Добавлен: 21.05.2023
Просмотров: 260
Скачиваний: 3
Коротко о расписках. Самый лучший способ избежать недоразумений при оплате - обмен расписками. Наниматель передает хозяину квартиры расписку, где указано, какая сумма и за что передана (необходимо назвать период, за который вносится плата). Владелец жилого помещения удостоверяет, что он принял определенную сумму в качестве платы за квартиру за конкретный промежуток времени.
Договор поднайма почти не отличается от договора найма с собственником квартиры. В нем точно так же фиксируют сведения о квартире, срок поднайма и размер оплаты. Но самое главное здесь - удостоверение в получении согласия остальных жильцов и собственника (муниципалитета) [12, с. 347].
Таким образом, заключая договор найма, гражданин выбирает самый действенный способ избежать недоразумений и не стать жертвой мошенников, и это выгодно как нанимателю жилого помещения, так и его собственнику.
1.2 Соотношение договоров социального и коммерческого найма
Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие Гражданского Кодекса РФ (далее - ГК РФ), в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы.
Нет сомнения в том, что договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения. Однако П.П. Степаненко отмечает, что не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» - в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы ГК РФ «Наем жилого помещения», вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.е. закон не считает это коммерческой деятельностью [11, с. 487].
Мнение Е.В. Пиляевой можно подвергнуть критике, поскольку сдачу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью, что противоречит принципам гражданского законодательства, именно с целью извлечения прибыли, а не иной целью собственник осуществляет сдачу жилого помещения в коммерческий наем, так как это следует из названия самого договора.
Во-первых, что касается предмета сравниваемых договоров, то следует отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему (это недвижимое имущество, изолированность, пригодность помещения для постоянного проживания). Предмет договора социального найма, помимо вышеперечисленных требований, должен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 63 Жилищного Кодекса РФ (далее - ЖК РФ) [5] называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Естественно возникает вопрос, зачем, если речь идет об одних и тех же вещах, использовать неодинаковую терминологию? Причины такого расхождения основаны, скорее, на теоретических канонах.
Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно воздержаться от их совершения). Как отмечал, Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...». Предметом договора найма жилого помещения являются действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование нанимателя жилого помещения. Объектом такого договора является жилое помещение, как материальное благо, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами. Поэтому ст. 63 ЖК РФ должна называться: «объект договора социального найма жилого помещения», а не предмет.
Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено законом.
В-третьих, проанализируем договоры по такому признаку, как срок. В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет.
Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого института, т.е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан. Вряд ли стоит ограничивать права нанимателей социального жилья установлением срока договора и обременять их хождением по инстанциям для возобновления договора.
Считаем необходимым высказать ещё ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения. Существуют такие договоры в жилищном праве, которые не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения.
Понятие специализированного жилого помещения впервые появилось в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому к таким жилым помещениям относились общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В дальнейшем к числу специализированных были отнесены также жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение возврата жилищного кредита или целевого займа [10, с. 455] .
Таким образом, специализированными жилыми помещениями являлись помещения, которые предоставлялись гражданам при наличии соответствующих оснований для временного проживания. Однако в законодательстве отсутствовало единое правовое регулирование режима этих жилых помещений до принятия ЖК РФ. При этом ни Жилищный Кодекс РСФСР от 24 июня 1983 г. (далее - ЖК РСФСР), ни закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени, и режим его использования был близок к режиму специализированного жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др. Его правовой режим определялся гл. 3 ЖК РСФСР. Отсутствие в ЖК РСФСР норм о договоре найма специализированного жилья объясняется тем, что понятие «специализированное жилое помещение» было введено в уже действующий Кодекс. Кроме того, на момент принятия ЖК РСФСР существовал единый договор найма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его особенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сделано (ст. 106, 108.3 ЖК РСФСР). С появлением в ГК РФ гл. 35, регулирующей отношения так называемого коммерческого найма и выделением договора социального найма, возникла проблема с определением норм, подлежащих применению к отношениям по временному пользованию специализированными жилыми помещениями. Ведь, исходя из закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», специализированный характер жилое помещение приобретало в силу специальных оснований и условий его предоставления независимо от формы собственности на него.
Таким образом, безусловное распространение норм о социальном найме на все специализированные жилые помещения стало нецелесообразным. Указанные проблемы были учтены при разработке и принятии ЖК РФ. В нем специализированные жилые помещения объединены понятием «специализированный жилищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К специализированному жилищному фонду новый ЖК РФ относит служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному предназначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.
Казалось бы, такое ограничение применения норм ЖК РФ о специализированном жилом помещении снижает уровень социальных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фонде. Ведь отношения временного пользования жилым помещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а при безвозмездном характере отношений сторон - нормами о ссуде (гл. 36 ГК РФ). Однако в период действия ЖК РСФСР была обнаружена неэффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помещений в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось.
Итак, основанием пользования специализированными жилыми помещениями является заключение договора найма специализированного жилого помещения (ст. 99-103 ЖК РФ).
Договор найма специализированного жилого помещения не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку имеется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированного жилья по договору найма; разные требования к объекту, т.е. жилому помещению; различный объем прав у нанимателей; временный характер действия договора, а также разные последствия расторжения договора.
Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения имеет много общего с договором социального найма, а именно: оба заключаются на основании решения о его предоставлении; жилые помещения, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному и муниципальному жилищному фонду; форма договоров - письменная; нанимателем по договорам выступает гражданин; одинаковые основания расторжения договоров (ст. 83, 101 ЖК РФ) [12, с. 332].
Таким образом, несмотря на некоторое сходство, договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным основанием пользования жилыми помещениями наряду с такими договорами, как социальный и коммерческий найм.
Глава 2 Субъекты договора найма жилого помещения
О.А. Шипунова напоминает, что согласно ст. 96 Жилищного Кодекса РФ, нанимателями по договору найма жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения могут быть только граждане, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.
Как видно из содержания данной нормы, категории граждан жилищным законодательством не конкретизируются, и для того, чтобы определить, кто является такого рода нанимателем, необходимо обратиться к большому числу законов и подзаконных актов других отраслей права.
Статья 5 Федерального закона «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (далее - Закон «О социальном обслуживании») к нанимателям относит граждан пожилого возраста (женщины старше 55 лет, мужчины старше 60 лет) и инвалидов, нуждающихся в постоянной или временной посторонней помощи в связи с частичной или полной утратой возможности самостоятельно удовлетворять свои основные жизненные потребности вследствие ограничения способности к самообслуживанию и (или) передвижению. Соответственно, для отнесения лица к категории граждан, которые могут быть нанимателями по договору, необходимо, во-первых, достижение определенного возраста или признание лица инвалидом в установленном порядке, во-вторых, нуждаемость лица в получении медицинских, социально-бытовых услуг вследствие вышеуказанных обстоятельств.
Вместо термина «граждане пожилого возраста» в Постановлении Совета Министров РСФСР «Об организации домов-интернатов для ветеранов труда производственных объединений (предприятий), других нормативно- правовых актах используется термин «престарелые». По моему мнению, использование термина «престарелые», во-первых, некорректно и неэтично; во-вторых, в законодательстве не раскрывается, какую категорию граждан следует считать престарелыми, следовательно, возможно неоднозначное толкование данного термина; поэтому необходимо отказаться от его использования, заменив термин «престарелые» на «граждане пожилого возраста» (с учетом того, как возраст определен законом «О социальном обслуживании»).