Файл: Право на недвижимость и на земельный участок (виды прав на недвижимость).pdf

Введение

Недвижимость — один из самых ценных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы всех граждан и юридических лиц.

Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). ^[1] Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: "сделанное над поверхностью следует за поверхностью" (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.

В России понятие «недвижимость» берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи, во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года^[2] понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).

В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР". ^[3]

Сначало, понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п. 3 ст. 7 этого Закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Часть 1 п. 4 ст. 2 Закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п. 3 ст. 7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. (далее – Основы),^[4] содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Именно в п. 2 ст. 4 Основ, кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России".

Существенный шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"^[5] и "О земельной реформе",^[6] ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.

Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается.

Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст. 130 ГК РФ), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.

Итак, в данной работе будет всесторонне рассмотрен вопрос о правах на недвижимое имущество и земельные участки.

Задачами исследования выступают:

- определение понятия и критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу;

- определение земельного участка и другой недвижимости – как объекта гражданских прав;

- определение видов прав на недвижимость и земельные участки;

- порядок приобретения и прекращения прав на недвижимость и земельные участки, их государственное признание;

- защита прав на недвижимое имущество и земельные участки.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу возникновения прав на недвижимое имущество, общие тенденции возникновения, изменения и прекращения данных правоотношений.

Предметом исследования является законодательство, регулирующее возникновение и осуществление (владение, пользование, распоряжение) субъективных прав на недвижимость.

1. Критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу

Статьей 130 ГК РФ определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы^[7].

К первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Критерий второй группы — прочная связь объектов с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества (ст. 16 Федерального от 04.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»). Согласно вступившему в действие 1 января 2007 г. Новому Лесному кодексу РФ (далее – ЛК РФ) объектом недвижимости в лесных отношениях является лесной участок — земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

В связи с принятием нового Водного кодекса РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (далее - ВК РФ) обособленные водные объекты из недвижимого имущества также исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (п. 3 ст. 5 ВК РФ). Согласно ст. 102 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в ред. Закона о введении в действие ВК РФ) земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

По общему правилу водные объекты (моря, реки, ручьи, каналы, озера, водохранилища и пр.) находятся в собственности Российской Федерации (п. 1 ст. 8 ВК РФ). Права на пруды и обводненные карьеры определяются правом на земельный участок: такие водные объекты, целиком расположенные в границах земельного участка, принадлежат на праве собственности собственнику участка, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 8 ВК РФ).

К третьей группе относятся объекты, являющиеся недвижимостью в силу прямого указания закона.

Если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они — недвижимое имущество. ГК РФ относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав — предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе.

Например, согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Можно сказать, что независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях недвижимое имущество — это объекты с особым юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам, в том числе о государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество.

Таким образом, можно сформировать перечень объектов недвижимости со ссылкой на соответствующие законодательные акты:

1) земельные участки (ст. 130 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ, ст. 1 Закона о кадастре, ст. 1 Закона от 21.07.1997 № 122 - ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации прав), в том числе:

- лесные участки (ст. 6 ЛК РФ);

2) здания (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- жилые дома (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ, ст. 5 Закона об ипотеке^[8]), включая жилые дома на дачных участках с правом регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях^[9]);

- дачи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате^[10], ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на дачных участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- садовые дома (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая жилые строения на садовых участках без права регистрации проживания в них (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- другие строения потребительского значения (ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке), включая приусадебные хозяйственные постройки, хозяйственные строения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

- гаражи (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 56 Основ законодательства о нотариате, ст. 5 Закона об ипотеке);

3) сооружения (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- хозяйственные сооружения на садовых и дачных участках (ст. 1 Закона о дачных объединениях);

4) помещения (ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 1 Закона о регистрации прав), в том числе:

- нежилые помещения, включая части помещений (ст. 26 Закона о регистрации прав);

- квартиры (ст. 289, 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ);

- части квартир (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ) (состоящие из одной или нескольких комнат — ст. 5 Закона об ипотеке);

- комнаты (ст. 16 ЖК РФ);

- части жилых домов (ст. 558 ГК РФ, ст. 16 ЖК РФ);

5) объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о кадастре недвижимости, ст. 25 Закона о регистрации прав);

6) предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав);

7) участки недр 1 (ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Закона о регистрации прав).

2. Виды прав на недвижимость и земельные участки, основания их приобретения

Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом.

Законодательством предусмотренны следующие виды прав: право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, право пожизненного наследуемого владения земельными участками, право аренды, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), право безвозмездного срочного пользования земельными участками.

Четыре из указанных видов прав - право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитут - являются вещными правами (ст. 216 ГК РФ), а право аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком - так называемыми обязательственными правами. С точки зрения гражданского законодательства и прав на имущество вообще два вида прав - постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение - являются исключительно земельно-правовыми, поскольку применяются только в отношении земельных участков, а не иного имущества.