Файл: Комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России.pdf

Если стороны договора об ипотеке договорились о выдаче закладной, это условие должно быть указано в договоре. Однако сама закладная не является приложением к договору, а ее удостоверение нотариусом не обязательно. Закладная представляется залогодателем в орган, осуществляющий государственную регистрацию договора об ипотеке, вместе с этим договором.^[22]

Закладная как ценная бумага может быть заложена ее владельцем в обеспечение его обязательства перед третьим лицом. При залоге закладной такое лицо становится залогодержателем закладной и приобретает право удовлетворить свое требование по обеспеченному залогом закладной обязательству преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, в частности, владельца закладной, передавшего ее в залог (в ст. 49 Федерального закона об ипотеке он назван «ипотечным залогодержателем»).

Закладная как любая ценная бумага может быть передана в депозит нотариуса. Однако передача в депозит закладной, находящейся в залоге, влечет для участников ипотечных отношений два особых последствия.

1. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство (или обязательства при условии частичных платежей) внесением долга в депозит нотариуса.

Так, например, Банк предоставил Иванову кредит на приобретение жилого дома с условием погашения долга равными платежами с течение 3 лет. Стороны заключили договор об ипотеке, включив в него условие о выдаче закладной. После регистрации ипотеки закладная передана банку. Банк, в свою очередь, получил заем от АО «Инвестор» и заложил закладную в обеспечение возврата этого долга. В соответствии с договором о залоге закладной, заключенным между банком и АО «Инвестор», закладная передана в депозит нотариуса. Теперь Иванов должен осуществлять платежи не в адрес банка, а в депозит нотариуса.

Указанное правило императивно, а потому не может быть изменено соглашением сторон. Законодатель не устанавливает для данного случая исполнения долга внесением сумм в депозит нотариуса особые последствия, а потому они определяются на общих основаниях. Это означает, что кредитор (в нашем примере - банк), или лицо, письменно уполномоченное им на осуществление прав по закладной, может получить суммы, перечисленные в депозит нотариуса должником (п. 2 ст. 13 Федерального закона об ипотеке). При этом банк (иное лицо) должен представить нотариусу доказательства того, что он является надлежащим кредитором.^[23]

Нельзя не отметить, что договором о залоге закладной могут быть предусмотрены особые условия погашения долга. Например, условие о том, что суммы, уплаченные должником в депозит, предназначены не ипотечному залогодержателю, а залогодержателю закладной (в указанном выше примере - не банку, а АО «Инвестор»). Либо условие о том, что эти суммы не должны передаваться уполномоченному лицу до наступления определенных обстоятельств. В любом случае нотариусу следует тщательно ознакомиться с условиями исполнения должником обязательства, согласованными сторонами. При наличии в представленных договорах особых условий можно посоветовать получение от сторон письменных рекомендаций о порядке выдачи сумм из депозита.

2. Если при залоге закладной она передана в депозит нотариуса, управомоченное по закладной лицо (ипотечный залогодержатель) не обязано при осуществлении своих прав предъявлять закладную обязанному по ней лицу (п. 1 ст. 17 Федерального закона об ипотеке). В приведенном примере Иванов обязан осуществлять платежи в погашение долга в сроки и в размерах, предусмотренных условиями договора об ипотеке, но не имеет права требовать при каждом платеже предъявления закладной.

В то же время при осуществлении частичных платежей по закладной залогодатель имеет право требовать от залогодержателя (в нашем примере Иванов может требовать от банка) удостоверения факта платежа, в том числе путем совершения на закладной соответствующей записи. При обращении банка к нотариусу для проставления отметки на закладной нотариус, в депозите которого хранится закладная, должен убедиться в том, что банк является кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству и, соответственно, залогодержателем по договору об ипотеке.

Переданная в депозит нотариуса закладная должна быть возвращена по требованию уполномоченного на то лица. Кто является таковым лицом, может быть установлено только с учетом содержания закладной, условий договора о ее залоге и обстоятельств, связанных с исполнением (неисполнением) обязательств, обеспеченных ипотекой и залогом закладной.^[24]

Необходимо различать ситуации выдачи закладной управомоченному по ней лицу (например, ипотечному залогодержателю; в приведенном примере - банку), с одной стороны, и обязанному по ней лицу. В любом случае выдача закладной обязанному по ней лицу требует особой осторожности, так как п. 7 ст. 17 Федерального закона об ипотеке предусмотрено, что нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, по общему правилу, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено.

Рассмотрим типичные примеры выдачи закладной при заключении договора об ипотеке.

1. Если обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в соответствии со ст. 349 ГК РФ, то закладная должна быть передана организатору торгов по реализации закладной.

2. Если при залоге закладной на ней сделана специальная залоговая надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства, при наступлении предусмотренного срока закладная должна быть передана указанному залогодержателю.

