Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом ).pdf

При регистрации сделок с недвижимостью сама регистрация необходима для вступления в юридическую силу самой сделки.

В ГК РФ предусмотрена необходимость регистрации сделок с недвижимостью, а именно:^[53]

· договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества) – ст. 339;

· договор продажи жилого дома, квартиры, а также их части – п. 2 ст. 558;

· договор продажи предприятия – п. 3 ст. 560;

· договор дарения недвижимого имущества – п. 3 ст. 574;

· договор ренты – ст. 584;

· договор пожизненного содержания с иждивением – ст. 601;

· договор аренды недвижимого имущества, но при условии, если он заключен на срок более одного года, – п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651.

Регистрация права собственности на имущество, принимаемое в силу приобретательной давности, осуществляется на основании п. 3 ст. 6 закона, в котором сказано:

· право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации после установления самого факта приобретательной давности;

· таковым является факт добросовестного, открытого и непрерывного владения лицом недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет с момента наступления такого факта.

Вместе с тем пункт 1 статьи 234 ГК РФ связывает возникновение права собственности на данное имущество с моментом наступления такого факта. Однако так как в законе не предусмотрен какой-либо специальный порядок установления факта приобретательной давности, то в данном случае подлежит применению судебный порядок установления фактов, имеющих юридическое значение, т.е. применение статей 247 – 251 ГК РСФСР и статьи 144 Арбитражного процессуального кодекса РФ (АПК РФ).

3.2 Типы операций (сделок) с недвижимым имуществом

Операцией, либо сделкой признается действие физических или юридических лиц, которые полностью направлены на установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей. Целью каждой сделки является приобретение либо права собственности, либо права пользования имуществом.^[54]

Самым распространенным видом сделки является купля – продажа. При данной сделке заключается определенный письменный договор по продаже объекта недвижимого имущества. Согласно этому договору продавец должен передать объект в собственность покупателя, последний в свою очередь обязуется принять данный объект, а также согласно договоренности, уплатить определенную стоимость за него. Каждый договор подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Так как каждый объект недвижимости неразрывно связан с земельным участком, то покупатель получает права и на часть земельного участка, которая занята данным объектом.^[55]

Не менее распространенным видом сделки является мена. В данном виде операции каждая из сторон обязуется передать объект недвижимости в обмен на другой. Правила обмена объектами недвижимости в большинстве случаев регулируется условиями купли – продажи, так как в этом виде сделки каждая из сторон является своего рода и продавцом, и покупателем. Если в процессе сделке было установлено, что объекты недвижимости неравноценны, то сторона, цена объекта которой ниже, должна выплатить разницу в денежном эквиваленте. После исполнения обязательств обеими сторонами согласно договору, право собственности переходит каждой из сторон одновременно.^[56]

При дарении одна сторона безвозмездно передает другой стороне объект недвижимости на праве собственности. В целях предупреждения растраты под видом дарения чужого имущества и других имущественных злоупотреблений установлены запреты и ограничения на дарение государственного и муниципального имущества, дарения между коммерческими организациями, дарение имущества несовершеннолетних. Сделка дарения между ближайшими родственниками не подлежит налогообложению. Сделка дарения подлежит государственной регистрации.^[57]

При таком виде сделки, как рента, получатель ренты, а именно собственник недвижимого имущества, передает этот объект в собственность другой стороне, плательщику ренты. Последний принимает на себя обязательства по выплате определенной суммы. В свою очередь получатель ренты лишается права собственности, а объект недвижимости остается у него в качестве залога, что является в свою очередь гарантией обеспечения всех условий заключенного договора. Договор заключается нотариусом и регистрируется, с этого момента получатель ренты находится на пожизненном обеспечении.^[58]

Бывают следующие виды ренты:

- постоянная (право на получение денежных выплат переходит по наследству); 
- пожизненная (выплаты производятся до смерти получателя ренты, если получателей двое или больше, то до смерти последнего, причем в полном объеме);
- договор пожизненного содержания с иждивением (в договоре перечисляются услуги, которые должен оказывать плательщик ренты, следует так же иметь ввиду, что оплату налога на имущество и коммунальных платежей осуществляет плательщик ренты).

Аренда представляет собой право пользования чужого объекта недвижимости, учитывая определенные условия. Главным условием является то, что сделка не подразумевает передачу имущества в собственность. Согласно договору аренды, собственник объекта или арендодатель передает объект недвижимости во временное пользование арендатору за определенную плату. Срок такой аренды определяется договором. Если же в договоре не указан это, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. За пользование имуществом, арендатор обязан вносить плату. Все условия арендной платы, включая размер и сроки внесения, обговариваются договором. Такой договор должен быть заключен в письменном виде и зарегистрирован. После прекращения обязательств, указанных в договоре, арендатору необходимо вернуть собственнику объект недвижимости в том условии, в котором он его получил. В расчет не берется нормальный функциональный износ зданий и земельных участков. Также договором может быть предусмотрен переход права собственности, после окончания срока аренды.^[59]

Обязательное приобретение объекта в собственность после окончания срока аренды предусмотрено таким видом аренды как лизинг. Чаще всего это делается для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца. 

