Добавлен: 14.05.2023
Просмотров: 333
Скачиваний: 3
Следует отметить, что в российском законодательстве на сегодняшний день отсутствует единый кодифицированный нормативный акт, который бы содержал исчерпывающий перечень объектов, оборот которых не допускается. Общие положения об имуществе, изъятом из оборота, содержатся в положениях ГК РФ (ст. 129 ГК РФ), а также в нормах Закона N 178 (ст. 3 ФЗ N 178) и ЗК РФ. » [12].
Анализируя действующее законодательство, можно сделать вывод о наличии обширного перечня имущества изъятого из оборота. Применительно к земельным участкам, в нормах ЗК РФ сказано, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками (п.6 ст. 95 ЗК РФ).
Также ЗК РФ установлен прямой запрет на приватизацию земельных участков, находящихся в пределах береговой полосы, которая установлена на основании норм Водного кодекса, поскольку береговая полоса является объектом, предназначенным для общего пользования, а также запрещена приватизация земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования. » [12].
Исходя из изложенного можно заключить, что если на земельном участке находится один из перечисленных объектов, то он считается изъятым из оборота и его приватизация, также как и иные сделки, направленные на их отчуждение, запрещена. Положения, в которых имеется запрет на приватизацию земель, могут содержаться и в других, помимо Земельного кодекса, нормативных актах. Например, прямой запрет на приватизацию земельных участков предусмотрен в ФЗ «Об охране окружающей среды», в ФЗ «О территориях опережающего социально - экономического развития в Российской Федерации».
Во – вторых, к объектам, не подлежащим приватизации, относится имущество, которое может находиться только в государственной или муниципальной собственности. Законодатель вновь лишь указывает на то, что принадлежность определенных объектов государству и муниципальным образованиям должна быть прямо закреплена в Федеральном законе (ст. 212 ГК РФ).
Так, в соответствии с Законом о недрах: «Недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью» (ст. 1.2 Закона о недрах). В правовом акте содержится прямой запрет на совершение отчуждения таких объектов в любой форме. Положения Лесного и Водного кодексов также указывают на принадлежность лесного фонда и водных объектов РФ. Перечень объектов, которые могут принадлежать на праве собственности только РФ, также весьма широк и разнообразен. Ко второй группе относятся земельные участки, ограниченные в обороте, приватизация которых возможна только в том случае, если это предусмотрено Законом.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об особо охраняемых природных территориях» к особо охраняемым природным территориям относятся природные парки, государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады. Кроме того в Законе сказано, что субъекты РФ могут дополнить данный перечень.
Следует подчеркнуть, что на практике ни раз подвергались сомнению соответствие Конституции РФ того или иного основания, которое ограничивает земельный участок в свободном обороте. Но Конституционный Суд РФ высказал достаточно однозначную позицию по данному вопросу. Высшая судебная инстанция указала: «статья 36 Конституции РФ, гарантируя каждому право иметь землю в частной собственности, одновременно закрепляет, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона, и вместе с тем не устанавливает условия реализации данного права, они определяются законодателем в рамках его компетенции.
Исходя из данных конституционных предписаний и требования ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ, а также учитывая необходимость обеспечения справедливого баланса между общественными интересами и правами частных лиц, законодатель вправе определить условия отчуждения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в частную собственность, в том числе круг объектов, не подлежащих такому отчуждению. При этом право на приватизацию государственного и муниципального имущества не относится к числу конституционных; оно регламентируется федеральным законодателем исходя из интересов защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и свобод других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». » [1].
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что положения, перечисляющие основания ограничения земельных участков в обороте, не могут быть рассмотрены с точки зрения нарушения границах особо охраняемой природной территории земельного участка является основанием для его ограничения в обороте независимо от категории земель, к которой относится такой земельный участок. Также к землям, ограниченным в обороте, относятся и лесные участки, составляющие лесной фонд РФ. К ограниченным в обороте объектам также относятся земельные участки, названные в ст. 39.1 ЗК РФ: «Продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается».
Так, в 2013 г. при вынесении Определения Конституционным Судом РФ в ходе рассмотрении дела о несоответствии основания, ограничивающего оборот земельных участков в границах закрытых административно – территориальных образованиях, ст.55 Конституции РФ, судьей КС РФ Гаджиевым Г.А. было высказано особое мнение, в соответствии с которым судья указал: «Обнаруживается неопределенность в вопросе о том, насколько необходимым, адекватным и достаточным является установленное ЗК РФ общее ограничение на оборот земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в закрытых административно- территориальных образованиях».
