Файл: Особенности права собственности (Нормативно-правовые основы права собственности).pdf

Основания возникновения права собственности на самовольную постройку

В этом случае данное право может быть признано только по решению судебного органа. При этом в качестве документа — основания для внесения соответствующей записи в ЕГРН будет выступать такой судебный акт (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218). С момента фиксации соответствующей информации в ЕГРН право считается существующим.

Даже когда право собственности на объект недвижимости прошло процедуру госрегистрации в соответствии с законным регламентом, однако такой объект обладает характеристиками, присущими самовольной постройке, вероятность удовлетворения судебным органом требований о его уничтожении согласно предписаниям ст. 222 ГК РФ не исключена (п. 23 ППВС № 10/22, п. 5 ИП президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143^[29], далее — ИП № 143).

Суд должен удовлетворить требования о признании рассматриваемого в статье права на объект недвижимости, если установлен только 1 признак такого объекта как самовольно построенного, выражающийся в отсутствии документации, разрешающей строительство или ввод в эксплуатацию, хотя создавшим такую самовольную постройку субъектом были приняты все меры по ее оформлению (абз. 3 п. 26 ППВС № 10/22). Однако если лицо таких мер не принимало, у суда не будет оснований признавать его право собственности (п. 9 ИП № 143).

Данное право также не будет признано судебным органом, если такая постройка создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 13 ИП № 143).

Истечение срока приобретательной давности. По данному основанию могут быть признаны собственниками недвижимости лица (как граждане, так и организации), которые в течение непрерывного срока не менее 15 лет добросовестно и открыто владеют этим имуществом как своей собственностью (п. 1 ст. 234 ГК РФ).

Правоприменитель расшифровывает перечисленные критерии (п. 15 ППВС № 10/22):

Добросовестность владения подразумевает, что субъект, получая имущество во владение, не обладал информацией о том, что у него нет оснований для получения права собственности на данное имущество (например, такой владелец предполагает, что предыдущий собственник от данного имущества отказался). Закон не запрещает приобретение права собственности по данному основанию, если такое владение началось и по соглашению сторон о дальнейшей передаче права в рамках сделки, хотя эта передача так и не состоялась (например, решение Феодосийского горсуда Респ. Крым от 27.10.2016 по делу № 2-2996/2016^[30]).

---

Открытость предполагает, что лицо не утаивает факт пребывания объекта недвижимость в его владении.

Непрерывность владения означает, что в течение всего установленного законом срока лицо не прекращало своих действий по реализации прав владельца. В т. ч. такие обстоятельства, как временное выбытие имущества из владения вопреки закону, его передача во временное владение другому субъекту (например, по договору аренды), не прерывают течение данного срока^[31].

Владеть имуществом как своим собственным означает владеть им не по условиям договора.

В силу приобретательной давности при соблюдении необходимых по закону условий может признаваться право собственности и в отношении самовольной постройки (п. 12 ИП № 143).

Право собственности по аналогичному основанию может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на собственность установленного лица (п. 16 ППВС № 10/22).

Право собственности в отношении имущества прекращается в следующих ситуациях (ст. 235 ГК РФ):

При отчуждении названного имущества собственником другим субъектам (например, по сделке купли-продажи недвижимости, при дарении и т.д.).

При отказе собственника от права (например, от права собственности на земельный участок или долю).

В связи с гибелью или уничтожением имущества (например, после сноса здания^[32]). К этому же основанию можно отнести и утрату объектом свойств, позволяющих использовать его в соответствии с первоначальным предназначением^[33].

В иных регламентированных законом случаях, в т.ч. при принудительном отчуждении имущества в силу закона (см. п. 2 названной статьи). Например, если на недвижимость было обращено взыскание по решению суда и т.д.

Единый государственный реестр недвижимости включает информацию не только о правах и обременениях, существующих в данный момент, но и о тех, которые уже погашены (подп. 2 п. 2 ст. 7 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Согласно п. 12 Порядка ведения ЕГРН, утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943, записи о существовавшем ранее праве погашаются путем присвоения записи реестра статуса «погашенная».

Основанием для предоставления рассматриваемой госуслуги является обращение правообладателя, его представителя либо иного лица в установленных законом случаях (например, представителя органа госвласти, судебного пристава-исполнителя и т.д.) с комплектом необходимых документов.

---

В такой комплект входят:

Заявление о госрегистрации прекращения права собственности (его форма и правила заполнения утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920).

Документы, подтверждающие личность заявителя (или учредительная документация, если заявителем выступает юрлицо) или его представителя, а также документы, удостоверяющие правомочия представителя заявителя (доверенность или иной приравненный к доверенности документ, приказ юрлица, свидетельство о рождении несовершеннолетнего лица и т. п. — в зависимости от ситуации).

Документы — основания для проведения процедуры (согласно положениям ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Правоустанавливающая документация на объект недвижимости (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, судебный акт и т. д.). Не требуется, если право было зарегистрировано в надлежащем порядке. Такие документы обязательно представляются, например, если надлежит зарегистрировать прекращение ранее возникшего права, госрегистрация которого не была произведена в надлежащем порядке (п. 3 ст. 69 закона № 218-ФЗ), и т. д.

Выписку из ЕГРН включать в данный комплект документов необязательно, т. к. регистратор может запросить ее в порядке межведомственного взаимодействия.

