Добавлен: 21.05.2023
Просмотров: 257
Скачиваний: 3
Введение
Актуальность темы исследования: многие жители Российской Федерации давно сдают квартиры внаем: приезжим из других городов, молодым семьям, иностранцам, даже своим знакомым, которые вынуждены снимать жилье на время капитального ремонта. К сожалению, часты не только связанные с наймом аферы, но и недоразумения между арендодателем и нанимателем. Как правильно хозяину урегулировать отношения с жильцами? Как нанимателю избежать неожиданного повышения платы или посещения квартиры владельцем в его отсутствие?
Перечень проблемных мест в восприятии содержания договора найма:
- сам термин "аренда" не так прост и однозначен, как кажется на первый взгляд. Есть очень важный нюанс: согласно российскому законодательству частное лицо должно заключить с хозяином квартиры договор найма, юридическое лицо - договор аренды. Таким образом, гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Если же человек заключил договор аренды, суд (если вдруг сложится ситуация, когда без него не обойтись) вправе признать его недействительным, а следовательно, нельзя и требовать выполнения его условий;
- квартиру, принадлежащую гражданину на правах частной собственности, проще сдать внаем, ведь собственники жилья могут вселить и зарегистрировать по месту пребывания или жительства неограниченное число лиц. Есть только маленькое но: владелец квартиры должен предупредить об этом соседей.
- очень важен тот факт, что сдача жилых помещений внаем облагается налогом - 13 % от полученного дохода. Если будет выявлено их сокрытие, придется заплатить штраф, который зависит от суммы, признанной сотрудниками налоговой службы сокрытой.
От налоговых платежей не освобождает ни срок сдачи квартиры внаем (даже если это несколько недель), ни отсутствие договора. Кстати, собственник не обязан регистрировать договор с нанимателем, если срок найма менее года, но налоги платить необходимо в любом случае.
Степень разработанности: следует уяснить, что некоторые вопросы данной проблемы в экономической и гражданско-правовой литературе подвергались анализу в учебной литературе, научных публикациях, монографиях и диссертациях.
Вместе с тем, надлежит зафиксировать, что большинство исследований перечисленных в теоретической базе авторов основано на ранее действовавшем законодательстве советской эпохи и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.
Анализ современной юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых.
Объект курсовой работы: общественные отношения, складывающиеся в сфере действия норм, регулирующие договор найма.
Предмет работы: перечень нормативно-правовых актов принятых Государственной Думой с целью подвергнуть системному регулированию общие и особенные правила договора найма.
Цели и задачи исследования. Целями работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее острых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.
В соответствии с этими целями ставим перед собой следующие задачи:
- раскрыть понятие и изучить историю развития законодательства о договоре аренды;
- изучить отдельные виды и стороны договора аренды;
- дать характеристику существенных условий договора аренды;
- раскрыть содержание договора аренды;
- изучить отдельно договор об аренде предприятия как один из видов договоров аренды;
- проанализировать судебную практику в области применения договоров аренды,
- выработать предложения по совершенствованию законодательства в сфере гражданско-правового регулирования аренды.
Эмпирической базой исследования послужило обобщение материалов опубликованной судебной практики, данные исследователей, работающих над этой проблемой. В ходе подготовки исследования изучено большое количество дел, рассмотренных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации и Федеральными арбитражными судами различных регионов России.
Значимость результатов работы: положения и выводы исследования опираются на анализ конституционного, гражданского, земельного, административного, финансового законодательства, теории и практики обязательственного права.
Теоретическая база работы представлена аналитическими выкладками следующих исследователей:
- О.А. Шипунова, Е.А. Шипунова, О.Н. Степанова, Н.Н. Далбаева, И.А. Гашева.
Нормативно-правовая и судебная база: Конституция РФ, Гражданский и Гражданско-процессуальный кодекс РФ, судебная практика.
Структура работы: введение, тематические главы, заключение, глоссарий, список использованных источников, приложения.
Глава 1 Общеправовые данные по теории договора найма жилого помещения
1.1 Понятие договора найма
Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ.
По утверждению О.М. Михайленко, основным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров является договор найма жилых помещений. Договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права. Жилищные отношения пользования жилыми помещениями – сердцевина жилищных отношений.
Договор найма - документ, устанавливающий обязанности и ответственность сторон, возникающих в сфере найма, регулируемый нормами гражданско-правового, финансово-хозяйственного или имущественного типа. Отношения возникают между юридическими лицами, гражданами, государственными и коммерческими организациями. В то же время, договор является неотъемлемой составляющей любой сделки, и от того, насколько справедливо, грамотно и добросовестно он составлен, зависит успех реализации коммерческих планов любого предприятия. По своей структуре и содержанию договоры в значительной степени отличаются друг от друга: есть документы, которые составляются только по установленной законом форме, другие должны быть заверены нотариусом. Договоры - соглашения и контракты между бизнес-партнерами могут излагаться в удобной и понятной для обеих сторон форме, но при соблюдении определенных, принятых в юридической практике норм и правил.
