Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Российское законодательство о недвижимости и её обороте).pdf

3.1 Форма сделок купли-продажи недвижимости

Если обратиться к тем требованиям, которые предъявляются нашим Гражданским кодексом к форме сделок, то окажется, что наш ГК в этом отношении является одним из наиболее консервативных и жестких кодексов во всем мире. В главе о сделках можно увидеть, что все сделки, заключаемые с участием юридических лиц, в том числе между юридическими лицами) подлежат совершению в письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК). Мало существует стран, где к формам сделок предъявляются такие строгие требования. Уже давно во многих странах допускается совершение сделок путем совершения определенных действий, свидетельствующих о намерениях сторон. И эти сделки не обязательно должны сопровождаться формальным, письменным оформлением либо в виде единого документа, либо в виде обмена письмами, телеграммами, телетайпограммами или другими какими-либо фиксированными сообщениями, подписанными сторонами. Когда разрабатывали первую часть Гражданского кодекса, нас очень критиковали, в частности, иностранные эксперты, за то, что мы не допускаем либерализацию формы сделок, что характерно для свободного экономического оборота. Но разработчики в тот момент были стойкими и говорили, что у нас есть свои традиции, что нам нужно заботиться не только о свободе оборота, но и о порядке, о дисциплине в нашем хозяйственном обороте, и письменная форма сделок этот порядок в значительной мере обеспечивает. Судебные работники также говорили, что при нашей сложившейся, еще старой судебной системе очень трудно будет рассматривать споры, если мы будем ориентировать стороны на возможность совершать сделки не в письменной форме.

Единственная "поблажка", которая была здесь допущена в отношении оформления сделок, для которых требуется письменная форма, - это статья 438 ГК, на которую хотелось бы обратить внимание. Это - новшество в нашем законодательстве, хотя оно и не касается непосредственно недвижимости. Правило пункта 3 статьи 438 ГК говорит о том, что если оферта подана в письменной форме, то согласие на нее по общему правилу может быть выражено и путем совершения действия, свидетельствующего о принятии этого предложения. Например, посылается телеграмма о том, что отгружаются апельсины и предлагается их принять в таком-то количестве и по такой-то цене. Если другая сторона примет эти апельсины и по этой цене оплатит, считается, что договор заключен. У нас раньше и это было невозможно. Вот такое "послабление", касающееся формы сделок, было сделано в общей части обязательственного права, хотя в мире подобное отношение к форме сделок гораздо более развито. В зарубежных правопорядках действия обеих сторон, а не только стороны, осуществляющей акцепт предложения заключить договор, могут свидетельствовать о заключении договора.

Когда разрабатывалась вторая часть Гражданского кодекса, уже применительно к недвижимости возник вопрос, в какой форме должны заключаться сделки, касающиеся купли-продажи недвижимости, мены недвижимости, дарения недвижимости, аренды недвижимости. И первый стереотип, который возникал в сознании, конечно, касался обязательной нотариальной формы этих сделок. Казалось, что такова наша традиция. Однако мы обнаружили, что обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью (а такого понятия, как недвижимость не было в нашем прежнем гражданском законодательстве) у нас ранее отсутствовало. Было предусмотрено лишь обязательное нотариальное удостоверение сделок с индивидуальными жилыми домами, продаваемыми гражданами, и, соответственно, с дачами, а потом в законодательстве появилось требование обязательного нотариального удостоверения сделок с землей, выделенной под садовые участки. Что касается всего другого оборота недвижимости, а он сейчас у нас громадный (продаются здания, сооружения и целые предприятия), то обязательного нотариального удостоверения таких сделок никогда ранее не было предусмотрено. Не предусматривалась законом и государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимостью. Лишь часть первая Гражданского кодекса в статье 131 впервые предусмотрела обязательную государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с недвижимостью.

Совершая сделку, её участники должны обладать внутренней волей. Внутренняя воля субъектов должна быть выражена во вне и доведена до сведения других лиц. Способ, посредством которого осуществляется изъявление воли в сделке, и составляет её форму. Стороны могут быть совершенно свободны в выборе формы сделки либо ограничены в таком выборе требованиями закона.

Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки в устной или письменной форме (простой или нотариальной). Простая письменная форма сделки должна быть совершена путем составления документа, выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченным лицом (ч. 1 п. 1. Ст. 160 ГК). Законодательство допускает как простую письменную форму обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи. При договоре купли-продажи движимого имущества подтверждением совершения сделки могут служить контрольные и кассовые чеки, в договоре поставки - оферта и акцепт, в договоре займа - расписка, подтверждающая долг заемщика, в договорах перевозки груза товарно-транспортная накладная.

