Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Российское законодательство о недвижимости и её обороте).pdf

- договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

Таким образом, переход прав на жилое помещение, расположенное на земельном участке, относительно которого имеется спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В тоже время, если земельный участок не прошел государственной регистрации, жилое помещение с земельным участком не могут быть объектом государственной регистрации.

Вне зависимости от основания отказа в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации, - могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п.2 ст.5 Закона).

Акцентируем внимание на том, что при вынесении решения, обязывающего произвести государственную регистрацию, суд должен проверить, соответствует ли этот договор по своему содержанию требованиям законодательства (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 ноября 1999г. №1543/99)[4].

Истец должен предоставить доказательства того, что контрагент уклоняется от государственной регистрации. Таким доказательством, например, может быть заключение договора, оплата по договору, отказ контрагента от проведения государственной регистрации. Подчеркнем, что с момента заключения договора не допускается изменения режима жилого помещения. Приведем показательный пример из практики:

«Компания «Росагросан Трэйдинг Лимитед» обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к открытому акционерному обществу (ОАО) «Корпорация «Росагропромстрой» о понуждении зарегистрировать договор №45-7/В от 10.11.2002 купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, квартира №1 и признании права собственности истца на указанную квартиру.

Исковые требования мотивированы тем, что спорная квартира была продана ответчиком истцу по договору №45-7/В от 10.11.2002, однако договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, хотя в договоре обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности к истцу возложена на ответчика, который уклоняется от государственной регистрации сделки.

Определением от 31 марта 2004 года суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, Компанию «Тилло Лимитед».

До принятия решения истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд обязать ответчика зарегистрировать сделку купли-продажи недвижимости - договор №45-7/В от 10.11.2002, а также исключить из описи (освободить от ареста) квартиру по адресу: г. Москва, ул. Б. Грузинская, д. 36А, корп. 5, кв. №1, арестованную по Постановлению судебного пристава-исполнителя от 22.08.2003.

Определением от 12 апреля 2004 года ходатайство отклонено, так как в нарушение требований статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом одновременно изменены и предмет, и основание иска.

Решением от 11 мая 2004 года в иске отказано по тем мотивам, что предметом договора №45-7/В от 10.11.2002 является жилое помещение, в то время как согласно протоколу №93 от 24.10.2002 вышеуказанное жилое помещение было переведено в нежилой фонд, в результате чего изменился правовой режим объекта недвижимости.

В связи с этими обстоятельствами суд пришел к выводу о том, что договор является не заключенным, так как предмет договора не определен в соответствии с требованиями статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суд сослался на наличие ареста на спорное помещение, что исключает возможность удовлетворения требования о понуждении зарегистрировать договор купли-продажи, а также сослался на то, что договор купли-продажи и переход права собственности на объект недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке.

В апелляционном порядке решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе истец просит отменить решение, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, так как предмет договора определен, как жилое помещение с указанием его адреса и площади; отсутствие государственной регистрации договора и уклонение ответчика от подачи заявления о государственной регистрации и явились основанием для обращения с иском; нормы Федерального закона «Об исполнительном производстве» не подлежали применению, так как принятие решения о регистрации сделки купли-продажи будет служить основанием для освобождения спорного недвижимого имущества от ареста.

В заседании кассационной инстанции заявитель привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представители ответчика и третьего лица в письменных отзывах на жалобу и в устных выступлениях возразили против доводов жалобы, ссылаясь на их несостоятельность.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав явившихся представителей и проверив в порядке ст.286 АПК РФ правильность применения судом норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

В соответствии с ч.3 ст.165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, в этом случае сделка регистрируется на основании решения суда.

В связи с этим в предмет доказывания по настоящему делу входит установление факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (квартиры), предусмотренной ч.2 ст.558 ГК РФ.

Такой факт судом не установлен и истцом не доказан, поскольку в качестве факта уклонения ответчика от государственной регистрации договора купли-продажи квартиры истец рассматривает бездействие ответчика-продавца, на котором лежала обязанность осуществить все действия для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, что не является одним и тем же действием по государственной регистрации.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов дела, обе стороны полагали необходимым произвести действия по государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и по государственной регистрации перехода права собственности на нее одновременно, поскольку осуществлялась процедура согласований в соответствующих органах в связи с переоборудованием (перепланировкой) и переводом жилого помещения в нежилой фонд.

Судом установлено, что 24.10.2002 спорный объект недвижимости (квартира) был переведен из жилого в нежилой фонд, в связи с чем в Мосрегистрацию были поданы документы для государственной регистрации изменений в ЕГРП в связи с переводом квартиры в нежилой фонд, что подтверждается материалами дела (л.д. 60), однако государственная регистрация этих изменений была приостановлена в связи с наложением ареста.

Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что правовой режим спорного объекта недвижимости изменился, однако в договоре его предметом являлось жилое помещение, в связи с чем судом сделан правомерный вывод о том, что договор купли-продажи №45-7/В от 10.11.2002 в силу ст.554 ГК РФ является не заключенным.

Заключение

Исходя из сказанного, можно сделать следующие выводы:

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. По юридической природе договор продажи недвижимости, как и всякий договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным, взаимным. Договор продажи недвижимости выделяется в отдельную разновидность договора купли-продажи по признаку предмета - недвижимого имущества. Особое отношение к недвижимому имуществу обусловлено его общественным, общенациональным значением. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта. Предмет договора и сфера его действия определяются понятием недвижимости. К недвижимому имуществу относятся: 1) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты; 2) все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения); 3) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации; 4) иное имущество в соответствии с законом (ст. 130 ГК).

Правовые проблемы, требующие судебного разрешения, как правило, связаны с недействительностью договора купли-продажи недвижимости. Установлено, что сделка с жилым помещением может рассматриваться как недействительная, если она заключена по поводу объекта, который будет изготовлен или приобретен продавцом в будущем.

С учетом выявленных судебной практикой проблем необходимо принять ряд законодательных актов, определяющих порядок организации сделок с недвижимостью. Безусловно, принятие таких актов не решит всех проблем. Однако даже это может существенным образом изменить ситуацию с участием недвижимого имущества в предпринимательском обороте в лучшую сторону. Тем не менее, стоит заметить, что о судебной практике как основном источнике вопросов, касающихся недвижимого имущества ввиду ее недостаточности пока говорить рано. Само применение законодательства о недвижимости в судебной практике достаточно сложно, поскольку до конца неясно, чем следует руководствоваться суду, оценивая действия участников рынка недвижимости при наличии многочисленных пробелов в законе. Споры о том, является ли судебно-арбитражная практика источником права, не утихают. Однако и сторонники, и противники признания нормотворческого характера судебной практики сходятся в одном - чрезвычайной важности принимаемых судом постановлений. Чтобы поставить вопрос о недействительности сделки с тем или иным объектом, в том числе с жилыми помещениями, необходимо исследование критериев (оснований) признания их таковыми.

Это связано в первую очередь с анализом действительности сделки, которая вытекает из ее определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также с учетом того, что сделка действительна при одновременном наличии таких условий, как ее законность и содержание, гражданская дееспособность участников, соответствие их воли и волеизъявления, надлежащая форма. Невыполнение хотя бы одного условия влечет за собой недействительность сделки. На это и указывает гражданское законодательство, содержащее нормы, определяющие различные пути признания сделок недействительными.

Список использованных источников

Приложения

ДОГОВОР

_____________________________________________________________________

(место и дата заключения договора прописью)

Мы, гр. _______________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: __________________________________________

и гр. ______________________________________________________________,

(фамилия, имя, отчество)

проживающий(ая) по адресу: _________________________________________,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Я, гр. _____________________________________________________,

продал(а), а я, гр. ________________________________________________,

купил(а) жилой дом, находящийся по адресу: __________________________

____________________________________________________________________,

расположенный на земельном участке размером __________________ кв. м,

предоставленном в пожизненное наследуемое владение для ведения

личного подсобного хозяйства (государственный акт No. _______________

от "__"__________ 20___ г.).

На указанном земельном участке расположены: один жилой дом

(бревенчатый, кирпичный и т.д.), общей полезной площадью ____________

(_________________________) кв. м, в том числе жилой площади ________

(_________________________) кв. м, __________________________________

(наименования строений,

____________________________________________________________________,

расподоженных на земельном участке)

что подтверждается справкой бюро технической инвентаризации _________

____________________ от "__"_________ 20___ г. No. ______________.

2. Отчуждаемый жилой дом принадлежит мне, ______________________

__________________________, на основании свидетельства о праве на

наследство, выданного _________________________ нотариальной конторой

"__"___________ 20___ г. по реестру No. _____________.

3. Инвентаризационная оценка жилого дома составляет ____________

(_______________________________) руб.

4. Жилой дом продан за ______________ (_______________________),

уплачиваемых гр. ________________________ гр. _______________________

полностью при подписания договора.

5. До совершения настоящего договора отчуждаемый никому не

продан, не заложен, в споре и под запрещением (арестом) не состоит.

6. Расходы по заключению договора стороны уплачивают в равных

долях.

7. Содержание ст. 37 Земельного кодекса РСФСР нотариус сторонам

разъяснил.

8. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых

остается в делах ______________________________ нотариальной конторы,

а другой выдается гр. _____________________________________________.

Подписи сторон:

Покупатель ________________

(подпись)

Продавец ________________

(подпись)

"__"____________ 20___ г. настоящий договор удостоверен мной,

____________________________________ нотариусом г. __________________

____________________________________________________________________.

(наименование нотариальной конторы, №, дата выдачи лицензии)