Файл: Комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Термин «ипотека» греческого происхождения, он появился в VI в. до н. э. и означал обеспечение ответственности должника кредитору его земельным участком. Тогда ипотекой назывался столб, стоящий на границе земельной территории, который подтверждал, что данные владения служат залогом для возвращения взятой взаймы денежной суммы. Таким образом, даже в своем первоначальном значении термин «ипотека» был близок к его современному пониманию как залога недвижимости. Являясь универсальным средством обеспечения обязательств, она открывает собственнику недвижимости возможность, установив на нее одну или несколько ипотек, получать кредит в размере, соответствующем всей или части стоимости недвижимости, не лишая себя пользования последней. В последнее время значение ипотеки еще более усилилось, поскольку она рассматривается в качестве важнейшего средства решения жилищной проблемы.

Тема данной работы интересна и актуальна как с точки зрения научных изысканий, так и для ее практической реализации.

Процесс формирования в России рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.

Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке по сравнению с прочим имуществом. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Залог недвижимого имущества, как способ обеспечения исполнения обязательств нуждается в дальнейшем исследовании, целью которого должны стать: выявление правовых причин, препятствующих оптимальному использованию в России ипотеки как инструмента дополнительного стимулирования инвестиций в экономику, ее роль в решении социальных проблем, предложения по внесению изменений в действующее законодательство, направленных на совершенствование правового регулирования данного института.

Учитывая это, представляется, что тема, посвященная ипотеке в гражданском праве России, интересна, актуальна и своевременна.

В последние годы в нашей стране научный интерес к проблемам ипотеки заметно усилился, появилось большое количество научных публикаций на эту тему. В связи с этим, а также с учетом происходящих изменений, как в нормативном правовом регулировании, так и правоприменительной деятельности появилась необходимость в исследовании ряда новых аспектов ипотеки в России.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является комплексное изучение особенностей правового регулирования ипотеки в гражданском праве России. В связи с этим автором будут разработаны теоретические положения, определяющие особенности ипотеки как разновидности залога в гражданском законодательстве России, а также практические рекомендации по исследуемой проблематике, направленные на совершенствование правового регулирования ипотеки.

Для достижения этой цели поставлены следующие задачи:

- исследовать понятие ипотеки, ее предмет и формы;

- проанализировать законодательство России об ипотеке;

- охарактеризовать особенности договора ипотеки, его существенные условия, а также нормы о государственной регистрации договора ипотеки;

- исследовать особенности ипотеки отдельных видов недвижимости в России (земельных участков, жилых помещений);

- на основании проведенного анализа, выявить проблемы в исследуемой сфере, и рассмотреть дальнейшие пути развития и совершенствования законодательства РФ об ипотеке.

Объект и предмет исследования. Объектом настоящего исследования являются нормы российского законодательства, регламентирующие отношения в сфере ипотеки.

Предметом настоящего исследования выступает ипотека как самостоятельный правовой институт гражданского права и связанные с ним правоотношения.

Методологическая основа исследования. Методологической основой исследования является использование в работе метода анализа, метода исследования правовых процессов и явлений, позволяющих видеть их в развитии, методов взаимодействия и развития; системного метода, комплексного метода, нормативно-логического метода.

Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составили труды Абрамовой Е.Н., Аверченко Н.Н., Андреев И.А., Арсланова К. М., Аюшеевой И.З., Бевзенко Р.С., Боголюбова С.А., Васильева А.С., Гонгало Б.М., Гришаева С.П., Киселева А.А., Русецкого А.Е., Хуснетдиновой Л. и др.

Нормативно-правовая основа исследования. Нормативно-правовую основу ипотеки в России составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Федеральные законы РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иные нормативные правовые акты.

Структура работы. По своей структуре настоящая работа состоит из введения, двух глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованных нормативных актов и литературы.

ГЛАВА 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА И ЕГО ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

1.1. Понятие ипотеки, ее предмет и формы

Ипотекой называется правоотношение, в силу которого залогодержатель имеет право удовлетворить свое денежное требование к должнику по обеспеченному обязательству из стоимости заложенной недвижимости преимущественно перед другими кредиторами (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)^[1], ст. 1 Федерального закона Российской от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[2] (далее - Закон об ипотеке).

Очевидно, что ипотека - разновидность залога. Какой признак выделяет ипотеку среди остальных видов залога? Из определения следует, что это особый предмет залога, а именно - недвижимость.

Отношения по ипотеке урегулированы нормами специального закона - Закона об ипотеке. При коллизиях между нормами ГК РФ, регулирующими общие положения о залоге (ст. 334-356), и нормами Закона об ипотеке, преимущество имеют последние (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

Во всех остальных случаях действует общее правило о том, что нормы гражданского законодательства, содержащиеся в различных законах, не должны противоречить нормам ГК РФ. Например, при конфискации предмета ипотеки будет применяться норма ст. 41 Закона об ипотеке, а не содержащая иное правило норма ст. 354 ГК РФ. В тоже время, нормы Закона об ипотеке, касающиеся закладной как ценной бумаги, применяются лишь в части, не противоречащей нормам гл. 7 ГК РФ «Ценные бумаги». Иные законы, вступившие в силу до принятия Закона об ипотеке, действуют в части, не противоречащей ему. Это относится, в частности, к Федеральному закону о государственной регистрации прав.^[3]

Следует отметить, что ипотека возникает на основании:

1) договора об ипотеке (так называемая договорная ипотека);

2) обстоятельств, с которыми закон связывает возникновение права залога (так называемая ипотека в силу закона или законная ипотека).

