Файл: «Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме».pdf

Рассмотрим еще одну проблему, появившуюся в результате непродуманности реформы и непоследовательности законодателя. В числе договоров, по которым сохранена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, следует упомянуть договор аренды недвижимости, договор аренды зданий и сооружений, а также договор аренды предприятия. В отношении них сложилась особая ситуация. Следует обратить внимание на то, что на данный момент действуют изменения, внесенные в изменения ГК РФ. Так, изначально Закон №302-ФЗ предусматривал отмену регистрации всех сделок с недвижимостью. Однако, данная норма после её принятия, но еще до вступления в силу, вызвала острую критику ученых и практикующих юристов в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Например, согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, обременение недвижимого имущества арендой имеет существенное значение не только для арендодателя, но и для третьих лиц, в том числе и для потенциальных покупателей этого имущества. В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место следующие проблемные ситуации:

1) сдача в аренду имущества, которое ранее уже было передано в аренду другому лицу («двойная аренда»);

2) сдача арендодателем в долгосрочную аренду имущества, его дальнейшая продажа или иное отчуждение третьему лицу без уведомления его об обременении арендой.

Отмеченное повлекло принятие Федерального закона от 04.03.2013 №21-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Указанным Законом (ст. 3) из Закона № 302-ФЗ были исключены упоминания о ст. 651 и 658 ГК РФ, т.е. сохранена прежняя форма этих сделок, требующая государственную регистрацию.

Примечательно, что 04 марта 2013 года Закон № 21-ФЗ был размещен на официальном интернет-портале правовой информации, что считается его официальным опубликованием. Однако, первоначальная редакция ч. 8 ст. 2 Закона №302-ФЗ (отменяющая государственную регистрацию и разрешающая простую письменную форму данных договоров) уже к тому моменту вступила в силу и фактически действовала 2 и 3 марта 2013 г.

Таким образом, государственная регистрация договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на срок не менее одного года, не производилась только в указанные два календарных дня. Следовательно, договоры аренды зданий или сооружений, заключенные 2 и 3 марта 2013 г., не подлежали государственной регистрации и могли иметь простую письменную форму. С 04 марта 2013 г. договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, а также договор аренды предприятия снова подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Обобщая сказанное, отметим, что сложившуюся ситуацию длительного существования процедуры государственной регистрации указанных договоров, затем её отмены, и тут же незамедлительного возврата можно оценить как очередность крайне непоследовательных решений законодателя. Помимо нестабильности гражданских отношений возникшее положение может повлечь и такой негативный результат, как появление договоров аренды зданий и сооружений, заключенных на один год и более, составленных и подписанных сторонами «задним числом». Такие договоры могут «всплывать» в последующем в судебной, нотариальной и иной практике, например, при уступке возникших по ним прав, переводе долга или залоге имущественных прав. Данные соглашения, в свою очередь, подчинены форме основных сделок, из которых имущественные права или обязанности возникли, т.е. тоже будут иметь простую письменную форму, хотя сами по себе заключаются позже 04 марта 2013 г. Полагаем, что законодателю следует вернуться к данной проблеме и более четко урегулировать сложившуюся ситуацию.

Заключение

Исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

1. Современное российское гражданское законодательство не содержит легального понятия недвижимой вещи. Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит лишь примерное перечисление таких вещей: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Объединение перечисленных признаков позволил сформулировать следующее определение. Недвижимость - это предмет материального мира, находящийся в естественном состоянии в природе (земля, участки недр) или созданный при участии человека либо трудом человека (здания, сооружения и др.), в отношении которого установлен специальный правовой режим, включающий в себя государственную регистрацию прав и особый порядок оформления заключаемых по поводу него сделок.

2. Исследование ст. 130 ГК РФ позволил также провести юридическую классификацию недвижимых вещей. Сделан вывод, что они могут быть разделены на три группы.

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе (земельные участки и участки недр). Ко второй группе – объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения). К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, единый недвижимый комплекс).

3. В работе уделено внимание такой специфической разновидности недвижимости, как будущая недвижимая вещь (недвижимость, которая будет создана или приобретена в будущем).

К примеру, предметом договора купли-продажи может быть вещь, которая на момент заключения договора не существует как объект права и может быть создана продавцом в будущем к моменту исполнения обязательства по передаче такой вещи. Как показало исследование, российские суды нередко отказываются признавать такие договоры действительными. Между тем, как отметил Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее.

4. Все обилие выявленных в ходе изучения темы проблем, требующих своего решения, можно подразделить на три основных блока.

Первый блок составляют проблемы определения понятия и состава недвижимости. Легальное понятие недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, объединяет объекты разных типов, для которых не свойственны единые признаки. «Прочная связь с землей» является определяющим критерием лишь для части объектов недвижимости: земельных участков, участков недр, зданий, сооружений. Остальные объекты недвижимости (подлежащие государственной регистрации морские и воздушные суда, космические объекты) не обладают указанными свойствами и должны быть исключены из состава недвижимости. Также из состава недвижимости необходимо исключить самый искусственный ее элемент - предприятия как имущественные комплексы.

Второй блок проблем составляет существование двойной регистрации в сфере недвижимости: регистрации сделки и регистрации права. При этом подлежат регистрации все вещные права, а сделки - в случаях, предусмотренных законом, т.е. избирательно. Эта система вызывает неодобрение и критику; она не соответствует общим принципам организации государственной регистрации недвижимости стран континентальной правовой системы: сохранение нотариальной формы сделок с недвижимостью и отсутствие государственной регистрации самой сделки.

Третий блок проблем связан с общей непродуманностью и непоследовательностью проводимых реформ, которые вызывают существенные затруднения практического характера. В частности, можно упомянуть возникновение вопроса соотношения понятий «предприятие» и «единый недвижимый комплекс». Непоследовательность с отменой государственной регистрации сделок с недвижимостью породили так называемую проблему «договоров аренды недвижимого имущества, заключенных 2 и 3 марта 2013 г.». Возникли вопросы практического характера, связанные с порядком применения отметки о судебном споре в отношении недвижимого имущества.

Наконец, требует своего системного решения проблема полного исключения положений о «двойной» регистрации прав и сделок с недвижимостью. Смешение различных систем регистрации должно быть устранено и заменено на подлинную регистрацию прав с одновременным усилением обеспечения законности заключения сделок. Для этого недостаточно изменения лишь процедуры государственной регистрации, параллельного реформирования требует также институт нотариального удостоверения сделок. Следует согласиться с теми учеными, которые считают логичным передать нотариусам удостоверение договоров с недвижимостью под страхом их недействительности, а регистрационным органам оставить лишь функции государственной регистрации прав на недвижимые вещи, их возникновения, перехода и прекращения.

Список использованных источников

Нормативные правовые акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 02 марта 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): кодекс от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 22 января 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 5. - Ст. 410.
3. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (ред. от 08 марта 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594.
6. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред. от 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815

Научная литература:

1. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47-53.
2. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84-105.
3. Гражданское право. В 3-х т. Т. 2. Гражданское право: Учебник / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов; под ред. А.П. Сергеева. – М.: РГ-Пресс, 2013. – 880 с. – ISBN 978-5-9988-0171-6.
4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 16-23.
5. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86-88.
6. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. – 464 с. – ISBN 978-5-9516-0392-0.
7. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172.
8. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45.
9. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. – 326 с. – ISBN 5-7779-0431-9.
10. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 12-20.
11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. (10-11 дек. 2011 г.): в 3 т. / сост. В.В. Груздев. - Кострома: КГУ им. Н. А. Некрасова, 2012. Т. 2. С. 33-47.

Материалы судебной практики:

1. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9.
2. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6.
3. Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
4. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 декабря 2012 г. по делу № А17-3776/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru
5. Решение Арбитражного суда Ивановской области от 14 сентября 2012 г. по делу № А17-3774/ 2012 [Электронный ресурс] // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: www.consultant.ru

Приложение 1

Схема 1 – Понятие и признаки недвижимых вещей

Схема 2 – Классификация недвижимых вещей

Таблица 1 – Перечень объектов недвижимости

(со ссылкой на соответствующие нормативные акты)

1. Краснокутский, В.А. Римское частное право: Учебник / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. – М.: Юриспруденция, 2013. С. 161. ↑

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): кодекс от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. - № 32. - Ст. 3301. ↑

3. Степанов, С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве: Монография / С.А. Степанов. - М.: Статут, 2014. С. 24. ↑

4. Гришечкин, В.В. О проблеме многообразия подходов к определению признаков недвижимости // Электронное приложение к Российскому юридическому журналу. – Екатеринбург: Уральская государственная юридическая академия, 2013. – ISSN 2219-6838. 2013, № 3 (17), С. 17. ↑

5. Земельный кодекс Российской Федерации: кодекс от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147. ↑

6. Невзгодина, Е.Л. Правовой режим недвижимого имущества и особенности сделок с ним: курс лекций по спецкурсу / Е.Л. Невзгодина. – Омск: Омск. гос. ун-т, 2009. С. 15. ↑

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 08 марта 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1997. - № 30. - Ст. 3594. ↑

8. Водный кодекс Российской Федерации: кодекс от 03 июня 2006 г. № 74-ФЗ (ред. от 22 января 2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 23. – Ст. 2381. ↑

9. 16. О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронный ресурс]: проект федерального закона № 47538-6/3 (окончательная ред., принятая ГД ФС РФ 21.06.2013) // Справочно-правовая система «Консультант-Плюс». – Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=107815 ↑

10. Бевзенко, Р.С. Квалификация и последствия сделок с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник Высшего Арбитражного суда РФ. 2012, № 3, С. 84. ↑

11. Тресцова, Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. - 2012. Т. 2. С. 33 ↑

12. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

13. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – 2013. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 13-14. ↑

14. Майфат, А.В. Инвестиционные договоры: есть ли таковые // Российский юридический журнал. - 2012. – ISSN 2219-6838. 2012, № 3, С. 166-172. ↑

15. Мустафина, З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства // Юрист. 2012, № 3, С. 42-45. ↑

16. Тресцова, Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. Серия: естественные, общественные науки. – ISSN 2219-5256. 2013, № 1, С. 15. ↑

17. Там же. С. 15-16. ↑

18. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2011. - № 9. ↑

19. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 47 ↑

20. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. №10/22 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2010. - № 6. ↑

21. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 86. ↑

22. Алехина, О.М. Проблемы реформирования института государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в России // Политическое управление: научный информационно-образовательный электронный журнал. – ISSN 2221-7703. 2013, № 03 (06), С. 51. ↑

23. Там же. С. 52. ↑

24. Ершов, О.Г., Карпов, К.В. О государственной регистрации сделок и едином подходе при реформировании гражданского законодательства // Евразийская адвокатура. – ISSN 2304-9839. 2013, № 3 (4), С. 87. ↑