Файл: Комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России.pdf

В п. 6 ст. 9 Федерального закона об ипотеке говорится о том, что существенным условием договора об ипотеке является указание о наличии закладной, которой удостоверяются права залогодержателя.

Согласно дополнению, внесенному Федеральным законом РФ от 11 февраля 2002 года №18-ФЗ в Федеральный закон об ипотеке указание о закладной должно содержаться в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.^[18] Наличие последнего указания нецелесообразно, поскольку при ипотеке в силу закона договор основанием возникновения обременения вообще не является.

Хотя в Федеральном законе об ипотеке прямо не упоминается, что речь идет о такой разновидности письменной формы как единый документ, подписываемый обеими сторонами, однако очевидно, что речь идет о нем. Это обусловлено тем, что в последующем договор подлежит государственной регистрации.

Для договора об ипотеке более не требуется нотариального удостоверения (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством): достаточно соблюдения простой письменной формы договора и его государственной регистрации. Предполагалось, что отмена нотариального удостоверения как дополнительного формального требования будет способствовать развитию ипотеки в целом.

В ст. 12 Федерального закона об ипотеке закрепляется обязанность залогодателя при заключении договора об ипотеке в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах).

Законодатель в данном случае не конкретизирует, что имеется в виду под письменной формой предупреждения. Письменная форма может предполагать включение соответствующего пункта в текст договора об ипотеке, заключение отдельного соглашения, в котором говорится о правах третьих лиц, вручение под расписку уведомление о правах третьих лиц, направление заказного письма или уведомления о вручении.^[19] Очевидно, приведенный в перечень прав третьих лиц является примерным и может быть дополнен правом хозяйственного ведения и т.д.

Если указанное выше требование о письменной форме предупреждения не будет исполнено, то залогодержатель по своему выбору может требовать либо досрочного исполнения основного обязательства либо изменения условий договора. При этом досрочное исполнение не предполагает его немедленного исполнения. В данном случае следует руководствоваться предусмотренным ст. 314 ГК РФ правилом о разумном сроке, который будет определяться исходя из конкретных условий договора. Закон не конкретизирует, о каких именно изменениях идет речь, однако логично предположить, что речь идет об уменьшении оценочной стоимости заложенного имущества либо о дополнительных средствах обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из договора.

Таким образом, существенными условиями договора об ипотеке являются предмет ипотеки; оценка предмета ипотеки; условия, касающиеся обеспечиваемого ипотекой обязательства; указание на право, в силу которого закладываемая недвижимость принадлежит залогодателю; наименование государственного органа, зарегистрировавшего это право; при залоге права аренды арендованное имущество должно быть описано так же, как если бы оно само явилось предметом аренды; в случае выдачи закладной - указание на то, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

2.2. Особенности государственной регистрации договора ипотеки

Федеральный закон о государственной регистрации прав определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество (п. 1 ст. 2). Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права; проводится на всей территории России по установленной указанным Законом системе записей о правах на каждый объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; дату государственной регистрации прав относит на день внесения в соответствующих записей в Единый государственный реестр прав; осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.

Следует отметить, что нормы Федерального закона об ипотеке имеют приоритет по отношению к Федеральному закону о государственной регистрации прав. В частности, при расхождении указанных законов применяться будут нормы Федерального закона об ипотеке.

Содержащееся в ст. 10 Федерального закона об ипотеке правило о недействительности договора об ипотеке в случае несоблюдения правила о государственной регистрации, корреспондирует с общим правилом, содержащимся в ст. 165 ГК РФ. Вместе с тем следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации может быть восполнено судебным решением. Так, в соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Государственная регистрация рассматривается в качестве условия заключения договора ипотеки (при отсутствии регистрации договор считается незаключенным). Вступает договор ипотеки в силу с момента его государственной регистрации.

В ряде случаев договор ипотеки является частью другого договора (чаще всего кредитного), а не заключается отдельно. В этих случаях он все равно должен отвечать требованиям Федерального закона об ипотеке касающихся как формы, так и содержания договора.

Помимо договора ипотеки права залогодержателя могут удостоверяться выдачей специальной ценной бумаги - закладной. В таких случаях вместе с договором ипотеки в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная. На закладной территориальное подразделение Росреестра делает отметку о дате и месте государственной регистрации, нумерует и скрепляет печатью листы закладной.

Возможны ситуации, когда в договоре ипотеке, в соответствии с которым была выдана закладная, установлено, что выдача закладной является основанием для прекращения как договора об ипотеке, так и договора, обеспеченного ипотекой, с даты выдачи залогодержателю закладной органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. В таких случаях все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной.

