Файл: Разработка бизнес-плана организации гостеприимства (бизнес-план гостиницы).pdf

Этапы построения финансового плана:

• 1. Сбор данных от заказчика. На этом этапе необходимо получить максимум информации об ожидаемых производственных и экономических показателях, целях разработки бизнес-плана, места предоставления документа, требований к финансовой модели со стороны рассматривающей организации.
  2. Сбор внешней информации. Например, информация о динамике и прогнозе цен, инфляции, тенденций развития рынка, информация о продукте, технологических особенностей оборудования и т.д.
  3. Обоснование принятых допущений при отсутствии достаточного объема исходной информации.
  4. Расчет показателей согласно имеющимся требованиям к форме представления данных.
  5. Согласование финансовой модели с заказчиком.

Опыт работы в бизнес-планировании показывает, что достаточный объем исходных данных можно получить лишь иногда и только на действующих предприятиях. При разработке финансовых моделей start-up проектов информации никогда не бывает достаточно для построения идеальной финансовой модели согласно всем правилам инвестиционного анализа. Поэтому необходимо достаточно четко и экономически разумно обосновывать принятые допущения.

Также важным моментом при моделировании является разумное следование предъявленным требованиям со стороны рассматривающей организации (инвестора, банка, министерства или иного ведомства). Не всегда эти требования в полной мере соответствуют международным стандартам бизнес-планирования и экономической теории в данной области. Чаще всего такие отклонения связаны с расчетом ставки дисконтирования [2], учета постпрогнозного периода в расчетах, расчете денежного потока [1] для определения сроков окупаемости. При наличии существенных отклонений от теоретически важных предпосылок, необходимо внести корректировки в модель с обязательным теоретическим и экономическим обоснованием внесенных изменений.

Структура финансового плана в обязательном порядке должны содержаться следующие разделы:

• 1. Ограничения и допущения, принятые для расчетов.
  2. Макроэкономическое окружение.
  3. Налоговое окружение.
  4. Капитальные вложения и амортизационные отчисления.
  5. Прогноз доходов.
• прогноз цен;
• прогноз выручки по видам доходам;
  1. Прогноз операционных и прочих расходов.
• материальные затраты;
• затраты на оплату труда;
• затраты на электроэнергию, тепловую энергию, топливо;
• прочие расходы;

7. Расчет потребности в оборотном капитале.

8.График финансирования проекта.

9. Бюджет доходов и расходов.

10.Бюджет движения денежных средств.

Грамотно составленный финансовой план является базой для оценки ключевых показателей эффективности проекта: сроков окупаемости инвестиций и величине чистого дисконтированного дохода.

ГЛАВА 2 БИЗНЕС-ПЛАН ГОСТИНИЦЫ

2.1. Цели проекта

Данный проект предлагает наиболее эффективное вложение средств инвестора в оборудование существующего здания.

Планируемый гостиничный комплекс, вместе с культурно-развлекательным центром, будет удовлетворять потребности в данной нише на соответствующем рынке товаров и услуг.

В настоящее время рынок гостиничных услуг развивается достаточно высокими темпами, следовательно, гостиницы, особенно в Санкт-Петербурге, всегда будут пользоваться популярностью.

Данная гостиница круглогодичной эксплуатации, а следовательно, должна иметь более высокий уровень комфорта.

По функциональному назначению в гостинице предусматривается группа помещений вестибюля; жилая часть; помещение для питания гостей, помещение торгово-бытового обслуживания; служебные и бытовые помещения; технические помещения.

Для облегчения работы службы приема гостей внедряются информационные вычислительные системы.

Также в гостинице планируется спектр дополнительных платных услуг. В их числе: обмен валюты; приобретение билетов на культурно-развлекательные мероприятия, такси.

Предусматриваются автономные системы, состоящие из дверных замков со считыванием, терминалов для изучения информации с замков, управляющего компьютера. Телевизионная система поможет наблюдать за техническим обеспечением гостиницы, оперативно реагировать на изменение потока клиентов, проводить анализ и экспертизу чрезвычайных ситуаций, облегчить работу персонала.