Госрегистрация прекращения права собственности в связи с ликвидацией объекта недвижимости

Процедура госрегистрации прекращения права собственности на объект по данному основанию производится:

- параллельно с процедурой снятия его с государственного кадастрового учета, если права на такой объект недвижимости в надлежащем порядке зарегистрированы в ЕГРН (подп. 3 п. 3 ст. 14 закона № 218-ФЗ);

- без одновременного кадастрового учета объекта, если в ЕГРН уже имеются сведения о таком объекте недвижимости, но право на него регистрируется в связи с прекращением существования такого объекта (подп. 3 п. 4 ст. 14 закона № 218-ФЗ)^[34].

При этом государственный кадастровый учет объекта в связи с прекращением его существования производится без госрегистрации права, если в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на такую недвижимость (подп. 2 п. 5 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

Для подтверждения факта прекращения существования объекта недвижимости требуется акт обследования, проводимого кадастровым инженером (п. 1 ст. 23 закона № 218-ФЗ). Порядок оформления такого акта регламентирован приказом Минэкономразвития России от 20.11.2015 № 861^[35]. Данный акт также должен быть включен в пакет документации, представляемой для госрегистрации прекращения права собственности или снятия объекта с кадастрового учета (подп. 7 п. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ).

---

Судебный акт как основание для регистрации прекращения права собственности на недвижимость

Одним из оснований для проведения госрегистрации прекращения права собственности на тот или иной объект недвижимости закон называет вступившие в законную силу акты, изданные судом (подп. 5 п. 2 ст. 14 закона № 218-ФЗ). Главное, чтобы из их содержания явствовало, что на основании таких актов надлежит произвести госрегистрацию прекращения права.

Например, постановление судебного органа о необходимости осуществить возврат объекта недвижимости продавцу служит основанием для госрегистрации прекращения права собственности покупателя и госрегистрации права собственности на этот объект за продавцом (см. п. 65 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).

Кроме того, отсутствие в резолютивной части судебного решения прямого указания о прекращении права собственности на спорный объект предыдущего собственника и аннулировании соответствующей записи в ЕГРН в его отношении не является основанием для отказа в госрегистрации права собственности надлежащего субъекта права в связи с имеющимися противоречиями между заявленными и уже зарегистрированными правами^[36].

Если заявитель представит в комплекте документов для госрегистрации копию решения суда без отметки о вступлении акта в силу или не удостоверенную гербовой печатью суда либо число копий не будет соответствовать установленным требованиям, то на этом основании допустимо приостановление процедуры (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 21.07.2009 № 132^[37]).

2.2. Направления совершенствования законодательства в области права собственности

Проанализировав существующие в российской юридической литературе предложения по уточнению и дополнению триады правомочий собственника, по ее предполагаемому в связи с этим совершенствованию, мы пришли к следующему выводу. Представляется нелогичным и нецелесообразным расширять круг полномочий собственника за счет включения в него права требования, права управления, права контроля, защиты или же какого – либо иного права, которые по сути представляют собой производные права собственника, вытекающие из основных его правомочий. Кроме того, общественные отношения не находятся в застывшем состоянии: они динамичны, подвержены изменениям и законодатель не всегда успевает отследить и закрепить эти изменения в нормативно – правовых актах. Поэтому нужны нормы, четко закрепляющие основу законодательного регулирования права собственности и правомочий собственника. На сегодняшний день таковыми нормами являются положения статьи 209 ГК РФ.

---

Таким образом, рассмотрев и проанализировав актуальные проблемы института права собственности в российском гражданском праве, мы предлагаем законодательно закрепить определение понятия «право собственности», ибо в настоящее время законодатель не дает легального определения вышеуказанного термина, а раскрывает его через закрепление в законе (ст. 209-211 ГК РФ) полномочий пользования, распоряжения и владения. Предлагаем дать и закрепить в законе следующее определение термина «право собственности». Право собственности – это закрепленная за физическим или юридическим лицом, публично-правовым образованием юридически обеспеченная возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Во-вторых, представляется нелогичным и нецелесообразным расширять круг полномочий собственника за счет включения в него права требования, права управления, которые по сути представляют собой производные права собственника, вытекающие из основных его правомочий. Вторичные, служебные правомочия собственника не имеют самостоятельного характера по отношению к выделенному, первичному правомочию – ядру права собственности, они обеспечивают, гарантируют его осуществление, способствуют реализации. В этом заключается их служебный характер. Состав служебных правомочий собственников не является одинаковым применительно к разным объектам собственности, он различается в зависимости от вида вещей (движимые или недвижимые вещи, потребляемые или непотребляемые, объекты интеллектуальной собственности и т. д.).

Сейчас уделяется большое внимание частной собственности, и выражается это в том, что все больше и больше имущества находятся в руках граждан, переходит из государственной собственности в частную. Но если все имущество перейдет в руки частных собственников, то они не смогут обеспечить сохранности данного имущества в полной мере. Например, если передавать в частную собственность природные объекты или памятники культуры, собственник просто извлечет выгоду и не будет далее поддерживать данный объект в нормальном состоянии, или просто продаст его заграницу, т. к. он может распоряжаться имуществом как захочет. И это влечет потерей имущества для государства.

---