Файл: «Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме».pdf

Во-вторых, зачастую стороны договора оформляют обязательства по совместной деятельности или простого товарищества, по условиям которого один из товарищей участвует в нем вкладом в виде права собственности на земельный участок, а другие лица осуществляют проектные, строительные, изыскательские работы.

В-третьих, не исключаются модели подрядных сделок, в соответствии с которыми инвестор участвует в проведении определенных работ по созданию их овеществленного результата, а застройщик принимает такую деятельность как плату за передачу определенного объекта недвижимости.

ВАС РФ при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, рекомендует устанавливать правовую природу договоров и разрешать спор по правилам соответствующей главы ГК РФ о купле-продаже, подряде, простом товариществе.^[18]

3. Проблемы правового регулирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом

Современная система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формировалась в России с момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как справедливо указывает О.М. Алехина, «данная система не является статичной, она постоянно развивается и совершенствуется, т.к. основной целью этого процесса является защита законных прав и интересов субъектов гражданско-правовых отношений, упрощение взаимоотношений физических и юридических лиц с органами, выполняющими государственную функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество».^[19]

В настоящее время сложившийся механизм государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом подвергается существенному реформированию. Так, 30 декабря 2012 г. Президентом РФ В.В. Путиным был подписан Федеральный закон от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Названный Федеральный закон внес новые предписания, касающиеся института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. По видимости, реализация его нормативных положений потребует внесения изменений в специальное законодательство РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в правовые акты о государственном кадастре недвижимости. В этой связи представляется необходимым обратить внимание на наиболее значимые положения, которые ввели новеллы в систему государственной регистрации.

Так, как следует из пункта 3 статьи 8.1. ГК РФ, обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью по-прежнему не предусмотрено. Ранее законопроект о внесении изменений в ГК РФ указывал, что сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции законопроекта). В процессе обсуждения данного положения, от него было решено отказаться. В результате пунктом 3 ст. 8.1 ГК РФ введена обратная презумпция. Нотариальное удостоверение сделок, влекущих возникновение, изменение или прекращение прав, подлежащих государственной регистрации, требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или соглашением сторон. Таким образом, можно сделать вывод, что реформирование действующего законодательства в этой части не состоялось.

Кроме того, в начальной редакции законопроекта, принятой в первом чтении, предусматривалось, что запись в государственный реестр о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должна вноситься через нотариуса. В последней, принятой в итоге и действующей редакции Закона эта норма сформулирована иначе: «Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса». Таким образом, сторона по сделке, совершенной в нотариальной форме, не лишается возможности самостоятельно обратиться в территориальный регистрирующий орган для совершения необходимых регистрационных действий. Кроме того, она вправе просить нотариуса передать заявление о внесении записи в ЕГРП. Данное законодательное решение следует оценить положительно, т.к. субъектам гражданского оборота предоставляется право выбора соответствующего способа инициирования внесения записи в ЕГРП.

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона предусмотрено, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Данное положение призвано стабилизировать гражданский оборот и обеспечить защиту правам и законным интересам его субъектов. Причем, лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие сведения реестра. Допустимо прогнозировать широкое применение указанной нормы при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения. Так, в соответствии с п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем.^[20]

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Порядок внесения отметки должен быть установлен законом. Однако, следует признать, что к настоящему моменту такой нормативный акт пока не принят, что вызывает проблемы на практике. В частности, не урегулированы следующие вопросы:

- кто может просить о проставлении отметки о возражении: лицо, права которого были зарегистрированы непосредственно перед последним собственником либо за два и более правообладателя до него? Как следует понимать термин «ранее»?

- по каким каналам и в каком порядке органу Росреестра станет известно, что лицо оспорило или не оспорило зарегистрированное право в суде?

- какие документы необходимо представить в подтверждение наличия основания для проставления отметки?

- начиная с какой стадии гражданского судопроизводства можно просить внести в ЕГРП отметку о наличии судебного спора?

- как быть в случае приостановления судопроизводства по делу? и др.

Не ясны сроки, порядок, документы, подтверждающие основания проставления данных отметок, а также процедура их аннулирования.

Кроме того, следует учитывать, что не исключены злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота, имеющих цель, например, препятствовать конкуренту в заключении выгодной сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, гражданско-правовая ответственность к лицам, которые с противоправными целями инициировали отметку о наличии судебного спора в отношении зарегистрированного права, специальными нормами закона не установлена.

Значимым законодательным решением стала отмена государственной регистрации большинства сделок с недвижимостью. Как было отмечено ранее, пункт 8 статьи 2 Закона №302-ФЗ отменил государственную регистрацию следующих сделок с недвижимостью: купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; купли-продажи предприятия; дарения недвижимого имущества; договора ренты, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.

