Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (виды прав на недвижимость).pdf

Не смотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений явно не согласующихся с данным принципом. В соответствии со ст.212 ГК РФ, ст.ст.15,16,19 ЗК РФ земельные участки и расположенные на них здания, сооружения по общему правилу могут находиться как в государственной или муниципальной собственности, так и в частной собственности физических и юридических лиц, однако собственник земельного участка и расположенного на нем объекта могут не совпадать (ст.ст. 271, 272 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Положения п.п. 3,4 ст. 36 ЗК РФ не согласуясь с указанным принципом, предусматривают различные права на земельный участок и расположенную на них недвижимость в зависимости от вида объекта и субъектов, являющихся их обладателями. Существенное различие в правовых режимах земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости кроется в установленной законодательством возможности нахождения данных объектов на различных ограниченных вещных правах.

Земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование (ст. 20 ЗК РФ) и находиться на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 21 ЗК РФ), а в отношении объектов недвижимости, расположенных на земельных участках установление таких ограниченных вещных прав невозможно, зато здания, сооружения могут находиться у учреждений, государственных и муниципальных предприятий на правах оперативного управления (ст. 296 ГК РФ) и хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ).

Принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости нарушается и диспозитивными нормами п. 4 ст. 340 ГК РФ и п.1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке», предусматривающих возможность передачи в ипотеку земельного участка без расположенного на нем здания, сооружения, в случае если стороны предусмотрят это в договоре, в то время как согласно ст. 69 названного закона ипотека зданий, сооружений допускается только с одновременной передачей в ипотеку земельных участков или права аренды земельных участков на которых они расположены. Статья 35 ЗК РФ, установившая запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, сооружений в случае их принадлежности одному лицу, вместе с тем для аналогичной ситуации определила случаи возможного отчуждения здания, сооружения без земельного участка на котором они расположены. Данная ситуация усугубилась в связи с изменениями, внесенными ФЗ от 26.06.2007 г. №118-ФЗ в ст. 273 ГК РФ. На сегодняшний день данная норма звучит следующим образом: «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом».

Таким образом, речь идет не только о возможности отчуждения расположенного на земельном участке объекта недвижимого, имущества, но и о переходе в этом случае к ее приобретателю в силу закона права на некий земельный участок, представляющий собой соответствующую часть первоначального земельного участка, необходимую для использования здания, сооружения. Вместе с тем, законодатель не определил, кто и в каком порядке должен формировать земельный участок, переходящий к приобретателю здания, сооружения, что делать, в случае если сформировать такой участок не представляется возможным в силу неделимости первоначального земельного участка. В связи с изложенным представляется, что данная норма должна быть приведена в соответствие с п.4 ст.35 ЗК РФ и предусматривать возможность отчуждения здания, сооружения только одновременно с земельным участком, на котором данные объекты расположены, не выделяя случай, когда такой земельный участок по своим размерам больше той части, которая необходима для использования расположенной на нем недвижимости.

4. Недвижимость изъятая либо ограниченная в обороте

По общему правилу объекты недвижимости, как и иные вещи, считаются не ограниченными в обороте (п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. Ограниченно оборотоспособные объекты также определяются в порядке, установленном законом. Иначе говоря, изъятие или ограничение оборота есть исключения из общего правила свободы оборота. Обычные объекты недвижимости — здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения — свободно участвуют в обороте, если они не исключены из оборота законом.

Из гражданского оборота в первую очередь изымаются объекты государственной собственности, которые находятся в общественном пользовании и не могут в силу публичных интересов быть предметами гражданско-правовых сделок. Перечень объектов, которые могут находиться исключительно в федеральной собственности и приватизация которых запрещена, содержит Программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденная Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2284. В перечень, в частности, входят:

недра, лесной фонд, водные ресурсы;

охраняемые или особым образом используемые природные территории с находящимися на них объектами недвижимости;

штатное и табельное военное имущество (в том числе арсеналы);

специальные полигоны для испытания вооружений и военной техники;