В случае смерти собственника, право на его имущество может перейти к другим лицам, на основании закона или договора. Такой вид сделки называется наследование.

Безвозмездное пользование имуществом. Согласно этому договору ссудодатель обязуется передать или передает в безвозмездное временное пользование ссудополучателю объект недвижимости, который обязуется вернуть ее в том же состоянии, в каком она была получена с учетом нормального износа.^[60]

Доверительное управление имуществом – новое явление в России. Согласно договору одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного лица. Эта сделка не влечет перехода прав собственности на него доверительному управляющему. Собственник вправе извлекать выгоду от имущества, переданного в управление. Управляющий осуществляет деятельность не в своих интересах. Объектом доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы. Сделка оформляется договором.^[61]

3.3 Жизненный цикл объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости (физический) – период времени, в течение которого недвижимость существует как физический объект. Он состоит из следующих стадий:^[62]

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка. В этот период осуществляется выбор варианта наиболее эффективного земельного участка с учетом особенностей его характеристик и всех свойств окружающей среды. На основе анализа выбирается максимально продуктивный из юридически разрешенных, физически реализуемых, экономически целесообразных, финансово осуществимых вариант. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. Осуществляется разработка проекта с изготовлением документации по подготовке земельного участка (удаление ненужной растительности, осушение водоемов и т.д.), а так же проведение коммуникаций, строительству зданий, посадке насаждений.

3. Изготовление. В этот период реализации проекта практически полностью изменяются все физические характеристики объекта с закреплением этих изменений в кадастровых документах. Объект получает новый статус.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.д.) На этой стадии совершаются операции с объектом с регистрацией изменения юридического статуса (меняется субъект права собственности, права пользования, права владения).

5. Использование объекта по назначению с текущим техническим и эксплуатационным обслуживанием. На этом этапе происходит рациональное расходование потребительского потенциала объекта. Со временем характеристики объекта претерпевают изменения, т.к. улучшения физически изнашиваются. В процессе эксплуатации эпизодически осуществляется текущий ремонт отдельных элементов улучшений без прекращения использования объекта в целом.

6. Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация с возможным перепрофилированием объекта. Эта стадия осуществляется когда объект в текущем состоянии не может больше удовлетворять современных потребностей пользователя. На этой стадии производится капитальный ремонт, перепланировка и даже пристройка или надстройка существующих строений и застройка свободной части земельного участка.

7. Утилизация, снос улучшений. Жизненный цикл заключается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости,- одна из тем, которые никогда не утрачивали актуальности на протяжении всей истории права и государства. Научный и технический прогресс постоянно привносят в нашу жизнь все новые усовершенствования и изобретения (предметов, процессов, способов и т.д.), оценить весь спектр воздействия которых на человека и общество становится все труднее в силу нарастания темпов развития и обновления. По мере такого развития изменяется и круг вопросов, которые приходится решать правоведам в рамках теории вещных и обязательственных прав на недвижимость.

Занимая существенное место в общем инвестиционном процессе в любой стране, инвестиции в недвижимость важны прежде всего по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду. Экономические и организационные особенности развития процессов в области приватизации, реконструкции, строительства, оценки недвижимости находят отражение в современных российских публикациях по менеджменту и экономике. Попытаемся кратко исследовать актуальные гражданско-правовые проблемы в сферене движимости.

Особенность затронутой темы о недвижимости состоит в двойственном характере ее природы: с одной стороны, создание и эксплуатация объектов недвижимости является разновидностью предпринимательской деятельности, осуществляемой в частноправовом, дозволительном режиме, а с другой- осуществляется такая деятельность с учетом императивных норм, сформулированных в градостроительном, жилищном, экологическом, земельном законодательстве, т.е. с учетом публично-правовых установлений государства.

При этом возникает обширный комплекс взаимосвязанных проблем в сфере как административного, так и гражданского права. Именно здесь теория постоянно сталкивается с различными подходами законодателя и правоприменительных органов, с определенной позицией органов государственной власти, местного самоуправления и не всегда совпадающими с ней интересами инвесторов. Из-за этого нередко возникают противоречия и коллизии, которые требуют осмысления и анализа.

Таким образом, правовое регулирование отношений недвижимости должно носить комплексный характер, включающий в себя не только нормы частного законодательства, но и целый ряд институтов государственного, административного, а иногда и международного права.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.   Конституция Российской Федерации. – М., Закон 1996. – 96 с.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 26.01.2007) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ (с изм. от 29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст.4552.

5.   Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

6.   Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от29.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.

7.   Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

8.   Водный кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. № 60-ФЗ (в ред. от 30.12.2006) // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383.