Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом ).pdf

1.2 Правовые аспекты оценки недвижимости

Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы.^[17] Законодательную базу РФ составляют:

1. Конституция РФ является правовой основой развития всего российского законодательства. Она имеет высшую силу и прямое действие. Законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, должны полностью соответствовать положениям Конституции РФ. Согласно Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения РФ и субъектов РФ. Исходя из этого, жилищные отношения могут регулироваться как актами РФ, так и актами субъектов РФ. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. ^[18]

Применительно к недвижимости Конституция РФ:

• Гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной. Муниципальной и иных форм собственности;
• Устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
• Гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

2. Гражданский кодекс РФ. Содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 и 35 ГК РФ). Согласно ст. 288 ГК РФ собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением, т.е. для проживания собственника и членов его семьи. ГК РФ одновременно устанавливает также, что жилые помещения могут сдаваться для проживания других граждан на основании договора.^[19]

3. "Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ Представляет основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, регулируемые этим законодательством. В кодексе охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению. Оговаривается система мер по охране земли.

Земельным кодексом устанавливаются правила и порядки передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам - и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения фермерского хозяйства, садоводства и огородничества и иных не запрещенных законом целей.^[20]

4. "Водный кодекс Российской Федерации" от 03.06.2006 N 74-ФЗ  Определяет особенность вод как особого компонента природной среды. Кодекс вводит понятия, определяет состав, цели, отношения водного законодательства. В нем дается определение понятия водного объекта и их классификация и характеристики.^[21] 

5. "Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ Устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала. Здесь устанавливается, что:
- купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые могут повлечь отчуждение участков лесного фонда не допускается;
- сделки с правами пользования участками лесного фонда, осуществляются в порядке, установленном лесным или гражданским законодательством;
- древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством.^[22]

6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ. Жилищный кодекс является наиболее полным и кодифицированным законодательным актом, регулирующим достаточно полно и конкретно соответствующие жилищные отношения в России. Регулирует отношения по поводу:

-возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

-пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
-пользования общи имуществом собственников помещений;
-учета жилищного фонда, содержания и ремонта жилых помещений;
-переустройства и перепланировки жилых помещений;

-управления многоквартирными домами;

-предоставления коммунальных услуг;^[23]

7. "Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ. Регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. Регулирует также вопросы развития и инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия – в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения.

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а так же оснований для приостановлении регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.^[24]

9. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Предусматривает обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам – при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставной капитал, а так же при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков.^[25] 

10. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а так же характеристики права передачи имущества в залог. Вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, не подлежащего приватизации, имущества, находящегося в общей собственности.^[26]

11. Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 «О недрах». Содержит правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр. Обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Закон вводит определение понятия недр, условия правового регулирования отношений пользования недрами и особенности реализации прав собственности на недра. Предусмотрено, что недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые являются государственной собственностью.

ГЛАВА 2 ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

2.1 Право собственности на недвижимость и земельные участки

Среди всех видов прав на недвижимое имущество, максимальные полномочия предоставляет только право собственности.^[27]

В собственность разрешается оформлять любой объект недвижимости, такой как квартиры, комнаты, жилые дома и прочее, а также участки земли.

Данный вид права возникает в результате имущественных сделок, в число которых входят:^[28]

• купля-продажа;
• дарение;
• мена.

Также, вышеуказанное право может быть приобретено посредством наследства или приватизации. При регистрации определяется автономное структурное содержание объекта, закреплённое за владельцем, в числе которых могут быть:^[29]

• граждане;
• предприятия, организации и компании;
• региональные и государственные административные органы.

По завершении гражданско-правовой сделки, предоставляющей правоустанавливающую документацию на недвижимость в виде договора о передаче имущественных прав, требуется регистрация такового и внесение в записи кадастрового учёта.^[30]

После проведения регистрации, сделка приобретает юридическую силу, а договор становится неоспоримым прецедентом, разрешающим как владение, так и имущественное распоряжение купленным жильём или земельным участком (ЗУ).

На основании правоустанавливающей документации после регистрационной процедуры, владельцы участков или квартир, получают свидетельства о собственности, которые становятся правоудостоверяющим документом, констатирующим вид правовой ответственности в отношении к недвижимости.^[31]

Приватизация как форма имущественных отношений вступила в силу с возникновением норм нового земельного и жилищного законодательства, на фоне иных видов собственности, которые не допускали полноправного владения для граждан. Если советское законодательство, существовавшее до принятия Конституции РФ, признавало только государственную собственность, то в данное время любой объект правоспособен в отношении тех или иных категорий собственности.

Например, муниципальной или частной. Частная собственность, в свою очередь, разделяется на коммерческую (ООО, ОАО и т.п.), некоммерческую (НКО) и индивидуальную. Каждая из них требует кадастрового учёта.^[32]

2.2 Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом

Данные виды распоряжения привязаны к юридическим полномочиям владельца, которые передаются таковым в сторону доверенных лиц.

В их роли выступают юридические лица – предприятия и компании, распоряжающиеся не принадлежащим им имуществом, но переданным в их пользование. Иногда делегируются вещные права на земли, капитальные строения и иную недвижимость.^[33]

Термин «оперативное управление» возник во второй половине предшествующего столетия и изначально применялся в отношении недвижимого и иного имущества, принадлежащего государству, которое передавало его предприятиям и организациям для исполнения узких экономических задач. Эти полномочия сохранили изначальные правовые позиции, по сей день.^[34]

Отличаясь от оперативного управления, полномочие хозяйственного ведения приобретает расширенные функции в отношении к переданному имуществу.

Здесь допускается ориентироваться на цели и задачи управленца, которые допускают глобальный размах в извлечении пользы из распоряжения недвижимостью.

Оперативное управление по преимуществу закрепилось:^[35]

• за учреждениями, состоящими на балансе государственного бюджета;
• казёнными предприятиями;
• предпринимателями;
• некоммерческими товариществами и жилищными кооперативами;

Оно регулирует некоммерческое распоряжение недвижимостью как главный аспект деятельности. Но и допускает коммерческие виды деятельности как сопутствующие или ориентированные на достаточно узкие задачи. Хозяйственное ведение доступно широкому кругу коммерческих видов деятельности и регламентируется со стороны уполномоченных на распоряжение лиц.

При этом законный владелец имущества включается в число учредителей коммерческой организации и совместно с иными учредителями допускается к коммерческой деятельности, влияя на принятие ответственных решений. В его ведении – осуществление контроля над деятельностью компании и получаемой ею, финансовой прибылью.^[36]

В обоих случаях не допускается несанкционированное распоряжение недвижимостью, которое может заключаться в передаче прав или аренде.

Эти действия требуют согласия владельца. Регистрация делегирования полномочий требует не только кадастрового учёта, но и внесения сведений об оперативном управлении и хозяйственном ведении в ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).^[37]