Форма договора найма и порядок его заключения зависит от характера, предмета соглашения, а также от серьезности обязательств, принятых сторонами. Он всегда является главным инструментом в урегулировании взаимоотношений юридических и физических лиц. Справедливый договор - документ, определяющий обязанности и ответственность сторон по конкретному направлению и в конкретном временном промежутке, подписанный правомочными представителями организаций.
При заключении договора найма юристы, являющиеся представителями интересов своих клиентов, проверяют содержание договора и выявляют возможные неточности и риски, могут потребовать внести новые пункты, коррективы и дополнительные соглашения. Любая деталь может сыграть решающую роль при возникновении спорных ситуаций и взаимных претензий. Профессионализм юристов заключается в умении разработать такой договор, который в максимальной степени будет отражать коммерческие интересы клиента и при этом соответствовать всем нормативам законодательной базы [7, с. 389].
О.Н. Степанов утверждает, что прежде чем приступить к составлению договора найма, специалист должен знать истинные возможности сторон, финансово-хозяйственное состояние, его конкурентоспособность, наличие долгов и претензий. Это поможет составить документ, уменьшающий все риски предполагаемой сделки до минимальных. Наши юристы всегда дают консультации руководителям предприятия перед тем, как приступить к разработке сложных договоров (между несколькими партнерами), проверяют надежность и добросовестность каждого из них, а также предусматривают варианты разворачивания различных ситуаций, которые могут возникнуть между участниками будущей сделки. Если же клиент считает свой договор продуманным и содержащим все необходимые условия, мы окажем юридическую поддержку на всех этапах проведения сделки. Наши специалисты готовы оказать юридическую помощь, если у клиента возникли сомнения относительно соблюдения его прав и обязанностей после заключения договора. В некоторых случаях ситуацию можно исправить даже после подписания документов - для этого существуют определенные правовые процедуры.
Почему договор все-таки нужно заключать? Вообще-то, договор найма - дело полезное, ведь при возникновении разногласий трудно аргументировать свои претензии, если отношения зафиксированы в устной, а не в письменной форме. К сожалению, причин для их выяснения может быть масса: от многочисленных визитов в квартиру хозяина без предупреждения или при отсутствии жильца до сдачи квартиры нанимателем в субаренду.
Оформить договор довольно просто: достаточно прибегнуть к помощи риелторской компании. Не требуется даже заверение нотариуса: документ имеет юридическую силу и без него.
Что нужно указать в договоре? Прежде всего - паспортные данные нанимателя и хозяина. В предмете договора фиксируют характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.), правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель имеет дело с хозяином недвижимости. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, условия оплаты и расторжения договора, его сроки.
Нанимателю заключение договора выгодно, пожалуй, даже больше, чем собственнику квартиры. Ведь именно в этом документе оговариваются многие немаловажные вопросы: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли он предупреждать о своем визите заранее, корректно ли заходить в квартиру, когда там нет жильцов, и т. п. По закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища, а значит, он может требовать от владельца не посещать квартиру без предупреждения, и тем более, когда в ней никого нет. Хорошо, если в договоре будут стоять подписи не только нанимателя и наймодателя, но и всех собственников или зарегистрированных в квартире. По закону они обязательны, но на практике это происходит очень редко.
В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты, а также пределы ответственности квартиранта. Например, если квартиру зальет сосед сверху, наниматель не обязан делать ремонт за свой счет.
Права и обязанности нанимателя. Заключив договор найма жилого помещения, наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (мужа) и несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.
Наниматель квартиры должен освободить жилое помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия наймодателя. Он обязан также разрешать хозяину квартиры проверять ее состояние и состояние вещей, которые находятся в собственности владельца. Наниматель должен своевременно и в должном объеме вносить плату за квартиру, оплачивать междугородные телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.
Права и обязанности наймодателя. Собственник квартиры не имеет права изменять размер платы за жилье в течение действия договора без согласования с нанимателем. Собственник не может выселить нанимателя до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).
Акт приема-передачи. В нем указано, в каком состоянии находится передаваемая квартира, какая мебель сдается вместе с жилым помещением. Особое внимание следует уделить бытовой технике и ценным вещам. Это необходимо для того, чтобы хозяину потом не пришлось безуспешно доказывать, что, например, стиральная машина является его собственностью, а не куплена жильцом на кровно заработанные, а нанимателю не нужно было бы убеждать владельца квартиры, что разбитое стекло в шкафу уже было таким до его вселения.