Гостиничный комплекс на рынке услуг будет осуществлять следующие виды деятельности:

предоставление одноместных и двухместных гостиничных номеров европейского уровня (100 номеров) и стандартных номеров (60 номеров);

Услуги общественного питания – на каждом из шести этажей гостиницы имеются кафе на 20 посадочных мест; кроме того, при гостинице имеется ресторан на 85 посадочных мест.

На территории гостиницы имеется платная автомобильная стоянка на 120 автомобилей, услугами которой могут пользоваться как лица, проживающие в гостинице (по выгодным ценам, которые на 25% ниже), так и посторонние лица.

Помимо этого, гостиница сдаёт в аренду площади, на которых располагаются:

а) киоск «Роспечати»;

б) киоск сувениров;

в) приемный пункт почтового отделения связи.

В комплексе будут оказываться все виды гостиничных услуг, предполагаемых классом «4 звезды», а именно: ресторан, кафе, ночной клуб, концертный зал, который может быть переоборудован для проведения конференций и семинаров.

Также на территории комплекса предполагается работа спортивно-оздоровительного центра, в котором будут оказываться следующие услуги: тренажерный зал, сауна, солярий, спортивные залы, парикмахерская, косметология, массаж.

2.2. Анализ конкурентов

Сегодня в Петербурге, по данным городской администрации, работают всего 311 гостиниц на 17,3 тыс. номеров. Причем только 3% приходятся на 11 отелей класса «5 звезд», 5% рынка – на 17 отелей класса «4 звезды», 28% - на «3-здвездные» гостиницы и 64% - на гостиницы эконом-класса, точное количество которых подсчитать весьма сложно.

По данным компании «Astera Oncor», номерной фонд гостиниц составляет около 32,5 тыс. номеров, из них около 19 тыс. – гостиницы, 1,6 тыс. – мини-отели. Российский союз туристской индустрии (РСТ) оценивает объем номерного фонда города приблизительно в 34 тыс.

Стоимость номеров «5-звездных» и «4-звездных» отелей двухместного номера в средний сезон с завтраком составляет 130-242 доллара для гостиниц «3-звезды», 271-1 тыс. 45 долларов для «4-здвездных» гостиниц, и 430-1 тыс. 232 доллара для «5-звездных» отелей. Средняя стоимость номера в мини-отеле составляет около 55 долларов.

Однако некоторые аналитики, оценивая объем номерного фонда, называют совсем другие цифры, включая в статистику не только гостиницы трех основных классов, но и существующие в городе мини-отели, хостелы и прочие объекты, так или иначе представляющие услуги по размещению туристов.

В настоящее время, по данным АН «Бекар», в Санкт-Петербурге на 1 тыс. жителей приходится около 7,2 гостиничных мест. Обеспеченность гостиничными местами первого класса (4-5 звезд) в Санкт-Петербурге составляет 0,6 на 1 тыс. жителей, что также на порядок меньше практики крупных европейских городов. При этом, несмотря на высокие показатели обеспеченности, в туристических центрах мира строительство новых отелей продолжается.

Среднегодовая заполняемость отелей 5 звезд составляет 60-65%, 3 и 4 звезды - в среднем 58%. Максимальная загрузка (высокий сезон) – с мая по сентябрь, максимальные показатели – июнь-июль; минимальная загрузка – декабрь – февраль. При этом из-за нехватки мест в гостиницах, в летнее время, по данным РСТ, не удовлетворяется порядка 40% заявок иностранных туристов.

Существующий объем спроса на гостиничные места в Санкт-Петербурге позволяет действующим гостиницам поддерживать уровень среднегодовой загрузки на уровне 55-60%. Текущее соотношение спроса и предложения несбалансированно и характеризуется дефицитом гостиничных мест в условиях стабильного роста величины спроса, но в условиях сезонности эта тенденция проявляется только в летние месяцы, в результате чего городские гостиницы переполнены. Низкая эластичность спроса по цене в период его сезонного увеличения приводит к росту цены за номер в 1,5-2 раза от соответствующего значения в низкий сезон.

Сегодня в Петербурге, как и в других крупных городах страны, не хватает гостиниц туристского класса (3 и 4 звезды), ориентированных на предоставления комфортных, по европейским стандартам, условий проживания по более доступным ценам (средний уровень текущих цен по отдельным категориям на 15-20% выше, чем в европейских городах). Однако в последние несколько лет в основном насыщался сегмент отелей высшего (премиум) класса. Привлечение инвестиций в сегмент отелей среднего класса идет сложно, поскольку средства приходится вкладывать на долгое время.