3. По исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан передать закладную залогодателю (п. 2 ст. 17 Федерального закона об ипотеке). Однако эту обязанность должен исполнить не нотариус, а залогодержатель, поэтому и требование о передаче должно быть обращено к нему.

4. Если договором о залоге закладной предусмотрена передача прав по закладной в порядке цессии (ст. 48 Федерального закона об ипотеке), то закладная, при наличии соответствующих условий, должна быть передана не первоначальному залогодержателю закладной (тому, который передал ее в депозит нотариуса), а лицу, права которого основываются на сделке по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

Сказанное подтверждает, что, принимая закладную в депозит, нотариус должен ознакомиться с условиями договора о ее залоге и договора об ипотеке, на основе которого выдана закладная.

Итак, обобщая материал второй главы, следует отметить, что существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства; указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю; наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды; в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной, которая определена как ценная бумага. Закладная существует в документарной форме.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Итак, данная работа была посвящена исследованию такого гражданско-правового института как ипотека в Российской Федерации.

Представляется, что задачи, поставленные в данном исследовании, выполнены. Так, в работе было:

- исследовано понятие ипотеки, ее предмет и формы;

- проанализировано законодательство России об ипотечном кредитовании граждан;

- охарактеризованы особенности договора ипотеки, его существенные условия, а также нормы о государственной регистрации договора ипотеки;

- исследованы особенности ипотеки отдельных видов недвижимости в России (земельных участков, нежилых помещений, жилых помещений);

- выявлены проблемы в исследуемой сфере, и рассмотрены дальнейшие пути развития и совершенствования законодательства РФ об ипотеке.

Обобщение материала, изложенного в данной выпускной квалификационной работе, позволяет сделать следующие выводы:

В настоящее время говорить о таком понятии как «ипотека», обсуждать ее достоинства и недостатки, было и продолжает быть модным. Банки наперебой придумывают и предлагают все более новые и изощренные программы ипотечного кредитования. Но практика показывает, что ипотечная система не всегда замечательна и безоблачна, хотя разрешение жилищных проблем может стоить того, чтобы претерпеть некоторые проблемы и сложности как на этапе оформления и получения ипотечного кредита, так и при погашении кредита и процентов по нему.

Как было установлено, ипотека это один из способов обеспечения обязательств (в данном случае обязательства, которые возникают по договору кредита, который заключается между теми же лицами на предоставление ипотечного займа).

Следует отметить, что договор ипотеки, как и любой другой гражданско-правовой договор, является не только особым юридическим фактом, устанавливающим юридическую связь между субъектами, но и средством правового регулирования общественных отношений. Являясь основанием возникновения ипотечных правоотношений, он устанавливает круг прав и обязанностей между участвующими в нем сторонами, а также выступает в качестве регулятора общественных отношений.

К разряду существенных условий отнесены предмет договора и его оценка, существо, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой.

Для улучшения сложившейся ситуации в области ипотеки, необходимо осуществления ряда мероприятий.

1. Необходимы финансовые механизмы, позволяющие улучшать жилищные условия не только за счет сбережений и текущих заработков, но за счет будущих доходов людей, а также стабильная правовая база которая обеспечит устойчивое развитие долгосрочного жилищного кредитования как граждан, так и профессиональных застройщиков.

Ипотека должна стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Разумеется, нужны и другие формы финансирования, такие, как участие граждан в долевом строительстве и жилищно-накопительных программах. На решение этих задач должна быть нацелена деятельность государственной системы регистрации прав на недвижимость, бюро кредитных историй, развитый рынок ипотечных ценных бумаг.

2. Следует разрушить монополию на строительных рынках. Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры. Это позволит сократить время и затраты на строительство.

3. Принципиальный вопрос - гарантии права собственности добросовестных приобретателей. Сделки на рынке жилья должны проходить только по прозрачным, понятным людям и, что немаловажно, недорогим процедурам.

В качестве положительного момента стоит отметить, что в целом по РФ системы ипотечного кредитования постоянно совершенствуются: регулируются новые законопроекты, оттачивается банковская система. Однако практика ипотечного кредитования в современной России носит ограниченный характер.

Следует признать, что для дальнейшего развития института ипотеки в РФ необходимо не просто избегать противоречивости, но и способствовать созданию системы законодательства, регулирующего залог недвижимости. Законодательные акты о недвижимости, страховании, жилье, земле, налогах, об ипотечных банках должны быть согласованы между собой. Особую актуальность данное положение имеет для России, так как развитие российского законодательства идет таким образом, что нормативные акты относящиеся к различным отраслям права, приводятся в соответствии друг с другом лишь формально, но не по содержанию. В результате законы могут прямо противоречить друг другу, выражать взаимоисключающие подходы к этой проблеме.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: