Файл: «Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме».pdf

Введение

Актуальность исследования темы. Недвижимость представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из важных задач в области правовой политики государства. Начиная с середины 90-х годов прошлого века, законодательство в области регулирования отношений, связанных с недвижимостью, развивалось достаточно интенсивно.

Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества, его составе и правовых принципах регистрации прав на недвижимость.

Нерешенность этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой стройности и эффективности, что обусловливает необходимость и особую значимость научных исследований в данной сфере.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе оборота недвижимого имущества. Предмет данного исследования включает российское законодательство и практику его применения, а также научные труды по затронутой проблематике.

Основной целью исследования является анализ понятия, состава и особенностей правового режима недвижимых вещей как объектов гражданско-правового регулирования. Достижение поставленной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

- проанализировать признаки недвижимых вещей, на основе чего сформулировать определение недвижимой вещи как объекта гражданско-правового регулирования;

- провести юридическую классификацию недвижимых вещей и дать краткую характеристику основным недвижимым объектам, урегулированным действующим гражданским законодательством;

- выявить основные особенности будущей недвижимой вещи, определить обоснованность использования категории «будущая недвижимая вещь» в гражданском обороте;

- определить конкретные направления дальнейшего развития понятия, состава и правового режима недвижимых вещей.

Нормативную основу исследования составили Гражданский кодекс РФ (части первая и вторая), федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряд других действующих нормативных актов, в том числе кодифицированных.

Теоретической основой исследования явились труды известных ученых современного периода О.М. Алехиной, В.В. Гришечкина, О.Г. Ерщова, К.В. Карпова, Е.А. Киндеевой, С.А. Красновой, И.Д. Кузьминой, Е.Л. Невзгодиной, Е.В. Тресцовой, А.В. Швабауэра и др.

Методы исследования. В данной работе использованы как универсальные общенаучные методы (структурно-функциональный, аналитический, синтетический, логический, исторический, индуктивный, дедуктивный), так и специальные юридические методы (историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический и др.).

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что сформулированные в нем выводы могут послужить основой для дальнейших научных изысканий в области правового регулирования оборота недвижимого имущества. Также они могут использоваться при изучении студентами курса гражданского права.

Структура работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Она состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

1. Понятие и виды недвижимости в гражданском праве России

1.1. Понятие и признаки недвижимости как особого объекта гражданско-правового регулирования

Появление категории недвижимых вещей было обусловлено наличием особых естественных свойств объектов материального мира, прежде всего земли. Как отмечает В.А. Краснокутский, в римском частном праве недвижимостью признавались земельные участки, а также все предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью и считающиеся составной частью последней.^[1] По сути, римские юристы сформулировали основополагающий критерий отнесения вещей к недвижимым, не потерявший актуальности до сих пор.

Чтобы выделить признаки недвижимых вещей, необходимо проанализировать п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, который содержит следующее положение: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»^[2].

Из текста нормы следует, что недвижимость — это всегда вещь. Значит, предварительно стоит уяснить свойства последней.

Во-первых, назовем телесность. Во-вторых, стоит выделить такой признак, как способность быть в обладании человека. В-третьих, надо назвать полезность, т. е. способность удовлетворять какие-то человеческие потребности.

Проанализировав понятие вещи как родовое по отношению к недвижимости, раскроем отличительные признаки последней.

В настоящее время в цивилистической науке и гражданском законодательстве выработаны два основных подхода к определению недвижимого имущества. В соответствии с первым из них закон закрепляет закрытый перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу.^[3] Согласно второму вырабатывается абстрактный признак, используя который, ту или иную вещь можно квалифицировать в качестве движимой или недвижимой. В то же время стоит выделить и третий подход, объединяющий первые два.^[4]

Именно последний был закреплен Гражданским кодексом РФ. В ст. 130 ГК РФ, во-первых, прямо перечислены те вещи, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств (земельные участки, участки недр). Во-вторых, выделен общий признак, позволяющий определить вещь как недвижимую: прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению (как критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей). Также законодатель определяет краткий перечень вещей, подпадающий под данный признак: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (приложение 1). Помимо этого Гражданский кодекс приравнивает к недвижимости ряд движимых объектов, обладающих большой хозяйственной ценностью, а также особой социальной значимостью: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Следует отметить, что проект изменений в ГК РФ, подготовленный 21 января 2013 г., не относил данные вещи к недвижимым, а применял к ним правила о недвижимых вещах. Однако окончательная редакция законопроекта от 21 июня 2013 г., все же, отказалась от данного нововведения.