В рамках проводимого реформирования гражданского законодательства было предложено устранить государственную регистрацию сделок и перейти только на государственную регистрацию прав. Необходимость такого подхода обусловлена тем, что Закон о регистрации прав отражает две самостоятельные концепции регистрации, которые приняты в зарубежных правопорядках, в частности, регистрацию прав, которая свойственна континентальному праву, и регистрацию сделок, отражающую англо-американское право. Отражение двух разных по сути систем в одном нормативном акте в отечественной правоприменительной практике приводило к ряду проблем (например, по аренде нежилых помещений, аренде зданий и т. д.), на которые справедливо обращалось внимание в обзорах Высшего Арбитражного Суда РФ. В связи с этим сегодня многими учеными поддержано такое направление дальнейшего совершенствования гражданского законодательства, по которому должна быть оставлена только регистрация права.^[21]

Предполагается, что такое решение должно в большей степени защитить правообладателя и проверить легитимность лица, которое передает право. Также указанное нововведение призвано снизить расходы участников оборота, которые они несли ранее, оплачивая двойную регистрацию - сделки и перехода права собственности.

Однако, необходимо учесть, что при новом подходе существенно возрастают риски оспаривания заключенных сделок с недвижимостью, а также их возможного расторжения или ненадлежащего исполнения в дальнейшем. Как отмечает О.М. Алехина, могут возникнуть существенные проблемы, обусловленные наличием следующих ключевых вопросов: Кто в современных условиях будет обеспечивать законность сделок с недвижимым имуществом? Кто будет гарантировать, что воля лица, подписавшего сделку, была свободно сформирована, что он не испытывал насилие, угрозу, не пребывал в заблуждении, полностью осознавал характер совершаемого действия и его последствия? Когда именно он подписал соответствующий договор: в указанную на нем дату или иную, в частности, «задним числом»? Кем поставлена подпись в договоре: собственником имущества или другим лицом, не имеющим полномочий на отчуждение? Все ли условия действительности сделки соблюдены? По всем ли существенным и иным условиям стороны достигли соглашение? и др. Как следует из норм Закона, заключает автор, фактически все риски по названным вопросам переложены на стороны гражданско-правовых договоров.^[22]

Ранее механизм государственной регистрации сделок с недвижимостью позволял в результате процедуры правовой экспертизы оценить условия договора на предмет их законности. В случае выявления нарушений законодательства орган Росреестра отказывал в государственной регистрации сделки, и она не порождала никаких правовых последствий, т.к. считалась незаключенной. Тем самым создавались гарантии потенциального недопущения нарушений прав участников гражданского оборота, ставились преграды возможным противоправным, в том числе преступным действиям. В настоящий момент указанные выше сделки с недвижимостью подлежат заключению в простой письменной форме. Принятое законодательное решение может повлечь снижение степени правовой защищенности граждан, являющихся отчуждателями или приобретателями недвижимости. Оно рассчитано на добросовестных и грамотных с правовой точки зрения лиц. Однако, уровень правовой культуры современных российских граждан нельзя назвать высоким. Далеко не каждый способен юридически грамотно сформулировать условия договора. По этой причине сегодня в сфере оборота недвижимости можно наблюдать существенное увеличение количества предложений услуг различных посредников и риэлтерских фирм.

В существующих реалиях обострились и другие проблемы - низкое качество данных услуг, а также полярное различие в уровне правовой обеспеченности сторон сделки, т.к. посредник действует исключительно в интересах своего клиента. Соответственно, вторая сторона сделки заинтересована в одновременном участии в оформлении договора её доверенного юриста. По этой причине, отмечает О.М. Алехина, экономия расходов на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию сделки фактически может привести к обратному результату - увеличению расходов на оплату услуг риэлторов или юристов.^[23]

Повторимся, что отказ от института государственной регистрации сделок с недвижимостью законодателю следовало бы произвести одновременно с введением их обязательного нотариального удостоверения. Только нотариус, в отличие от иных лиц, оказывающих правовую помощь, действует в интересах обоих сторон, обеспечивает законность совершаемых нотариальных действий, несет имущественную и иную ответственность. Между тем, правила об отмене государственной регистрации указанных выше сделок с недвижимым имуществом были введены со 02 марта 2013 года. Обязательная нотариальная форма сделок с недвижимостью до настоящего времени не установлена.

Причину такой непоследовательности законодателя О.Г. Ершов и К.В. Карпов видят в непроработанности механизма реализации и защиты права в этой сфере. Во-первых, как отмечают авторы, нотариальное сообщество пока не готово выполнять функцию нотариального удостоверения сделок. При отсутствии нового закона о нотариате действующие пока нормы законодательства не позволяют нотариусу должным образом проверить дееспособность обратившихся за нотариальным удостоверением сделки граждан. Учитывая имущественную и иную ответственность нотариуса, указывают О.Г. Ершов и К.В. Карпов, нотариальное сообщество вынуждено будет искать законные основания, по которым возможно отказать в удостоверении сделки. Во-вторых, пока слабо проработан вопрос о придании закону обратной силы. В частности, речь может идти о тех сделках, которые были нотариально удостоверены, но в государственной регистрации гражданам было отказано.^[24]

Обозначенные проблемы не являются исчерпывающими, они лишь указывают на то, что положения о реформировании системы государственной регистрации сделок должны быть более глубоко проработаны как в научном, так и нормативном порядке. Работа в этом направлении предполагает комплексное осмысление института государственной регистрации сделок.