Файл: Ипотека, понятия и сферы применения.pdf

2.1. Содержание ипотечного договора

Для рассмотрения вопроса, касающегося содержания ипотечного договора необходимо обратиться к Закону об ипотеке, а именно к статье 9. В соответствии с указанной нормой договор ипотеки должен обязательно содержать следующие сведения: предмет и стоимость ипотеки (под стоимостью понимается результат оценки предмета ипотеки, выполненной соответствующим специалистом), существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

С тем, чтобы определить предмет ипотеки, стороны договора должны указать его наименование, место нахождения (адрес) и описание, достаточное, чтобы идентифицировать это имущество. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Правоведы и юристы спорят о несовершенстве этой нормы, указывая в частности, на отсутствие в Законе об ипотеке условия о том, у какой из стороны договора это имущество будет находиться. Существуют мнения, что такая редакция пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке является результатом невнимания законодателя. Это условие (как указывают заинтересованные лица) содержится в статье 339 ГК РФ, которая регулирует правоотношения в части залога.

Кроме детального описания предмета, стороны должны включить в договор залога сумму кредита (или механизм и сроки ее точного определения), основания возникновения обязательства, обеспеченного залогом и срок его исполнения (с указанием периодов, если оно подлежит исполнению по частям, и размером платежей). Также необходимо указать на закладную, если такой документ имеет место (кроме ипотеки в силу закона).

Также в ипотечный договор включается указание на право, являющееся основанием для владения имуществом. Это может быть право собственности или право хозяйственного ведения. Поскольку любые права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, то в договоре должен быть указан орган, осуществивший такую регистрацию. Под органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеется в виду территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр).

Предметом ипотеки может быть не только само недвижимое имущество, но и право аренды на него. В этом случае Закон об ипотеке также требует, чтобы в договоре ипотеки указывалось наименование арендованной недвижимости, место ее нахождения и описание, достаточное для ее идентификации.^[2]

Таким образом, одним из условий действительности ипотечного договора является включение в его текст сведений, требуемых в соответствии со статьей 9 Закона об ипотеке. Наличие таких сведений в договоре позволит сторонам договора исключить конфликтные ситуации и неправильное толкование договорных условий.

2.2. Форма ипотечного договора

ГК РФ определяет форму для договора ипотеки: статья 339. В соответствии с нормами данной статьи договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Несоблюдение этого требования влечет недействительность договора о залоге.

Закон об ипотеке, регулируя вопросы, связанные с формой ипотечного договора, ссылается, прежде всего на ГК РФ и его нормы, регулирующие заключение договоров (статья 8 Закона об ипотеке).

ГК РФ указывает, что письменная форма договора представляет собой один документ, подписанный сторонами.

Статья 164 ГК РФ (часть 1) указывает, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 131 ГК РФ, в свою очередь, содержит норму о том, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Закон об ипотеке в статье 10 также устанавливает письменную форму и государственную регистрацию как основное условие действительности ипотечного договора. Договор становится действительным с момента государственной регистрации, то есть до момента такой регистрации ипотечный договор, даже и подписанный сторонами, не влечет никаких правовых последствий, кроме обязательства передачи его на государственную регистрацию. Ипотечный договор, в отношении которого не соблюдены требования к форме, является недействительным.

«Госрегистрация ипотечного договора, однозначно необходима, учитывая масштабы всевозможных махинаций в этой сфере. Специалисты неоднозначно расценивают отказ от обязательного нотариального удостоверения. Есть мнение о том, что нотариальное удостоверение и государственная регистрация в какой-то части дублируют друг друга, но при этом требуют от участников ипотечной сделки дополнительных затрат, преследуя при этом одну цель и применяя фактически одинаковые методы с небольшим различием. В специальной литературе встречается также противоположная точка зрения: в этой сфере обязательно нужен жесткий контроль, и чем больше этапов такого контроля, тем лучше.^[3]»

Таким образом, закон в отношении вопроса о форме ипотечного договора указывает на обязательную регистрацию, которая невозможна без письменной формы. Такая процедура безусловно имеет большое значение для субъектов рынка, многократно снижая их риски в этой сфере.

