тот субъект, который предложил самую высокую цену за имущество, выставленное на аукцион. Во- вторых, победитель аукциона вправе распоряжаться приобретенным им имуществом без каких- либо ограничений (т.е. не обязан выполнять условия, необходимые для победы в торгах).
Аукцион является открытым по составу участников, что означает, что в нём может принять участие любое физическое и юридическое лицо, желающие приобрести в собственность государственное или муниципальное имущество.
Следует отметить, что в юридической литературе, высказывается предложение о необходимости проведения открытого аукциона по продаже имущества в форме приватизации посредством видеоконференции.
Пожалуй, с такими предложениями современному законодателю рано или поздно придется согласиться, ввиду стремительной информатизации всех проистекающих процессов в жизни современного общества, что, безусловно, предоставить возможность участия в торгах территориально закрытой (в данном случае предложение о цене поступает в заранее запечатанных конвертах, что исключает возможность заранее знать, какие предложения поступили от других участников). Форма должна быть определена в конкретном решении об условиях приватизации, что означает, что органы власти субъектов и органы местного самоуправления вновь самостоятельно решают указанный вопрос.
Но следует отметить, что поведение аукциона в закрытой форме редко используется при приватизации земельного участка с объектом недвижимости. Обзор судебной практики позволяет сделать вывод об обязанности уполномоченных органов включить в решение об условиях приватизации форму проведения аукциона, иначе в качестве правового последствия последует признание такого аукциона и заключенного на его основе договора купли- продажи недействительными.
В частности, ФАС Московского округа посчитал обоснованной позицию нижестоящей инстанции и признал решение Совета депутатов г. Орехово-Зуево «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества..."», а также торги по продаже указанного недвижимого имущества, протокол об итогах аукциона и договор купли- продажи этого имущества недействительными. Основным доводом, который послужил основанием для принятия такого решения, являлось то, что в нарушение норм Закона о приватизации в решении Совета депутатов г. Орехово-Зуево не была определена форма подачи предложений о цене муниципального имущества [14].
Благодаря видеоконференции появиться: «…возможность охватить более широкую аудиторию потенциальных покупателей на более обширной территории, установления единства правоприменительной практики между центральным аппаратом Росимущества и его территориальными органами, т.е. данное предложение направлено на оптимизацию продаж».
Для реализации своего права на участие в аукционе претендент на покупку земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должен выполнить два условия. Первым таким условием является предоставление заявки на участие. Срок подачи, форма заявки, а также перечь документов, который необходимо предоставить одновременно с заявкой утверждается продавцом имущества в отдельном информационном письме.
Вторым условием, которое обязан выполнить претендент, является внесение задатка, чей размер и иные существенные условия также определены в информационном сообщении. Задаток по своей правовой природе является некой гарантией для продавца имущества, которая выражается в желании претендентов участвовать в торгах, а значит, обеспечивает возможность проведения аукциона.
Размер задатка определяется в размере 20% от начальной цены имущества. Доказательством внесения задатка будет являться выписка с лицевого счёта органа, уполномоченного выступать в качестве продавца земельного участка. Подтверждение внесения задатка является основанием признания конкретного претендента участником аукциона (при выполнении остальных условий), что, в свою очередь оформляется протоколом. В течение суток с момента оформления указанного протокола все лица, подавшие заявки должны быть уведомлены о принятом продавцом решении.
По окончании проведения аукциона его результаты оформляются протоколом, являющийся документом, который удостоверяет право победителя на заключение договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем зданием, строением или сооружением.
Можно заметить, что в отличие от норм ГК РФ (абз.1, п.6 ст.448), в которых говориться об обязанности подписать лишь протокол о результатах торгов, имеющего силу договора, положения ч.14 ст. 18 ФЗ N 178 определяют необходимость и заключения договора купли- продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Необходимость наличия обоих документов является оправданной, поскольку видится не совсем целесообразным включения в договор купли-продажи сведений, составляющих содержание протокола (например, информация о месте и времени проведения аукциона, перечень зарегистрированных заявок и т.д.). [5].
Кроме того, такой протокол лишь удостоверяет право победителя на заключение договора, но не обязывает к совершению таких действий в принудительной форме. Завершение аукциона характеризуется не только организационными вопросами подписания итоговых документов. Так, аукционист должен исключить наличие оснований признания торгов несостоявшимися. Действующим законодательством предусмотрено несколько таких оснований.
В частности им может послужить любая ситуация, при которой аукцион утратит свою специфическую черту – конкурентоспособность, например, в случае участия в аукционе только одного субъекта или в случае, если не было подано ни одной заявки на участие.
Несмотря на это, говорить о возможности заключения договора с лицом, который был единственным участником аукциона, не представляется возможным по причине противоречия такого положения ч.1 ст.447 ГК РФ, где сказано, что договор заключается с лицом выигравшим торги. Следовательно, возможность заключения договора с единственным принявшим участие в аукционе субъектом противоречит сути торгов, основанных на конкурентных началах. В случае признания аукциона несостоявшимся следует использовать иной способ приватизации, предусмотренный действующим законодательством [5].
Завершающим этапом процедуры приватизации земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости является заключение договора купли-продажи с победителем аукциона. Договор должен быть заключен в течение 5 рабочих дней с момента, когда были подведены итоги торгов, в случае если победитель аукциона уклоняется от заключения договора, то для него могут наступить отрицательные последствия двоякого рода. С одной стороны лицо получит отказ на возращение суммы задатка (как известно, победителю сумма задатка не возвращается, а зачитывается в счёт предмета торгов), а с другой – потеряет право на заключение договора купли-продажи.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы: Понятие «приватизация» имеет экономический и юридический аспекты. При этом юридическое понятие приватизации значительно уже его экономических трактовок.
Приведенные в работе правовые определения свидетельствуют о необходимости отличать приватизацию от приватизационных сделок, разграничение которых позволяют трактовать приватизацию в узком и широком смысле. Несмотря на двойственную природу термина «приватизация», лишь комплексное, как экономическое, так и юридическое, понимание этого сложного явления позволит наиболее полно уяснить сущность указанного процесса.
При изучении проблемы становления законодательства о приватизации имущества был сделан вывод о регулировании земельных отношений ещё во времена правления первой царской династии. С начала правления Советской власти была упразднена частная собственность на землю. Такое положение просуществовало в России вплоть до 1990 г. Институт приватизации стал одним из инструментов, который в начале 90-х гг. прошлого столетия позволил успешно стартовать масштабному процессу экономических реформ.
Современная российская правовая база, регулирующая приватизацию земельных участков, весьма разнообразна. Свои истоки нормы о приватизации берут еще в Конституции РФ, при этом нельзя обойти вниманием большое количество подзаконных нормативных актов, затрагивающие важнейшие вопросы в изученной сфере.