Файл: Гражданское право.Право собственности граждан.pdf

В итоге систематизации разных раскладов к решению указанной трудности изобретены последующие концепции: 1) реальной и идеальной доли в общем имуществе, 2) доли в стоимости (ценности) общей вещи, 3) доли в праве собственности. Доля представляет собой часть материальной вещи. Субъект единой принадлежности владеет на нее преимущество принадлежности и никак не владеет подобного права на части остальных сособственников и на всю вещь в целом. Владение и пользование всей вещью одним из сособственников представляет собой владение и пользование как своей долей, так и долями других сособственников, передавших ему на время эти правомочия в силу связывающих их обязательств.

Особенность права общей собственности содержится в том, что в единой вещи есть объекты прав принадлежности всякого участника — доли, и надобность исполнения действий по владению, использованию и распоряжению вещью в целом приводит к наитруднейшей взаимозависимости сособственников, значительно оказывающей большое влияние на содержание их прав на долю. В целях более рационального правоприменения следует унифицировать уже существующие нормы гражданского законодательства, дополнив их общими положениями о правилах осуществления и основном способе защиты преимущественных прав. Правовая природа извещения о намерении продать долю в общей долевой собственности носит дискуссионный характер. Большое количество авторов исходит из того, что извещение о продаже, адресованному лицу, наделённому преимущественным правом покупки, имеет характер оферты, так как лицо, которому адресовано такое извещение, вправе непосредственно совершать действия, устремленные на приобретение соответствующего имущества, а продавец связан направлением извещения и не вправе уклониться от заключения договора купли-продажи.[^[39]]

Рассмотрев статьи ГК РФ[^[40]], можно сделать вывод о том, что предложение о заключении договора (оферта) направляется лицом добровольно, по своему усмотрению и отражает свободное волеизъявление считать себя заключившим договор с адресатом, которым такое предложение будет принято. Извещение же участников единой долевой принадлежности о отчуждении доли в праве адресуется никак не по усмотрению владельца, а в силу непременного для него предписания закона. Правовое значение такого извещения заключается только в одном: уведомить остальных сособственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что нельзя расценивать в качестве предложения заключить договор.[^[41]]

Преимущественное право покупки доли, которым наделён участник общей долевой собственности, представляет собой по существу секундарное право, которому противостоит не обязанность продавца доли, а его «связанность» таким правом других участников. Много затруднений в правоприменительной практике вызывает также ситуация, при которой желание купить долю в общей собственности изъявили несколько сособственников. На эту проблему есть разнообразные точки зрения. Тем не менее так как преимущество купить долю базируется на том, что хоть какой возможный клиент уже считается обладателем имеющейся у него доли, то вероятные клиенты имеют преимущество купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна доле имеющейся у него.[^[42]]

Действующее законодательство в качестве обязательных требований к содержанию извещения о продаже доли в праве общей собственности устанавливает норму о необходимости указания в нём «цены и других условий» продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ). Однако не всегда уточняется информация о других условиях. В данном случае требования ГК РФ о необходимости указания в извещении условий продажи, без тот или иной конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъекту(ам), сразу с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом.[^[43]]

Современная рыночная экономика предопределяет наличие рынка земли. Но введение рыночного оборота земли – процесс исключительно сложный и противоречивый и должен реализовываться на принципе приоритета земельно-правового регулирования, при котором отчуждение земельной недвижимости разрешается только в случаях, прямо разрешенных земельным законодательством. Этот принцип должен быть основополагающим для земельного рынка России, который еще только начинает формироваться и функционировать. Оборот земли должен быть частно - публичным, поэтому его следует регулировать земельным законодательством на основе общих положений гражданского законодательства о сделках с землей. Земельный участок может находиться в общем владении с определением доли каждого из владельцев (долевое владение) или без определения долей (совместное владение). Если размер долевой собственности на земельный участок не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, земельные доли являются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их земельных долей в зависимости от вклада каждого из них в приобретение и освоение общего земельного участка.[^[44]]

Любой участник общей долевой принадлежности обязан сообразно со собственной частей принять участие в уплате налогов, сборов и других платежей сообразно всеобщему земельному участку, а еще в издержках сообразно его содержанию и сохранению. При продаже земельной доли в праве общей собственности на земельный участок постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право продаваемой земельной доли по цене, за которую она продается, и на остальных равных условиях, кроме случаев продажи с аукциона.[^[45]]

2.2 Общая совместная собственность граждан

Под правом общей собственности традиционно понимается право нескольких человек совместно и по своему усмотрению пользоваться и распоряжаться имуществом, которое им принадлежит, на доверительной основе. Определенный законом для супругов режим совместной собственности их имущества, который принято называть законным режимом, может быть изменен супругами до вступления в законный брак либо в его процессе путем составления специального соглашения – брачного договора. Измененный супругами режим общей собственности в соответствии с условиями и порядком, предусмотренным Семейным кодексом РФ, принято называть договорным режимом имущества супругов.[^[46]] Самый распространенный вариант возникновения совместной собственности, предусмотренный Гражданским кодексом РФ, – это совместная собственность супругов.[^[47]] Таковой считается лишь квартирка, обретенная в период брака. Тут стоит выделить, если речь идет только о недвижимости, которая досталась семье в итоге так именуемых возмездных сделок. Если квартира досталась одному из супругов по наследству либо же по договору дарения, она признается частной собственностью одного этого супруга.

