Файл: Право собственности граждан (Основания возникновения права собственности граждан).pdf

Помимо выше перечисленных способов защиты права собственности и иных вещных прав, необходимо рассмотреть и еще один классический способ защиты – это иск о признании права собственности.

Самозащита граж­данских прав (ст.14 ГК) - совершенно новая правовая норма в Гражданском кодексе Российской Федерации. Это один из способов защиты гражданских прав. Для него характерно то, что субъект гражданского права защищает себя собственными действиями без обращения в суд или иной орган, осуществляющий защиту гражданских прав.^[8]

Под самозащитой гражданских прав понимается совер­шение управомоченным лицом не запрещенных законом действий фактического порядка, направленных на охрану его личных или имущественных интересов.

Глава 2 Объекты права частной собственности граждан

2.1 Право собственности граждан на недвижимое имущество

Собственность на земельные участки отличается от собственности на недвижимые и движимые вещи, прежде всего тем, что земля рассматривается как природный объект и природный ресурс.

В настоящее время частной собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации - как гражданским, так и земельным.

Собственность граждан на землю должна быть получена в результате юридических фактов, так как законом установлено, что если земля не находится в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, то является государственной собственностью (п. 2 ст. 214 ГК РФ; п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 15 Земельным кодексом РФ граждане могут приобретать в собственность земельные участки. В Гражданском кодексе (ст.260) установлены общие положения о праве собственности граждан на землю. В ст. 261 ГК РФ дано понятие земельного участка как объекта права собственности.

В соответствии с п. 2 данной статьи, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.^[9]

---

Право собственности на землю гражданином может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка, который имеет частного собственника. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом, в случае реорганизации юридического лица - к правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения ему причиненных убытков.

Основным способом приобретения права частной собственности на земельные участки является их предоставление из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Это говорит о том, что граждане имеют право на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из государственных или муниципальных земель.

Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК).

По общему правилу находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров (ст. 33 ЗК) (хотя количество таких участков, находящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено).

Земельные участки предоставляются гражданину для строительства или иных целей. В то же время граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают исключительное право на приватизацию земельных участков или право их аренды.

---

Предоставление гражданам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления в пределах их компетенции.

Однако принятию такого решения предшествует совершение ряда юридических действий, которые в совокупности образуют сложный юридический состав, приводящий к возникновению права частной собственности на земельные участки.

В ЗК РФ предусмотрен упрощенный порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ).

Земельные участки гражданам могут предоставляться в собственность или в аренду на основании заявления, подаваемого в орган управления землей.

В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение. Орган управления землей или по его поручению землеустроительная организация с учетом зонирования территорий в месячный срок обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Орган управления землей в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче его в аренду с приложением проекта его границ.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка заключается в недельный срок после предоставления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган управления землей.^[10]

Реализация возможности получения гражданином в собственность земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, наступит только тогда, когда органы управления землей примут соответствующий нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений.

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обязываются земельным законом обеспечить управление и распоряжение земельными участками, находящимися в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков гражданам.

Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации, а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости - государственному кадастровому учету.

---

Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости (ст. 263 ГК).

При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК), например соседствующих землепользователей.

Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда (ст. 278 ГК).

Однако право частной собственности в некоторых случаях подвергается ряду законодательных ограничений в публичных интересах. Так, граждане - собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (для жилой застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного производства и т.п.) (п. 2 ст. 7 ЗК) и разрешенными способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, а также осуществлять необходимые меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических и иных правил и нормативов, не допускать загрязнения и ухудшения плодородия почв (ст. 42 ЗК). Несоблюдение этих требований влечет для собственника неблагоприятные последствия вплоть до изъятия в судебном порядке используемого им земельного участка.

Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. вступил в силу Федеральный закон о так называемой «дачной амнистии». Согласно ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ граждане, имеющие земельные участки в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, получили право приобрести их в собственность один раз бесплатно. Однако многие граждане, ранее приобретшие в собственность жилые дома, никак не оформили права на земельные участки, на которых расположены эти дома.

В связи с этим в Федеральном законе от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» появился термин «фактическое пользование земельными участками». Было установлено, что граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. «О собственности в СССР» (утратил силу), если права на эти земельные участки не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы, могут зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 20 ЗК РФ, т.е. приватизировать их один раз бесплатно.^[11]

---

Таким образом, земельное законодательство регламентирует публично-правовые аспекты использования земельных участков гражданами (предоставление им земель из государственной и муниципальной собственности, ограничения прав частных собственников и т.п.), тогда как гражданское право определяет режим земельных участков как недвижимости - объекта гражданских прав.

То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства со своей стороны обеспечивает единство регламентации имущественного оборота земельных участков.

Жилые помещения могут находиться в собственности граждан без каких-либо ограничений по их количеству, площади и стоимости.

Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные и ведомственные.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ) жилой дом и его часть, квартира и ее часть, комната. Жилым домом признается здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.^[12]

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и состоящее из одной или нескольких комнат, помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Подобное деление жилых помещений имеет исключительное значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, - квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат (ст. 673 ГК РФ).

---