Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (Право на хозяйственного ведения и оперативного управления недвижимым имуществом ).pdf

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым, один из самых ценных объектов гражданских прав. Этот объект правоотношений всё чаще становится объектом различных споров, сделок, и резонансных случаев в нашей стране, привлекая к себе большое внимание, что способствует проявление интереса к данному виду правоотношений.

За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально - экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.

Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловлено большой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Актуальность исследования данной темы заключается в том, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц нашей страны, поэтому изучение этих вопросов весьма важно и необходимо.

Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. И в результате этого возникает не мало резонансных случаев, а также споров среди юристов, социологов и просто обычных граждан.

Следовательно, изучение этого законодательства также весьма важно для изучения и анализа данной темы. Всё вышесказанное указывает на актуальность и особую значимость данного исследования, на необходимость разобраться в функционировании базовых процессов, составляющих основу недвижимого имущества. И так, целью данной курсовой работы - является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.

Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:

1. Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;
2. Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;
3. Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;
4. Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.

Объектом исследования выступают правовые отношения, которые неразрывно связаны с термином недвижимое имущество. Предметом курсовой работы являются нормы права, которые регулируют правоотношения, возникающие по поводу недвижимого имущества, и его особенности.

Методологическую основу данной курсовой работы составляет использование как общенаучных, так и частных методов: функционального, сравнительно-правового, логического, системного.

Нормативной базой исследования является Конституция Российской федерации. Принятая на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. (с изменениями и дополнениями от 30 декабря 2008 года № 7-ФКЗ)., Постановление Правительства РФ от 28.11.2009 № 958 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на воздушные суда и сделок с ними»., Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При написании работы изучен ряд работ таких авторов, как Алексеев В.А., Великомыслов Ю.Я., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Киндеева Е.А., Ткаченко В.В., Пискунова М.Г. и другие.

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТЬ И ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

1.1 Современное понятие недвижимости и земельных участков

В соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.^[1]

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Кроме того, в соответствии со статьей 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.^[2]

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.^[3]

Недвижимое имущество обычно является суммой из пяти составляющих. Одна из них выражает его юридические свойство, а 4 из них являются физические характеристики. К ним относятся:

1. Земельный участок;
2. Объекты над участком;
3. Природные ресурсы, находящиеся под участком;
4. Воздушные пространства, расположенные над участком;
5. Права на объект недвижимости;^[4]

Стоит заметить, что Россия приняла такую же политику, как и большинство остальных стран мира. Граждане имеют права не на все ресурсы, которые располагаются над землей, а только лишь на самые распространенные, такие как глина, песок и т.д. Залежи нефти, руды являются собственностью государства, так же как и воздушное пространство над участком.

Установление сути недвижимости только лишь с вещественно – материальной стороны никак не ограничивает целой совокупности свойств, характерных его содержанию. Необходимо отличать понятие недвижимого имущества как комплекса экономико-правовых и социальных отношений.

С экономической стороны имущество необходимо расценивать как продуктивный материальный актив, предмет инвестирования и высоконадежный механизм генерирования дохода. Ключевые финансовые компоненты недвижимости – стоимость и цена – следует из его полезности, возможности выполнять различные потребности и интересы людей.^[5]

Общественная значимость недвижимого имущества заключается в удовлетворении эмоциональных, физиологических, умственных и иных нужд людей. Недвижимость – это основа независимости и самостоятельности людей, источник благ.

На юридическом уровне недвижимое имущество – комплекс общественных и индивидуальных прав на нее, констатируемых государством с учетом российских отличительных черт и международных общепринятых мер. В Россиийской Федерации на государственном уровне обеспечено физическим лицам приобретать, реализовывать, сдавать в аренду или передавать свою собственность либо полномочия на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. легко управлять своей собственностью.

К существенным (родовым) свойствам недвижимого имущества, дающим право отличать ее от движимых вещей можно отнести: неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочная связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации. ^[6]

Итак, в состав недвижимости входят природные (земля) и рукотворные (улучшения) компоненты.^[7]

Природные компоненты:

Земельный участок – ограниченная и неперемещаемая часть поверхности земли, имеющая замкнутые границы, привязку месторасположения к юридически заданной системе координат с адресными ориентирами. Важное значение для экономики недвижимости имеет месторасположение участка (престижность района, удаленность от источников коммуникации, от транспортных магистралей, от источников экологически вредных воздействий). 