Правда, если второй супруг внес существенные улучшения в подаренное или унаследованное жилье, такое имущество уже будет считаться совместным. При этом в Семейном кодексе четко оговорено, что улучшения и изменения должны в значительной степени увеличивать стоимость имущества. Правда, зачастую, желая сохранить имущество каждого из них в изначальном виде, супруги подписывают специальное соглашение. Стоит сразу отметить, что общность имущества в совместной собственности выражена в большей степени, чем в долевой собственности. Все владельцы имущества пользуются и распоряжаются им вместе, если иной вариант не предусмотрен таким документом, как взаимное соглашение всех собственников. Например, если требуется продать квартиру, которая находится в совместной собственности супругов, то во время сделки должны присутствовать оба, а если один из собственников по какой-то причине не может появиться лично, то в этом случае, согласно СК РФ, требуется его нотариально заверенное согласие. Кроме того, если квартира находится в совместной собственности, сделку можно провести только в отношении всей ее целиком – продать лишь свою долю без предварительного ее официального выделения никто не может.[^[48]]

Главное понимать: если сделка совершалась тем из сособственников, кто, по их наиболее ранней договоренности, не имел на это права, а 2-ая сторона обязана была знать о данном, это договор уже невозможно опротестовать. Так как контрагенты совсем не должны вдумываться во внутренние дела тех, кто обладает имуществом на правах общей принадлежности. Раздел совместного имущества супругов может происходить в результате: - заявления одного из супругов или заявления обоих супругов: а) в момент существования брака (например, один из супругов захотел подарить часть своего имущества своим детям или сделать пожертвование); б) при расторжении брака; в) после развода; - заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю должника, которым является один из супругов; - смерти одного из супругов, когда на имущество умершего претендует не только его супруг, но и третьи лица. Такие случаи рассматриваются судом, и при подаче заявления истцом судья должен принять меры к обеспечению иска. Супруги сами выбирают способ, с помощью которого будут распределять имущество между собой. Они могут сделать это сами, а могут прибегнуть к помощи компетентного органа – суда. В суд подается заявление о разделе имущества в том случае, когда стороны не могут договориться об этом сами, и между ними возникает спор.[^[49]]

Основанием возникновения законного режима общей совместной собственности у супругов является юридический факт заключения между ними брака. Соглашением супруги могут предусмотреть договорный режим их имущества (например, режим общей долевой или раздельной собственности). К совместной собственности супругов относится имущество, приобретенное ими в браке за счет общих средств. Напротив, добрачное имущество каждого из супругов, как правило, остается в их единоличной собственности. То же касается имущества хотя и приобретенного супругом во время брака, но полученного им в дар или по наследству, а также вещей его индивидуального пользования, не относящихся к предметам роскоши. Исключительное право на созданный супругом результат интеллектуальной деятельности также принадлежит лишь ему, но доходы от осуществления этого права, поступают в совместную собственность.[ ^[50]][^[51]]

Владение и пользование общим имуществом участники общей совместной собственности осуществляют по взаимному согласию, в противном случае это может быть определено судом. Распоряжение общим имуществом ими также должно происходить совместно. Причем в отношении такого распоряжения действует презумпция согласия всех сособственников, независимо от того, кто из них распорядился общим имуществом. Сделка, совершенная одним из участников совместной собственности без согласия другого из них, может быть признана судом недействительной, если будет доказано, что контрагент по этой сделке недобросовестен, то есть знал или должен был знать об отсутствии согласия другого сособственника на ее совершение (ст. 253 ГК, п. 2 ст. 35 СК).[^[52]]

Таким образом, выделяют два вида собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность.

Обычно совместная собственность применяется в случаях, когда по закону другой режим не установлен. Доли в таком имуществе не выделяются. Совместная собственность может возникнуть у супругов и крестьянско-фермерского хозяйства. В семейных отношениях может возникнуть только после регистрации брака в органах Загса. В долевой собственности доли четко определены.

Отчуждение недвижимого имущества в отношении совместного имущества возможно только при согласии всех собственников либо от имени одного собственника с выдачей нотариальной доверенности от другого собственника. При долевой собственности - каждый собственник части объекта может отчуждать недвижимое имущество самостоятельно, но требуется предупредить другого собственника о намерении распорядится своей долей. Сделка по отчуждению доли удостоверяется нотариусом.

После регистрации сделки с использованием средств материнского (семейного) капитала необходимо выделять доли детям и супругу (если не выделена такая доля) в течении 6 месяцев. При общей совместной собственности супругов сделка (договор дарения или соглашение об определении долей) оформляется в простой письменной форме, а при долевой - удостоверяется нотариусом, что влечет за собой немалых денежных расходов для семьи.

Глава 3 Возникновение и прекращение права собственности граждан

3.1 Способы приобретения права собственности граждан

Приобретение права собственности (глава 14 Гражданского кодекса Российской Федерации) представлены в приложение 3.

Из анализа статей гл. 14 ГК РФ и юридической литературы следует, что имеющееся в российской юриспруденции разделение оснований и способов приобретения права собственности является лишь номинальным и, более того, эти понятия употребляются законодателем как синонимы. В то же время еще дореволюционные ученые указывали на необходимость их разграничения, потому что этот вопрос, наряду с теоретическим, имеет важное практическое значение. Профессор Д.И. Мейер писал, что достаточно легко смешать способы приобретения иных прав со способами приобретения права собственности.[^[53]]