Добавлен: 18.05.2023
Просмотров: 303
Скачиваний: 2
ВВЕДЕНИЕ
Ипотека — это кредит под залог недвижимости. В мировой экономике такой вид сделок весьма распространен, его механизмы и нюансы отработаны длительной практикой. Если обращаться к истории, можно увидеть, что в разные периоды жизни и развития человечества те или иные взаимоотношения имели элементы ипотеки. Значение ипотеки в современной жизни и в современной экономике очень велико, поскольку позволяет повысить уровень жизни, и обеспечивает жильем граждан с разным уровнем дохода, снижает социальную напряженность, создает возможности для инвестирования. При этом понятие «ипотека» в сознании людей крепко связана с понятием «жилье». Однако ипотечные сделки могут заключаться и в отношении нежилой (так называемой коммерческой) недвижимости, которая в рамках такой сделки становится обеспечением исполнения обязательств по кредиту, который получил собственник этой недвижимости.
Россия ввела в свой гражданский оборот ипотечные сделки сравнительно недавно — в 90-х годах. Первым документом, заложившим фундамент для будущего развития такого правоотношения, указавшим направление его развития, стал Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). При этом одних «общих» норм ГК РФ для регулирования ипотечных сделок было мало, поэтому был создан и введен в действие закон «О залоге». Период, когда государство принимало решения о способствовании более широкому распространению ипотеки ознаменовались рядом серьезных нововведений, а небезызвестный период мирового экономического кризиса вывел ипотеку на лидеры по количеству правовых конфликтов, основной характеристикой которых стало участие в них практически беззащитных физических лиц.
В период экономического кризиса кредитные структуры, граждане, власть и общество задавались вопросом — какие меры необходимо принять, как построить ипотечные отношения и работу в рамках таких отношений, чтобы сделать ипотеку не только доходным, но и низкорисковым процессом. И ипотека же выявила самые тяжелые и острые проблемы российского общества — низкий доход граждан и низкий уровень жизни, отсутствие какой бы то ни было страховки, «неуправляемость» правовой системы, коррупцию. Именно ипотека и связанные с ней проблемы спровоцировали общество к самообучению искусству более обдуманно подходить к принятию финансовых решений, совершать точные расчеты и проверять договоры. Наконец, именно ипотека стала явлением, позволившим гражданам адаптироваться к правовой реальности капитализма — системы, когда государство (в отличие от социалистических и коммунистических его моделей) не отвечает за ошибки своих граждан и поддерживает их весьма неохотно.
На настоящий момент под давлением конфликтов очень многое в сфере ипотечного кредитования поменялось — как в правовом регулировании, так и в практике ее применения. Причем такие изменения происходили сравнительно быстро, что далеко не всегда характерно для российского законодательства, и само по себе указывает на степень остроты и актуальности проблемы.
Все это вместе позволяет обозначить ипотеку как самое продуктивное и неоднозначное явление в правовой реальности России.
ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ, ПРЕДМЕТ, СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕКИ
1.1. Понятие ипотеки
Поскольку суть ипотечного договора — правоотношения, проистекающие из залога, при рассмотрении понятия ипотеки начинать нужно с ГК РФ, а именно со статьи 334. Данная норма дает общее определение понятию «залог»: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
Кроме того, стать 334 ГК РФ указывает также на ипотеку: залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила.
Таким образом, ГК РФ, давая общее понятие ипотеки, содержит отсылочную норму. При этом из указанной нормы возможно сделать вывод о том, что понятие залога применима к ипотеке в случаях, если ГК РФ или закон об ипотеке не содержат норма, необходимых для урегулирования конкретного правоотношения или конфликта, или в случаях, когда нормы ГК РФ и нормы закона об ипотеке не дают четкого и однозначного ответа на возникший в сфере ипотечного кредитования вопрос.
В статье 334 ГК РФ указано, кроме того, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила ГК РФ о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное.
Кроме этого, ГК РФ дает важные для анализа ипотеки, норм, регулирующих ипотечное кредитование, правоотношений, возникающих в сфере ипотечного кредитования, определения понятиям «залогодатель», «предмет залога», указывает на момент возникновение права залога. Ввиду того, что ипотека — сложное и многонюансное понятие, определением ипотеки можно считать только совокупность норм.
Еще один нормативно-правовой акт, содержащий определение ипотеки – это Закон Российской Федерации от 29 мая 1992 г. № 2872-I «О залоге» (далее Закон о залоге; данный закон действует в части, не противоречащей ГК РФ). Статья 42 Закона о залоге дает наиболее точное и емкое понятие: ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.
Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) также дает свое определение: по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Определение, включенное в Закон об ипотеке, подразумевает, скорее понятие «ипотечный договор» или «ипотечное правоотношение», используя уже «раскрытый» термин «ипотека».
В основе понятия «ипотека», по мнению автора, лежит понятие «целевой заем». Понятие целевого займа содержится в статье 814 ГК РФ: если договор займа заключен с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели (целевой заем), заемщик обязан обеспечить возможность осуществления займодавцем контроля за целевым использованием суммы займа.
Признаки целевого займа, характерные для ипотеки: заемные средства (подлежащие возврату), согласованная цель кредитования и право лица, предоставившего заем, контролировать заемщика.
Из вышеуказанного возможно сделать вывод о том, что ипотека вместила в себя понятия залога и целевого займа.
Из всех указанных определений возможно сделать вывод о том, что под ипотекой закон однозначно понимает кредитование под залог недвижимого имущества, неразрывно связанного с землей.
1.2. Предмет ипотеки
Предметом ипотеки является недвижимое имущество. Для определения предмета ипотеки также нужно обратиться к нормам ГК РФ. Статья 130 содержит определение недвижимого имущества: недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Несмотря на то, что ипотекой является кредитование под залог недвижимого имущества, в соответствии с нормами Закона о залоге и Закона об ипотеке ипотечное кредитование используется лишь для жилых, нежилых помещений, строящихся объектов.
Воздушные и морские суда на практике обычно приобретаются путем другой схемы кредитования — в лизинг. Различие в этих объектах — помещениях и судах — существенное что и отразилось в правовых нормах и практике.
«Уже в самом наименовании Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» фактически ставится знак равенства между ипотекой и залогом недвижимости, в связи с чем есть все основания под ипотекой понимать залог именно недвижимости, что, кстати, прямо было отражено в ранее действовавшем Законе РФ "О залоге", согласно ст. 42 которого ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.»[1](
Таким образом, под предметом ипотеки понимается исключительно такое недвижимое имущество, которое неразрывно связано с землей. Под неразрывной связью с землей понимаются, как правило, фундаменты, поскольку строение, не имеющее фундамента, может быть перемещено без какого-либо ущерба.
Недвижимое имущество в данном случае — это жилые и нежилые помещения, отдельно стоящие или входящие в состав зданий. Предметом ипотечного договора также могут стать предприятия, являющиеся комплексом, состоящим из нескольких объектов недвижимости, оснащенных специфическими коммуникациями, установками, оборудованием.
Земельные участки, являясь недвижимым имуществом, также относятся к предметам ипотеки.
Таким образом, предметом ипотеки является всякое имущество, относимое действующим законодательством к недвижимому, имеющему такую связь с землей, что ее разрыв невозможен без соразмерного ущерба.
1.3. Сфера применения ипотеки
Вопрос, связанный с рассмотрение сферы применения ипотеки — это фактически вопрос о том, кто имеет возможность с точки зрения действующего законодательства являться инициатором и участником правоотношений в сфере ипотечного кредитования, а также вопрос о том, какие обязательства и в каких сделках могут быть обеспечены ипотекой. ГК РФ отвечает на первый вопрос нормами, касающимися дееспособности и правоспособности. Из указанных норм возможно сделать вывод, что участником ипотечной сделки может быть физическое лицо, достигшее совершеннолетия, не имеющее ограничений в отношении дееспособности; индивидуальный предприниматель и юридическое лицо.
Таким образом, ипотечный договор может быть заключен в сфере предпринимательской деятельности — как в виде отдельного вида предпринимательской деятельности, так и, например, с целью развития предприятия (в случаях, когда предприятие будет заемщиком). Ипотечный договор может быть заключен физическими лицами для собственных нужд.
Обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, - это наиболее часто обязательства, принятые на себя заемщиком по кредитному договору. При этом закон допускает (что подтверждается практикой) применение ипотеке практически в любом договоре, расчет по которому не производится стороной единовременно.
Таким образом, закон не указывает на какие-либо отдельные ограничения для сферы применения ипотечного договора.