2.3. Ипотека зданий, сооружений, предприятий

Ипотека предприятий возможна в рамках требований, установленных нормами Закона об ипотеке, а именно главы XII - Особенности ипотеки предприятия, здания, сооружения и нежилого помещения.

Предприятия в виде имущественных комплексов – это отдельный объект гражданских прав, имеющий свои особенности, поскольку является «сборным» объектом, включая в себя не только непосредственно здания, но и земельный участок с вспомогательными сооружениями, оборудованием, а также так называемые нематериальные активы: деньги, ценные бумаги, права требования и т.д.

Регулируется вопрос ипотеки предприятия статьей 340 ГК РФ (часть 2): при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором.

Законом об ипотеке этот вопрос регулируется нормами, которые не противоречат нормами ГК РФ.

Закон указывает, что ипотека здания и сооружения возможна с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание. Таким образом, в данной случае предметом ипотеки будет не только непосредственно предприятие, но и земельный участок, на котором расположено недвижимое имущество.

Здания и сооружения, как уже упоминалось выше, неразрывно связаны с землей, при этом они могут находиться как над поверхностью земли, имея фундамент, так и под землей. При этом к числе таких объектов нельзя отнести некие временные сооружения, не имеющий фундамента, а, следовательно, и связи с землей. Поэтому такие активы являются составной частью предприятия, но отдельно не регистрируются и не предполагают никаких отдельных режимов для владения и отчуждения земельного участка, на котором располагаются.

Статья 69 Закона об ипотеке указывает, что на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

При этом регулировать вопросы, связанные с земельным участком, будет не только ГК РФ и Закон об ипотеке, но и Земельный кодекс РФ (ЗК РФ).

Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком^[4].

Отдельных определений для здания и сооружения также не существует. В.В. Витрянский указывает, что попытки дать юридические дефиниции понятиям «здание» и «сооружение» вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий.»^[5]Однако практикующие юристы для целей разрешения конфликтов применяют понятие, которое дано в технических документах - строительных нормах и правилах. Здание, согласно такому определению, - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это любой искусственно возведенный на земельном участке объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован по целевому назначению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Кроме зданий и сооружений, предметом ипотечного договора, направленного на приобретение предприятия, может быть и помещение, входящее в состав какого-либо здания. Для того, чтобы такое помещение стало предметом ипотечного договора (или составляющей частью предприятия для целей ипотечного договора), необходимо выделить его в отдельный объект и зарегистрировать свое право на него.^[6]

Для нежилых зданий, сооружений, помещений, приобретаемых в ипотеку с использованием кредитных средств банка (или иной кредитной организации), либо с помощью средств целевого займа, законодатель предусмотрел особый правовой режим (статья 69.1 Закона об ипотеке).

Особенности данного режима заключаются в том, что нежилые здания, сооружения, помещения считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившее заем или кредит.

Такой режим именуется «ипотекой в силу закона». Отличие от понятия «ипотека в силу договора» заключается в том, что предметы приобретаются изначально на заемные средства, а не принадлежат приобретателю до момента заключения ипотечного договора. При этом ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на это здание или сооружение, права собственности или права аренды на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, права собственности на это нежилое помещение.

Статья 70 Закона об ипотеке указывает, что передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Договор об ипотеке предприятия, заключенный с нарушением этого требования, ничтожен.

Кроме того, если предметом ипотеки является предприятие и иное не предусмотрено договором, в состав заложенного имущества входят относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права требования, исключительные права. Указанная норма является повторением нормы статьи 132 ГК РФ. Из смысла этой нормы (и содержащегося в ней перечня) можно усмотреть, что предметом ипотечного договора может быть не предприятие целиком, а совокупность отдельных видов имущества, входящих в его состав.

Состав и стоимость предмета ипотечного договора определяются путем инвентаризации, которая проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13 июня 1995 г. № 49. При необходимости, установленной сторонами или нормами права, состав и стоимость могут определяться также путем оценки. К ипотечному договору прилагаются в обязательном порядке документы, подтверждающие эти данные - акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества, относящегося к предприятию, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Отчет об оценке является обязательным лишь в том случае, когда проведение оценки предписано законом, однако на практике такой отчет является объективно необходимым, поэтому прилагается практически к каждому ипотечному договору.