Средние сроки окупаемости для отелей «5 звезд» - 10 лет, «4 звезды» - от 8 до 10 лет, «3 звезды» - 7-8 лет. Доходность также зависит от объемов строительства и инвестиций, для мини-отелей характерна окупаемость 6-8 лет, для крупных и особо крупных проектов 10-15 лет. Ставки доходности для отелей «5 звезд» составляют 10-12%, для «4 звезд» - 11-13%, и 15-17% для отелей «3 звезды». При этом стоимость строительства или реконструкции варьируются от 5 тыс. до 9 тыс. долларов за 1 кв. м для пятизвездочных отелей до 1,3 тыс. - 1,9 тыс. долларов за 1 кв. м для отелей «3 звезды».

Строительство элитного жилья, например, может составить значительную конкуренцию инвестициям в гостиницы с точки зрения окупаемости проекта. Тем более что место, привлекательное для строительства гостиницы, не менее привлекательно и для строительства элитного жилого комплекса: и у гостиниц, и у элитного жилья схожие потребности: близость к центру, вид из окна, развитая транспортная инфраструктура и так далее.

Однако большинство аналитиков называют мини-отели наиболее динамично развивающимся сегментом рынка сегодня - и наиболее перспективным для инвестиций завтра. Затраты на открытие мини-отеля квартирного типа на 10 номеров могут составлять, по разным оценкам, чуть более 1 млн. долларов, а реальная рентабельность продаж – 13%-15%, с учетом «оптимизации» налогов – 55%. Предполагаемый срок окупаемости – от 6 до 8 лет.

В Петербурге находится 164 мини-отеля общей вместимостью 2 тыс. 120 номеров, что составляет менее 13% от общего объема рынка. По другим оценкам, сегодня в Петербурге, по разным оценкам, насчитывается до 450-500 мини-отелей и до 330 прочих «малых гостиниц». Это приблизительно 7 тыс. номеров в мини-отелях и около 18 тыс. номеров в так называемых «малых гостиницах». Точно оценить рынок довольно сложно, поскольку «малыми гостиницами», как утверждает вице-президента НП «Ассоциация малых гостиниц Санкт-Петербурга» Владимир Васильев, называют даже сдаваемую квартиру в несколько комнат.

В 2017 году в Петербурге около 15-20 гостиниц находилось в стадии строительства, кроме того, было заявлено около 150 гостиничных проектов.

В последнее время в Петербурге появилось несколько отелей «4 звезды», управляемых международными гостиничными операторами: Новотель «Санкт-Петербург» - Accor, Гостиница «Мойка, 22 Kempinski» – Kempinski, Ренессанс Санкт-Петербург Балтик Отель - Interstate Hotels & Resorts по франшизе Mariott, гостиница «Англетер» – Rocco Forte Hotels International.

Среднегодовая заполняемость гостиниц первого класса приближается к максимальным показателям аналогичных европейских отелей (60–70 %), а их заполняемость в летний период достигает 95 %. Похожая ситуация наблюдается в ведущих петербургских отелях среднего класса, наиболее соответствующих по уровню сервиса европейским стандартам.

Состоятельные иностранцы предпочитают проживать в более комфортных условиях, в отелях уровня не ниже 4*.

Категория 3* сориентирована, как правило, на людей делового круга. Обычно в отеле находятся конференц-залы и бизнес-центры. Имеются пункты обмена валюты. К услугам постояльцев предлагаются бассейн, бильярд, боулинг, теннис. Парикмахерская и медпункт имеются обязательно. Преимуществом номеров гостиниц 3* является наличие не только санузла, но и телефона, иногда - телевизора. Дополнительно, за отдельную плату может быть предоставлен холодильник или даже мини-бар. Стоимость проживания в таких номерах - от $20 до $100. Правда, эти цены - лишь для граждан РФ. Иноземные гости Петербурга должны заплатить в два раза больше: нижняя граница составляет $45-$55, верхняя - до $170. В таких гостиницах учитывается "сезонность", а также действуют скидки для тех, кто решил поселиться надолго.