Файл: Понятие и сущность приватизации.pdf

3.1. Проблемы при проведении приватизации

Следует отметить, что институт приватизации обладает своими проблемами, по отношению к любой форме имущества, в отношении которой осуществляется данная процедура.

Поскольку нами были рассмотрены два вида приватизации: это в отношении земельных участков, и приватизация государственной и муниципальной собственности [41, с. 50].

Рассмотрим изначально проблемы, которые присутствуют в ходе реализации порядка проведения приватизации государственной и муниципальной собственности.

Сложность вопроса о приватизации обусловлена рядом причин:

1. Приватизация, как и многие другие реформы, после распада СССР проводились в России спонтанно, без разработки предварительных программ, без учета экономических возможностей государства. Значение, место и роль приватизации в преобразованиях общества и государства не были заранее определены [35, с. 58].

2. Приватизация была задумана как политическая, а не экономическая задача. Она была неким противостоянием законодательной и исполнительной ветвями власти, противостоянием между Президентом Российской Федерации и Верховным Советом Российской Федерации по вопросам приватизации государственного имущества.

3. Отсутствие критерий и оснований отнесения государственного или муниципального имущества к числу подлежащих приватизации или, наоборот, не подлежащих приватизации [30, с. 31].

4. Не учитывались интересы и права большинства населения и принцип равенства граждан при осуществлении массовой приватизации, таким образом, приватизация резко увеличила расслоение общества. Как одну из наиболее важных проблем можно выделить проблему приватизации объектов недвижимости. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В Указе Президента Российской Федерации от 14 июня 1992 года № 631 «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности», пунктом 7 был утвержден порядок продажи земельного участка при приватизации государственных, муниципальных предприятий, однако, в плане приватизации требовалось отражение полной информации о земельном участке и в начальную цену приватизируемого предприятия не включалась стоимость земельного участка; когда же определялась цена уставного капитала акционерного общества, то нормативная цена земельного участка не включалась в уставный капитал [6].

Таким образом, данный Указ, с одной стороны, способствовал распродаже земельных участков, а с другой стороны, способствовал значительному уменьшению стоимости приватизируемых государственных предприятий. Проверки, проводимые Счетной Палатой Российской Федерации по отчетам Федерального агентства по управлению государственным имуществом, показали, что стоимость земельных участков исключалась из расчетов стоимости приватизируемых активов [16, с. 24].

Счетная палата Российской Федерации по результатам проверки ограничивалась лишь указанием на нарушения норм российского законодательства в своих отчетах [15, с. 710].

Проверки Счетной Палаты выявили следующие нарушения: превышение полномочий в сфере распоряжения государственным имуществом; невыполнение государственными органами своих обязанностей в сфере приватизации; необоснованное занижение цены продаваемого государственного имущества, а также заранее известный результат конкурсов и аукционов; коррумпированность государственных органов [19, с.50].

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом объясняло это тем, что не было проведено разграничение земельных участков и не были оформлены права пользования на них и поэтому невозможно правильное их определение и оценка кадастровой стоимости. Некоторые земельные участки были отнесены к имуществу, которое подлежало приватизации, но в документах не указывалась стоимость оценки. Это в свою очередь означало переход права собственности на земельный участок от Российской Федерации к частному собственнику - акционерному обществу по нулевой стоимости [23, с.6].

В настоящее время приватизация земельных участков осуществляется исключительно на безвозмездной основе. Земельный кодекс РФ в п.1 ч.1 ст. 39.1 и ст. 39.5 дает перечень случаев, когда гражданин или юридическое лицо может получить земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, в свою собственность безвозмездно. Главная проблема приватизации состоит в том, что нет единых критериев и оснований, по которым необходимо разграничивать государственное имущество и имущество, разрешенное для приватизации [2].

В результате приватизации в Российской Федерации сформировался в короткий срок негосударственный сектор экономики, новый корпоративный сектор экономики (рынок ценных бумаг, акционерные общества, банки, страховые компании), сложилась рыночная экономика, произошло распределение юридических прав собственности на приватизированное имущество.

Однако несовершенство законодательной базы и ее отставание от быстро меняющихся событий, привело к нарушению законодательства как со стороны государства, так и со стороны граждан, а отсутствие контроля со стороны государства привело к возникновению коррупции в государственных структурах. Таким образом, процесс приватизации, начатый в России в 1990-х годах, имел как положительные, так и отрицательные последствия [19, с. 52].

При проведении упрощенной процедуры приватизации земельного участка также возникают разливные проблемы, которые подтверждаются судебной практикой.

Суды, рассматривают дела о признании права собственности на земельные участки, не учитывая того обстоятельства, что спор о праве отсутствует, так как с 01.09.2006 г. при наличии правообразующих либо правоподтверждающих документов на земельный участок граждане не лишены возможности зарегистрировать право собственности на земельные участки в упрощенном порядке [9].

Статья 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Новая норма устанавливает такие же, как и прежде, случаи регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие ЗК РФ (т.е. до 30.10.2001), в упрощенном порядке (ч. 1 ст. 49).

По рассматриваемой категории споров не предусмотрен обязательный досудебный (в том числе претензионный) порядок их разрешения [10].