недвижимые объекты исторического и культурного наследия федерального значения по перечню, утверждаемому Правительством РФ;

водохозяйственные и мелиоративные системы и сооружения;

портовые гидротехнические сооружения и объекты, объекты и сооружения, входящие в системы управления движением судов;

объекты, предприятия и оборудование для захоронения твердых и жидких радиоактивных и ядовитых химических отходов, скотомогильники;

атомные станции;

стационарные объекты социального обслуживания, включая детские дома, дома ребенка, территориальные центры социального обслуживания, а также школы-интернаты для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, школы-интернаты для детей с недостатками умственного и физического развития, дома для престарелых, дома сестринского ухода, интернаты, госпитали, санатории, пансионаты для инвалидов, детей и престарелых;

объекты управления воздушным движением аэропортов и авиапредприятий, аэродромы федерального значения;

радиотелевизионные передающие центры, радиоцентры;

защищенные объекты органов государственного управления, защитные сооружения гражданской обороны;

федеральные автомобильные дороги общего пользования;

объекты непроизводственной сферы, находящиеся в ведении федеральных органов представительной власти;

крематории и кладбища;

скважины глубокого бурения, находящиеся в пределах горных отводов или площадей, по которым выданы лицензии добывающим или иным предприятиям;

метрополитен.

Запрещена также приватизация предприятий и объектов целого ряда федеральных министерств и ведомств: санитарной эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений, охраны и воспроизводства ресурсов охотничьих животных, Министерства внутренних дел, Федеральной службы контрразведки, Министерства обороны, пограничных войск, Государственного таможенного комитета Российской Федерации, объектов научной и опытно-производственной сферы, входящих в состав Российской академии наук, Российской академии сельскохозяйственных наук, Российской академии медицинских наук, Российской академии образования и Российской академии художеств, переданных им в установленном порядке в соответствии с указами Президента РФ по перечням, утвержденным Правительством.

При регулировании оборота объектов, имеющих жизненно важное значение для общества, применяется принцип невосполняемых природных ресурсов. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

Правовая регламентация гражданского оборота земель не исчерпывается ГК РФ, нормы которого применяются лишь в части, не противоречащей земельному законодательству (ст. 13 Федерального закона от 26.01.1996 № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации»). Правовой режим недр, лесов, водных объектов в значительной степени является предметом соответствующих отраслей права и регулируется ГК РФ в той степени, в какой это допускается соответственно Законом о недрах, ВК РФ и ЛК РФ. Для земельных участков, участков недр, участков лесного фонда действует принцип: данные объекты включаются в оборот законом.

Перечень ограниченных в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, содержится в п .5 ст. 27 ЗК РФ.

5. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Как следует из ст. 12 Закона о регистрации прав, права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой связи данный реестр составляет основу документов, удостоверяющих права на недвижимость. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (ст. 14 Закона о регистрации прав). Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Таким образом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ними представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с законодательством, значение которого заключается в следующем:

Во-первых, только после осуществления названной юридической процедуры право на недвижимость можно считать возникшим (ст. 8.1 ГК РФ).

Во-вторых, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2 Закона о регистрации прав).

В-третьих, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (ст. 2 Закона о регистрации прав). Данное правило фактически является одной из предусмотренных законодательством гарантий устойчивости зарегистрированного права, поскольку означает, что при наличии у юридического или физического лица документов, свидетельствующих о произведенной регистрации его права на недвижимость, данное право может быть прекращено или признано недействительным лишь на основании судебного решения, а не в административном порядке.

В-четвертых, в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (например, свидетельством о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, свидетельством о государственной регистрации права собственности).

Стоит отметить, что Свидетельство о государственной регитсрации прав, на практике не рассматривается в качестве достаточного доказательства наличия прав на недвижимость, посколько актуально практически только на дату его выдачи. При осуществлении каких-либо сделок с недвижимостью заинтересованным лицом всегда запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая сведения об объекте недвижимости и его владельце на дату выдачи такой выписти.

В соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрация носит заявительный характер и осуществляется федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и ее территориальные органы (управления и Главные управления Росреестра).