Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Российское законодательство о недвижимости и её обороте).pdf

Введение

Купля-продажа недвижимости относится к числу наиболее распространенных сделок с недвижимостью. Участниками таких сделок являются как граждане, которые активно продают и покупают принадлежащие им квартиры, земельные участки, дачи и т.д., так и юридические лица, покупающие недвижимость для своих офисов, предприятий и т.д. В отдельных случаях в заключении договора купли-продажи недвижимости как в качестве продавца, так и покупателя могут участвовать и другие субъекты гражданского права (Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования).

В большинстве случаев в качестве продавца недвижимости выступает ее собственник. Однако в виде исключения субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления — государственные и муниципальные предприятия, учреждения и казенные предприятия также могут делать это. Причем следует иметь в виду, что их распоряжение закрепленным за ними недвижимым имуществом является ограниченным. Так, государственные и муниципальные предприятия не вправе отчуждать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК РФ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет договоров от разрешенной уставами деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 УК РФ).

Современное правовое регулирование оборота недвижимого имущества имеет ряд существенных недостатков, среди которых можно указать следующие:

- неточность и юридические проблемы самого определения недвижимости, содержащееся в действующем законе;

- проблемы, возникающие при наследовании отдельных видов недвижимого имущества;

- проблемы, возникающие при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и т.д.

В настоящей работе поставлена цель комплексного правового анализа правового регулирования договора купли-продажи недвижимости. Сообразно поставленной цели, в работе были выделены следующие задачи:

1) исследовать развитие понятия недвижимости в русском гражданском праве;

2) дать правовую характеристику договора купли-продажи недвижимости;

3) выявить проблемные вопросы договора купли-продажи недвижимости, а также предложить пути их решения.

Объектом проведенного исследования являются общественные отношения, возникающие из договора купли-продажи недвижимости.

Предметом исследования явился договор продажи недвижимости как один из новых договоров со всеми его особенностями, а также исследовались и иные договоры купли-продажи, предметом которых является недвижимость. 

Нормативную основу работы составили положения Гражданского кодекса РФ, иных правовых актов.

Теоретическую основу работы составили научные труды цивилистов в области гражданского права, а также публицистические материалы. В частности, в основу работы были положены труды таких основателей науки гражданского права, как О.С. Иоффе, И.Б. Новицкого, Л.А. Лунц, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Толстого, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского. Помимо этого, в работе использовались научные и публицистические материалы современных авторов: В.А. Белова, Е.А. Киднеевой, О.М. Оглоблиной и иных авторов.

Глава 1. РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО О НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЁ ОБОРОТЕ

1.1 Понятие недвижимости и её правовой режим по законодательству РФ

Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима^[1].

Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе “Об акционерных обществах”, Федеральном законе “Об обществах с ограниченной ответственностью”, Федеральном законе “О несостоятельности (банкротстве)”, Федеральном законе “О товариществах собственников жилья”, Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и в ряде других законов.

Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Статьей 132 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие (в отличие от статьи 4 Закона РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности”) как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, право требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Изъятие из имущественного комплекса предприятия какого-либо и перечисленных объектов должно быть специально предусмотрено законом или договором.

В ряду с имущественным комплексом предприятия, специфической разновидностью единого комплекса недвижимости также выступает такое понятие как кондоминиум, которое нашло свое правовое закрепление в Федеральном законе “О товариществах собственников жилья” от 15 июня 1996 г. № 73-ФЗ. В статье 1 упомянутого Федерального закона, определяющей основные понятия установлено, что кондоминиум это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. При этом помещением считается единица комплекса недвижимого имущества, (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости) выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

К общему имуществу относятся части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе. Общее имущество находится в общей долевой собственности собственников помещений (домовладельцев).

Статьей 5 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” определено, что в состав кондоминиума могут входить следующие объекты: одно здание, или его часть, или несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и другими подобными объектами;

несколько компактно расположенных зданий и сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.

При этом, кондоминиум, как единый комплекс недвижимого имущества, может состоять из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих в состав данного кондоминиума.

Статьей 14 Федерального закона “О товариществах собственников жилья” законодателем установлены требования об обязательной государственной регистрации, а также требования, предъявляемые к паспорту домовладения.

Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с представлением паспорта домовладения.

Что касается имущества собственников квартир в многоквартирном доме, то в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится перечень общего имущества в жилом многоквартирном доме. При этом названной статьей Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Из сказанного следует, что собственник квартиры в многоквартирном доме одновременно отчуждает и свою долю в общем имуществе дома.

Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:

- недвижимая вещь;

- недвижимое имущество;

- недвижимость.

Следует обратить внимание, что в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники.

В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество».

Недвижимые вещи обычно являются сложными, так как состоят из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению.

Так, ст. 134 ГК РФ определяет предприятие как имущественный комплекс, в состав которого входят различные категории имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, право на обозначение, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги. Таким образом, предприятие, предприятие является юридически сложной конструкцией, включающей в себя различные по природе объекты гражданских прав и представляет своеобразную «совокупность не только зданий и сооружений, но и определенных прав и обязанностей». Поэтому, считает И. А. Емелькина «определение недвижимости, данное в ст. 130 ГК РФ, более соответствует понятию недвижимой вещи, а в ст. 134 ГК РФ (предприятие) – понятию недвижимого имущества».

1.2 Рынок недвижимости, его составляющие и особенности