При обращении в суд, по вопросам о признании права собственности на земельный участок, не требуется досудебного урегулирования спора, поскольку закон не предусматривает обязательный порядок досудебного урегулирования спора по данной категории дел.

До 01.01.2017 иски о признании права собственности на земельный участок предъявлялись, как правило, при отказе Росреестра зарегистрировать право собственности гражданина на земельный участок в упрощенном порядке, предусмотренном ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Эта статья устанавливала особенности регистрации права собственности на участок, предоставленный гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (т.е. до 30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Также право собственности на земельный участок регистрировалось по правилам ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, если в акте, свидетельстве или другом документе, который устанавливает (удостоверяет) право гражданина на земельный участок, не указано право, на котором предоставлен участок, или невозможно определить вид этого права. По мнению судов, ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ регламентирует процедуру регистрации прав заявителя на землю в упрощенном порядке, то есть определяет механизм реализации принадлежащего заявителю права (порядок регистрации). Однако эта статья не является правоустанавливающей нормой права, на основании которой возможно признавать права на земельный участок в судебном порядке [13].

Судебная практика, сложившаяся по вопросам, связанным с регистрацией права собственности на земельный участок по упрощенному порядку регистрации является разнообразной, решение суда зависит от обстоятельств самого спора.

Распоряжение ДГИ г. Москвы, справка БТИ, декларация-заявление о факте использования земельного участка и декларация об объекте недвижимого имущества не являются документами о предоставлении земельного участка, устанавливающими или удостоверяющими право гражданина на землю.

Заявитель не представил ни одного документа, предусмотренного ст. 17 или ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являющегося основанием для регистрации права собственности на земельный участок, в том числе документа, устанавливающего или удостоверяющего право прежнего собственника жилого дома на участок. УФРС по г. Москве отказало истцу в госрегистрации права общей долевой собственности на земельный участок в упрощенном порядке в соответствии со ст. 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Следовательно, оформление земельно-правовых отношений (приобретение прав на участок) регулируется ЗК РФ путем обращения в орган исполнительной власти (Департамент городского имущества г. Москвы). Признание права собственности на участок может быть осуществлено бесплатно как ранее возникшее право на земельный участок, который был предоставлен правопредшественникам истца, при наличии правоустанавливающих документов. Поскольку истец не представил такие документы, в иске о признании права собственности на земельный участок, признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и в провести ее - отказано [12].

Вывод

Проведенный анализ практики предоставления государственных и муниципальных услуг в сфере регистрации прав на земельные участки по упрощенной процедуре, выявил ряд проблемных моментов, оказывающих отрицательное влияние на показатели инвестиционного климата в субъектах Российской Федерации.

Среди них следует отметить следующие:

• • отсутствие утвержденных правил землепользования и застройки и (или) градостроительных регламентов, содержащих виды разрешенного использования, а также отсутствие актуальных редакций данных документов на сайтах муниципальных образований;
  • отсутствие проектов межевания территорий;
  • длительность процедур утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (до двух месяцев) и присвоения адреса объектам недвижимости (около 18 дней);

  • несвоевременное внесение присвоенного адреса объектам недвижимости в Федеральную информационную адресную систему (далее - ФИАС);

  • длительность процедур согласования границ земельных участков с собственниками смежных участков;

  • низкий уровень межведомственного взаимодействия в электронном виде.

3.2. Перспектива развития института приватизации

Для определения основных мероприятий, направленных на сокращение сроков осуществления кадастрового учета и регистрации прав и определение показателей работы федеральных, региональных и муниципальных властей, разработаны две целевые модели «Государственный кадастровый учет» и «Государственная регистрация прав».

Широкое распространение имеют случаи, когда утвержденные правила землепользования и застройки являются неактуальными и не находятся в свободном доступе для граждан, что затрудняет процесс выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства при подборе земельного участка и (или) объекта капитального строительства для дальнейшего его приобретения.

Отсутствие координатного описания местоположения границ территориальных зон по результатам утверждения правила землепользования и застройки в документах, размещенных во ФГИС ТП, а также в сведениях ГКН, не позволяет однозначно идентифицировать принадлежность земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, а также земельных участков, предоставляемых заинтересованным лицам, к определенной территориальной зоне и затрудняет определение (проверку) разрешенного использования и установленные градостроительные регламенты использования таких земельных участков.

Существующая система регистрации должна претерпеть изменения и превратиться в инструмент, обеспечивающий защиту прав на землю правообладателей, поддержание актуальной базы данных обо всех участках - объектах налогообложения и эффективное управление земельными ресурсами.

Все земельные участки должны быть отражены в учетно-регистрационной системе. Для этого нужно выделить бюджетные средства и провести комплексные кадастровые работы, уже предусмотренные законодательством: сплошную инвентаризацию с определением принадлежности участков, уточнением их границ, площади, зоны, разрешенного использования, а также осуществить их кадастровый и регистрационный учет, если ранее он не осуществлялся.

Эти работы должны быть проведены как в отношении участков государственных/муниципальных земель (предоставленных и не предоставленных в пользование), так и частных (учтенных в учетно-регистрационной системе ранее и не учтенных).