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

1) при продаже недвижимости в кредит (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

2) при отчуждении объекта недвижимости по договору ренты (ст. 587 ГК РФ);

3) при приобретении земельного участка за счет целевого займа (кредита) (ст. 64.1 Федерального закона об ипотеке);

4) при приобретении или строительстве жилого помещения за счет целевого займа (кредита) (ст. 77 Федерального закона об ипотеке);

5) при заключении договора о долевом строительстве в ипотеке последовательно находятся: земельный участок (право аренды участка), незавершенный строительством объект, здание (помещения в здании) (ст. 13 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»^[4]);

6) при морском залоге (гл. 22 Кодекса торгового мореплавания РФ^[5]).

В связи с законной ипотекой важно обратить внимание на два момента.

Во-первых, ипотека в силу закона возникает не ранее момента регистрации обременения.

Во-вторых, при законной ипотеке залогодержатель и залогодатель не лишены права заключить договор об ипотеке, что позволит им уточнить детали своих взаимоотношений.

В целях взимания нотариального тарифа такую сделку следует отнести к тем, для которых не установлена обязательная нотариальная форма. Но для применения правила о преимуществе при обращении взыскания на предмет залога ипотека остается законной. Ведь залогодержатель имеет преимущество перед другими очередями кредиторов отнюдь не потому, что получает обеспечение кредита без договора об ипотеке. Возникновение законной ипотеки, а потому и преимущество кредитора-залогодержателя перед всеми остальными кредиторами должника, имеют место в связи с тем, что законодатель стремится поощрить кредитора к предоставлению кредита на приоритетные цели. Само по себе наличие в данном случае договора между залогодержателем и залогодателем не влияет на достижение этих целей.^[6]

Необходимо различать права и обязанности, возникающие из договора о залоге (залоговое обязательство), с одной стороны, и право залога - с другой. Залоговое обязательство имеет значение только в отношениях между его сторонами (ст. 308 ГК РФ). Право же залога распространяется и на отношения с третьими лицами. Право залога обременяет предмет залога. И наоборот, чтобы обременить вещь как предмет ипотеки, необходимо установить право залога на эту вещь.

Залоговое обязательство возникает при заключении договора об ипотеке. В силу ст. 11 Федерального закона об ипотеке право залога может возникнуть и позже. Прекращение залогового обязательства и права залога также могут не совпадать во времени. В частности, гибель предмета залога влечет прекращение обременения, т.е. права залога, но не влечет автоматически прекращение самого залогового правоотношения (пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ).

В силу определения предметом ипотеки являются объекты недвижимости. Эти объекты перечислены в ст. 130 ГК РФ. Понятие и перечень объектов жилой недвижимости содержатся в ст. 15 и ст. 16 Жилищного кодекса РФ.^[7]

Следует отметить, что не являются недвижимостью ни доля в праве собственности на недвижимую вещь, ни права в отношении этой вещи (право аренды и другие).

Для разрешения возникающих на практике вопросов о правовой природе понятий «доля объекта недвижимости» и «доля в праве на объект недвижимости» принципиальное значение имеет Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года № 5-П, в котором нашли подтверждение следующие положения. Необходимо четко разграничивать:

а) объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам как самостоятельный единый объект гражданских прав;

б) объект, появившийся в результате выдела в натуре доли («реальной выделенной доли» по выражению суда) из объекта недвижимости, находящегося в общей собственности; выделенный объект находится в индивидуальной собственности лица;

в) долю в праве собственности на объект недвижимости, которая принадлежит сособственнику, не является недвижимостью и по природе значительно отличается от неразделенного права собственности на индивидуализированный объект, находящийся в собственности лиц.^[8]

По прямому указанию, содержащемуся в ст. 5 Закона об ипотеке, нормы этого закона применяются к залогу права аренды недвижимого имущества, если это возможно по существу арендных отношений, и к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве. Закон, однако, не объявляет залог названных объектов ипотекой.

Понятие «объект недвижимости» - в известной степени понятие техническое: это объект, зарегистрированный в установленном порядке, т.е. имеющий кадастровый номер.^[9] Как заложить, например, помещение в здании? Его следует выделить как отдельный объект (это возможно, если помещение обладает рядом свойств технического характера) и поставить на кадастровый учет. И только после этого помещение приобретет признаки предмета ипотеки. Помня об этом, легко отвечать на экзотические вопросы о том, можно ли передать в ипотеку, например, участок асфальтового покрытия улицы и т.п. Сказанным определяется и порядок залога части имущества. Передать в ипотеку по частям можно только делимую вещь (п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке). Закладываемая часть должна быть выделена в натуре, т.е. должна быть сформирована как самостоятельный объект.