По функциональным признакам земельные участки делятся на:^[8]

• участки для выращивания сельхозпродукции (сады, пашня, пастбища);
• прибрежные участки земель водного фонда;
• участки земель лесного фонда (лесопосадки);
• участки производственного фонда (разработка полезных ископаемых, прокладка транспортных и иных коммуникаций, застройка сооружений и зданий промышленных предприятий)
• участки жилого и социально-бытового назначения (жилые дома);
• участки природоохранного, историко-культурного, заповедного, мемориального значения.

В зависимости от рыночных предпочтений назначение земельных участков может значительно менятся.^[9]

Недра представляют собой часть земной коры, которые расположены значительно ниже слоя почвы. Если же почвенный слой отсутствует, то недрами считают земную кору, которая находится ниже земной поверхности и дна водоемов, которая доходит до глубины, находящейся в зоне доступа для геологических изучений. Недра содержат в себе полезные ископаемые.

Водным объектом считаются различные сосредоточения вод на земной поверхности, находящиеся в недрах, либо в ее рельефе. Как правило каждый водный объект имеет границы, объем и очертания. Так как любой такой объект находится на земной поверхности, его не принято считать самостоятельным объектом недвижимости.

Лес является продуктом природного происхождения. Он включает в себя деревья, кустарники, многолетние травы. Расположен на землях, относящихся к лесному фонду. Также как водный объект не является объектом недвижимости.^[10]

Улучшениями называют рукотворные компоненты недвижимости. Другими словами, это то, что либо создано руками человека, либо потребовало его труда, т.е. расхода ресурсов, временных и трудовых затрат. Примером может являться разведение сада, либо возведение дома на земельном участке. Но улучшение не может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости, так как не может выполнять свое предназначение отдельно от земельного участка.^[11]

Строения носят в себе два функциональных назначения: жилые и нежилые. К первым можно отнести дома, квартиры, а также земельные участки, расположенные под ними, включая внешние коммуникации. Ко второму типу относят офисы, промышленные и административные объекты, культурные, учебные, медицинские и прочие объекты с земельными участками и коммуникациями.^[12]

Водо- и газо- проводы, электрические кабели, канализации и дороги относят к инженерным коммуникациям.^[13]

Многолетние насаждения производят плодово – ягодную и техническую продукцию, а также выполняют декоративно – озеленительную функцию. Так же, как и лесные объекты не являются объектом недвижимости.^[14]

Недвижимое имущество представляет собой объект сделок, таких как купля – продажа, дарение и т.д. Это характеризует недвижимость как товар, который удовлетворяет реальные потребности сторон сделок.^[15]

Недвижимости, которая выступает как товар, обладает рядом свойств:^[16]

• Полезность. К ней относят возможность недвижимого имущества удовлетворять различные потребности собственника. Обладает такими характеристиками как размер, местонахождение, планировка, материал конструкции.
• Фундаментальность. Означает то, что данный товар нельзя украсть, потерять, а также сломать в обычных условиях.
• Долговечность. Каждый объект недвижимости имеет свой нормативный срок службы, который зависит от материала конструкций. Принято считать, что существует деление на 6 срок, срок службы которых варьируется от 15 до 150 лет. Самыми долговечными являются имущественные комплексы. У них бессрочный срок службы.
• Стационарность. Все объекты недвижимости прочно связаны с землей. Главной особенностью земли является то, что состояние представленной на рынке земли ограничивается природой. Недвижимость является стационарным товаром, его невозможно переместить туда, где спрос и стоимость на него будет выше.
• Неповторимость. Каждый товар на рынке недвижимости является уникальным, то есть обладает индивидуальными свойствами. Даже если совпадет какая – либо характеристика у объекта, например внешние свойства, остальные будут различны и неповторимы.
• Многообразное сочетание прав собственности. Объекты недвижимости могут находится в аренде, в полной собственности, во временном использовании, а так же в собственности государства. Принято считать, что существует около 1500 сочетаний вещных прав.
• Управляемость. Такой вид товаров как недвижимость чаще всего требует профессионального управления. Например, поиск и выбор наиболее рационального вида использования, охрана, ремонт и так далее.
• Устойчивость к росту стоимости. Цена недвижимых объектов постоянно возрастает из – за инфляции и прочих факторов. Этих характеризуется надежность вложений в недвижимое имущество.
• Ликвидность у объектов недвижимости значительно ниже, чем у прочих товаров. Это в свою очередь порождает у покупателей и продавцов высокий уровень издержек. В связи с этим, цена предложения значительно отличается от цены продажи, так как последняя увеличивается за счет пошлин и налогов.