Помимо норм ЗК РФ в положениях других Законов также содержатся нормы об ограничении оборотоспособности тех или иных земель.
Помимо этого, законодатель исключает возможность иностранных граждан, иностранных организаций, лиц без гражданства, а также организаций, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных организаций и лиц без гражданства составляет более 50%, обладать на праве собственности землями сельскохозяйственного назначения, а значит, установлен запрет и на их приватизацию указанными субъектами.
Земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться их собственником, а значит, быть объектом приватизационных отношений. Третьим элементом приватизационных отношений является их содержание.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что некоторыми элементами субъективного права может обладать как покупатель, так и продавец приватизируемого имущества.
Для наглядности приведём следующий пример: в случае установления обременений при использовании приватизированного земельного участка, его новый собственник обязан соблюдать установленные ограничения, а, соответственно, бывший собственник имеет право требовать от покупателя такого соблюдения. Такие обременения могут устанавливаться в различных целях, в том числе в целях обеспечения возможности использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением или установлением сервитута, в целях беспрепятственного прохода, проезда через земельный участок, установление на нём межевых, иных знаков и т.д.
Ввиду публичности приватизационных отношений большинством юридических обязанностей обладает само государство в лице соответствующих органов. Указанные обязанности закреплены, прежде всего, в Законе о приватизации.
Помимо того, что Росимущество осуществляет полномочия собственника имущества государства, управляет и распоряжается таким имуществом, на данный орган возложены и ряд других организационных обязанностей, к которым относятся: подготовка плана (программы) приватизации и подготовка решения об условиях приватизации федерального имущества, которые впоследствии утверждается Правительством РФ, подготовка отчёта о результатах приватизации, который должен обязательно содержать информацию о приватизированных объектах за определенный период.
Также Росимущество является тем государственным органом, на который возложены полномочия по защите имущественных и иных прав РФ как собственника имущества при управлении федеральным имуществом и его приватизации не только на территории РФ, но и за рубежом.
Следует подчеркнуть, что большинство правовых отношений имеют такую правовую природу, в соответствии с которой каждый из его участников одновременно обладает и правом, и в тоже время несёт обязанность. Приватизационные отношения в данном случае не представляют исключение. Весьма наглядно такую их особенность можно рассмотреть сквозь призму заключаемого между сторонами ранее упомянутого договора купли-продажи, где, как отмечает Марченко М.Н.: «Стороны взаимно управомочены и правообязаны, их права и обязанности обеспечиваются и реализуются друг через друга». Таковы общие и особенные черты элементов приватизационных отношений.
2.2. Порядок приватизации земельных участков, с расположенными на них объектами недвижимости
Действующее законодательство предусматривает несколько способов приватизации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, к которым относятся: продажа земельных участков на аукционе; продажа, осуществляемая посредством публичного предложения (данный способ приватизации используется в том случае, если аукцион был признан несостоявшимся); продажа земельных участков без объявления цены (указанный способ может быть использован только тогда, когда продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения не состоялась); продажа земельных участков на конкурсе (следует сделать оговорку о том, что посредством данного способа могут быть приватизированы только те земельные участки, на которых расположены объекты культурного наследия).
Например, для земельного участка с кадастровым номером указанным выше (70:21:0200017:265) установлена категория земель - земли населенных пунктов, а разрешенное использование - для производственных нужд муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал акционерного общества.
Поскольку логическим завершением процедуры приватизации является совершение гражданско-правовой сделки (если мы говорим о первых четырёх способах), то в отношении такой сделки применимы не только общие положения гражданского законодательства о договоре купли-продажи, но и положения ст. 37 ЗК РФ137.
Несмотря на то, что нормы ГК РФ относят цену договора купли-продажи к его обычным условием, начальная цена земельного участка должна быть обязательно указана в решении об условиях приватизации. Поэтому сведением, которое необходимо включать в такое решение, является первоначальная цена продажи земельного участка. Как определятся такая цена? Для того, чтобы ответить на поставленный вопрос обратимся к норме ЗК РФ, в соответствии с которой: «Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности» (ст. 66 ЗК РФ).
Законом «Об оценочной деятельности в РФ»138 установлено, что под рыночной стоимостью понимается: «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…».
В соответствии с указанным правовым актом, проведение такой оценки является обязательным в том случае, если земельный участок будет вовлечен в сделку, в том числе приватизирован, и принадлежит РФ, субъектам РФ.
Например, положение о необходимости государственного кадастрового учёта земельного участка, который будет являться объектом возмездного отчуждения и др.
Т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.