1.2. Юридическая классификация и характеристика основных объектов недвижимости

Правовое регулирование недвижимых вещей строится на сложной системе нормативно-правовых актов различной юридической силы и правовой природы. Вместе с тем, центральным нормативным актом, устанавливающим правовой статус данного объекта гражданских права, конечно же, является Гражданский кодекс РФ. Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы (приложение 1).

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Земельный участок с позиций ст. 11.1 Земельного кодекса РФ – это часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.^[5] Данная редакция совпадает со смыслом ст. 261 ГК РФ.

Понятия «земля» и «земельный участок», хотя нередко и используются как синонимы (в том числе в главе 17 ГК РФ), на самом деле с позиций права не совпадают. Объектами земельного права являются и земля как природный объект и природный ресурс, и земельные участки, а также их части (ст. 6 Земельного кодекса РФ). Объектом же гражданских прав (и соответственно, предметом сделок в качестве недвижимого имущества) могут быть только земельные участки или их части.

Для возникновения земельного участка как объекта недвижимого имущества необходимы как минимум три условия:

• решение компетентного органа об образовании земельного участка,
• вынос его на местность, т.е. определение на местности его местоположения и границ,
• государственная регистрация этого участка в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества с присвоением ему кадастрового номера и выдачей собственнику соответствующего документа.

Также участки недр являются объектами гражданских правоотношений, так как указанные объекты обладают индивидуально-определенными признаками (установленными границами), могут переходить от одного лица к другому.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по указанным физическим свойствам, относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты.

Как отмечает Е.Л. Невзгодина, под зданиями принято понимать объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно. К сооружениям относятся нефтяные и газовые скважины, автозаправочные станции, гидротехнические сооружения, магистральные трубопроводы, спортивные и спортивно-зрелищные сооружения (стадионы, дворцы спорта, концертно-спортивные залы, плавательные бассейны). При этом, как отмечает автор, с юридической точки зрения разница между зданиями и сооружениями не имеет никакого значения, ибо правовой режим их одинаков.^[6]

Объекты незавершенного строительства в течение многих десятилетий не признавались недвижимостью в отечественном праве и считались, независимо от степени готовности объекта, по сути дела, набором строительных материалов. Впервые такие объекты были допущены в оборот ещё законодательством о приватизации, что привело к формированию судебной практики, признавшей эти объекты в качестве особого вида недвижимого имущества в тех случаях, когда “недострой” представляет собой нечто такое, что невозможно переместить в пространстве без его разрушения или причинения несоразмерного ущерба его назначению. Затем объекты незавершенного строительства были признаны недвижимым имуществом в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в действующей редакции) “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”^[7] и названы объектами недвижимости в ст. 130 ГК РФ.

Для того чтобы незавершенное строительство юридически представляло собой недвижимую вещь, иначе – могло бы стать объектом права собственности и предметом сделок, прежде его владельцу необходимо зарегистрировать свое право собственности на объект незавершенного строительства.

Ранее ко второй группе недвижимых вещей гражданское законодательство относило леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. В настоящее время леса и многолетние насаждения исключены из объектов недвижимого имущества.

Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ (ВК)^[8] указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК). Согласно ст. 102 ЗК земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу, водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища и пр.) находятся в собственности РФ (п. 1 ст. 8 ВК).

Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК).

Жилые и нежилые помещения также могут быть отнесены к недвижимости по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.