Один и тот же объект недвижимого имущества, предоставленный в обеспечение возврата кредита или займа, выданных на погашение ранее предоставленных кредитов или займов на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, может быть предметом нескольких договоров ипотечного кредитования. В таких случаях, прежде чем, зарегистрировать заключение договора ипотечного жилищного кредитования и выдачу закладной, необходимо погасить ранее действовавшую ипотеку и аннулировать закладную. Как следует из п. 5 ст. 10 Федерального закона об ипотеке, оба процесса могут проходить одновременно. В таких случаях, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть предоставлена закладная.

Учитывая, что договор ипотеки относится к числу договоров, которые подлежат государственной регистрации, то соответственно с этого момента вносится запись об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Порядок ведения подобного реестра предусмотрен Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года № 219.^[20]

Моментом, с которого имущество, заложенное по договору ипотеки, считается обремененным ипотекой, является момент заключения этого договора, а при ипотеке в силу закона - момент государственной регистрации права собственности на это имущество. Однако в последнем случае это правило носит диспозитивный характер и в договоре может быть предусмотрено иное.

Законодатель специально подчеркивает, что само право залога не подлежит государственной регистрации. Тем самым он исключает его из числа вещных прав.

Пункт 5 ст. 20 Федерального закона об ипотеке ограничил одним месяцем срок, в течение которого должна быть произведена государственная регистрация ипотеки. Этот срок исчисляется со дня поступления необходимых для регистрации ипотеки документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию. Особые правила установлены для ипотеки жилых помещений. В этом случае срок государственной регистрации составляет 5 дней.

Процедура государственной регистрации сводится к тому, что в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершается соответствующая регистрационная запись. День, когда такая надпись была совершена и считается датой государственной регистрации.

Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации ипотеки. Что касается залогодателя и залогодержателя, то ипотека считается возникшей с момента государственной регистрации самого договора ипотеки, хотя на практике эти моменты обычно совпадают.

Федеральный закон об ипотеке содержит отсылочную норму к Федеральному закону о государственной регистрации прав, установивший основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности речь идет о ст. 20, п. 2 ст. 29 Федерального закона о государственной регистрации прав, установивших основания для отказа. Однако эта норма носит диспозитивный характер и в Федеральном законе об ипотеке могут быть установлены иные основания.

При этом не допускаются приостановление и (или) прекращение государственной регистрации ипотеки по заявлению только одной из сторон сделки по приобретению жилого помещения. Другими словами должно быть двустороннее волеизъявление.

В ряде случаев в государственной регистрации не отказывают, однако принимается решение об ее отложении. Это происходит в тех случаях, когда отсутствуют какие-либо из необходимых документов или необходимо внести изменения в них либо необходимо проверить их подлинность.

Несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ, предполагает как нарушение формы указанных документов, так и отсутствие существенных условий для договора об ипотеке и закладной.^[21]

Орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях принятия решения об отложении государственной регистрации ипотеки запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

На совершение указанных действий государственный регистратор устанавливает определенный срок, который законодательно не определен. В тех случаях, когда указанные требования органа государственной регистрации не были выполнены в установленный им срок, в государственной регистрации должно быть отказано.

Таким образом, суть государственной регистрации состоит в том, что действительность права, обременения или сделки с недвижимостью обусловливается не только волеизъявлением сторон, направленным на возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений по поводу объекта недвижимости, но и актом их признания и подтверждения со стороны государства путем соответствующей регистрации. Ипотечная сделка считается совершенной с того момента, когда у заемщика есть государственное свидетельство о праве собственности на объект недвижимости с обременением в виде залога.

2.3. Особенности выдачи закладной при заключении договора об ипотеке

Заключение договора об ипотеке может сопровождаться выдачей закладной. Это означает, что оборот и осуществление прав кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству будет подчиняться особым правилам.

Статья 13 Федерального закона об ипотеке определяет закладную как ценную бумагу. Закладная существует в документарной форме. Она обладает признаками, присущими иным ценным бумагам:

а) отсутствие хотя бы одного из обязательных реквизитов, перечисленных в Федеральном законе об ипотеке, лишает закладную свойства ценной бумаги (ст. 14 Федерального закона об ипотеке);

б) для реализации воплощенных в закладной прав необходимо предъявление ее подлинника (ст. 17 Федерального закона об ипотеке).

В закладной воплощены права и из основного договора, и из договора об ипотеке: право на получение исполнения по обеспечиваемому обязательству (чаще всего это кредитный договор или договор займа) и право залога указанной в договоре об ипотеке недвижимости (п. 2 ст. 13 Федерального закона об ипотеке).