В отношении купли-продажи недвижимости закон установил более жесткие требования. Согласно п. 1 ст. 550 ГК договор продажи недвижимости должен заключатся в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Различия в простой письменной форме, в которой говорится в ст. 160 ГК можно свести к двум типам: ряд бумаг и иных материалов (письма, телеграммы, радиограммы и т.д.), выражающих содержание сделки, и единый документ с необходимыми дополнительными требованиями, установленными законодательством. Договору купли-продажи недвижимости присуща простая письменная форма в виде единого документа, не требующего нотариального удостоверения. Эта значит, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами, составлением передаточного акта, расписки, оферта и акцепта и т.д. Более того, в акцепт, составляющий форму сделки, должны быть включены её существенные условия, в том числе её предмет и цена. При продаже предприятия необходимыми приложениями к договору будут являться: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора, перечень включаемых в состав предприятия долгов. Письменная форма является для таких сделок одним из элементов фактического состава, с которым законодатель связывает существование сделки. Форма сделки в этих случаях её безусловно обязательный, конститутивный элемент. Как правильно указывает проф. Агарков, само возникновение правоотношения здесь поставлено в зависимость от соблюдения письменной формы сделки.

Поскольку письменная форма является в этих случаях существенной частью сделки, её несоблюдение делает сделку ничтожной (абсолютно недействительной). Порок, вызываемый несоблюдением формы такой сделки, неисцелим, юридические последствия, на которые рассчитывали стороны, не наступают.

Форма сделки имеет указанное конститутивное значение и, следовательно, её несоблюдение влечет за собой её недействительность, так как такие последствия прямо предусмотрена законом. Недействительность сделки может также повлечь отсутствие в её форме необходимых элементов: указания на предмет и цену договора, подписей сторон, условий о необходимых документах, прилагаемых к сделке и т.д. Элементами письменной формы могут быть и требования о печати, если стороной (сторонами) является юридическое лицо. Скрепление печатью представляет собой одно из дополнительных требований. При этом если сторона (стороны) не скрепили договор печатью, наступают общие неблагоприятные последствия несоблюдения требований об обязательной форме сделки.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно лишь в случаях, указанных в законе или по соглашению её участников, хотя бы такая форма сделки по закону не требовалась.

3.2. Проблемные аспекты и пути совершенствования сделок купли-продажи недвижимости

Согласно п.1 ст.20 Закона «О государственной регистрации…» в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона «О государственной регистрации…» перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;

- не представлены необходимые документы;

- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов (ст.20 Закона).

Законодатель установил, что наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (п.2 ст.20 Закона), а, следовательно и жилого помещения расположенного на земельном участке.

Неправильная трактовка вышеуказанной нормы, на наш взгляд, может стать основой для фактических ошибок на практике. Обратимся к экспертному комментарию к Федеральному закону. Как отмечает П.В. Крашенинников, «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка и даже наличие судебного спора по поводу его границ не может быть основанием для отказа в приеме документов и, соответственно, для отказа в самой регистрации. В этом случае государственная регистрация прав на земельный участок осуществляется при наличии плана участка, составленного на основании данных, имеющихся в соответствующем земельном комитете, в том числе натурного описания границ. До присвоения земельному участку кадастрового номера может быть использован условный номер, позволяющий однозначно идентифицировать указанный объект (подраздел I - II Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество - постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998г. № 219. Между тем, на наш взгляд, сказанное противоречит п.1 ст.37 ЗК РФ, согласно которому, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Возникает логичный вопрос: каким образом земельный участок (а вместе с ним и жилое помещение) может быть, например, объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет (а значит, не завершен процесс его индивидуализации, не присвоен кадастровый номер). Представляется, что в данном случае приоритетны нормы ЗК РФ, а, следовательно «отсутствие или незаконченность учетных работ по индивидуализации земельного участка» являются препятствием для государственной регистрации перехода прав на жилое помещение, расположенное на таком участке.

Между тем, как показывает судебно-арбитражная практика (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. №61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства»:

- отсутствие у покупателя недвижимого имущества надлежащим образом оформленных документов на земельный участок, на котором оно находится, не может рассматриваться как самовольное занятие земельного участка;

- непереоформление прав пользования земельным участком не является основанием для изъятия и перераспределения такого участка соответствующими государственными органами;