Файл: Оценка финансово-кредитных институтов.pdf

В таблице 1 представлены данные для расчета мультипликаторов и проведен их расчет.

Таблица 1

Расчет мультипликаторов (аналог – ОАО «Движение»)

Продолжение таблицы 1

1. Рассчитанные мультипликаторы будут использованы для применения сравнительного подхода к оценке стоимости ОАО «Движение».

2. 2.3. Оценка стоимости ПАО банк «Левобережный» с использованием сравнительного подхода

Используя рассчитанные в таблице 1 мультипликаторы, проведем расчет показателей, необходимых для оценки стоимости ПАО банк «Левобережный».

Таблица 2

Данные, необходимые для расчета стоимости банка^[21]

Продолжение таблицы 2

По данным таблицы 2 можно сделать вывод о доверии к мультипликаторам. Используем мультипликаторы, содержащие EV (стоимость компании). К таким показателям относятся мультипликаторы: EV/S, EV/EBITDA, EV/EBIT EV/NOPLAT, EV/BVA. Для расчета окончательной стоимости банка необходимо присвоить данным показателям веса. Веса присваиваются, исходя из значимости показателей и степени доверия к информации. На наш взгляд, значимость показателей EV/EBITDA и EV/BVA может быть признана самой высокой (это основные показатели, характеризующие финансовые результаты и величину имущества). Эти показателям присваиваем веса 0,3. На втором месте по значимости находится показатель EV/S (вес 0,2). Остальным показателям присвоен вес 0,1.

Таблица 3

Расчет стоимости банка^[22]

Продолжение таблицы 3

Стоимость банка = 27 282,05 * 0,2 + 38 260,02 * 0,3 + 53 049,97 * 0,1 + 76 318,56 * 0,1 + 3,51 * 0,3 = 29 872,22 млн.руб.

Таким образом, стоимость ПАО банк «Левобережный», определенная сравнительным подходом составляет 29 872,22 тыс. руб.

2.4. Проблемы применения сравнительного подхода к оценке стоимости банка и пути их решения

Сравнительный подход, как правило, имеет низкий уровень доверия. Это обусловлено следующими обстоятельствами.

Во-первых, весьма сложно подобрать аналоги. Найденные аналоги могут существенно отличаться от объекта оценки. Следовательно, введение поправок в цены продаж объектов-аналогов, учитывающих эти отличия, могут повлечь за собой и существенную погрешность результата, тем самым, снижая его достоверность и объективность.

Во-вторых, наиболее распространенными методами в рамках сравнительного подхода являются метод сравнения продаж и метод валового рентного мультипликатора. Применение метода сравнения продаж, как известно, предполагает внесение поправок в цены продаж объектов аналогов по определенной совокупности факторов. В этом случае возникают вопросы объективности и обоснованности технологии расчета поправок. Следует также иметь в виду, что среди факторов, по которым вносятся поправки, встречаются факторы как количественные, так и качественные. Если по количественному фактору величину поправки представляется возможным рассчитать как затраты на достижение соответствия объекта оценки аналогу, то по качественным факторам такая технология неприменима. Более того, из-за сложности расчета поправок по качественным факторам, их влиянием пренебрегают. Применение метода валового рентного мультипликатора порождает проблемы иного рода. Оценщик сталкивается с проблемой подбора объекта-аналога, соответствующего по своему содержанию объекту оценки, что тоже следует признать задачей трудно решаемой.

В-третьих, серьезные сомнения вызывает информация о ценах сделок купли-продажи объектов-аналогов. Практика купли-продажи бизнеса в Российской Федерации показывает, что продавцы и покупатели не склонны раскрывать информацию подобного рода. Зачастую такая информация становится коммерческой тайной продавца и покупателя, то есть закрытой, и, следовательно, даже при наличии такой информации ее достоверность вызывает сомнения. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок купли-продажи побуждает оценщиков использовать в сравнительном подходе цены предложений о продаже объектов-аналогов, что является грубейшим нарушением идеологии сравнительного подхода.

Несмотря на перечисленные сложности и проблемы, которые сопровождают сравнительный подход при оценке банка, все-таки следует признать его высокую значимость. Именно по этой причине существует необходимость обсуждения предложений по развитию и улучшению технологии применения сравнительного подхода.

В первую очередь это относится к механизму внесения поправок в цены продаж объектов-аналогов по выявленным у них отличиям от объекта оценки. Следует отметить, что в этом направлении специалисты-оценщики постоянно вносят предложения по совершенствованию и развитию методологии сравнительного подхода. Это выражается, прежде всего, в том, что оценщиками не только постоянно совершенствуются технологии обработки данных, но и в том, что специалистами делаются попытки увидеть за некоей количественной характеристикой недвижимости ее качественное содержание и, соответственно, учесть и его влияние.

Отличительная особенность большинства предложений заключается в том, что их авторы предлагают в целях повышения обоснованности результата усилить технологию обработки данных применением математического аппарата. Наиболее распространенным предложением является применение уравнений регрессии, называемое авторами эконометрическим моделированием^[23]. Безусловно предлагаемая технология имеет право на применение, но с определенными оговорками. В частности, этим эконометрическим моделированием могут быть охвачены только те различия между объектом оценки и объектами-аналогами, которые имеют численное значение. Различия, которые такого описания не имеют, а это, как правило, и есть качественные факторы, не могут быть «обработаны» этой технологией. Существует и еще одна проблема, сопровождающая эконометрическое моделирование – для получения достоверного результата необходимо иметь достаточно объемную выборку по объектам-аналогам. Авторами идеи признается, что для обеспечения статистической значимости модели требуется не меньше 10-12 объектов-аналогов. Такую задачу – обеспечение должного объема выборки – как правило, трудно решить. Следовательно, эконометрическое моделирование применимо к тому сегменту рынка недвижимости, на котором существует достаточное количество однотипных объектов-аналогов.

Необходимо также учитывать следующее, что поправки могут быть абсолютными и относительными, то есть стоимостными и процентными. Если влияние стоимостных поправок вполне допустимо учитывать последовательно, корректируя цену сделки с объектом-аналогом, то к процентным поправкам это недопустимо. Абсолютно не ясным и до конца не решенным остается вопрос о последовательности учета влияния процентных поправок и к какой базе их применять – к цене сделки или к цене, уже учитывающей, например, влияние стоимостных поправок. Это говорит о том, что включение в эконометрическую модель разноизмеряемых поправок может быть и увеличивает их количество, но вряд ли повышает качество и обоснованность итога.

Наиболее интересной технологией обработки данных является метод, предложенный Томасом Саати, и называемый «методом анализа иерархий»^[24]. Смысл метода заключается в том, что эксперты попарно сравнивают выбранные характеристики объекта оценки и объекта-аналога. Выявленное отличие оценивается по шкале, предложенной автором этой идеи. Шкала содержит в себе 6 ступеней оценок результатов сравнения характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, а именно:

‒ характеристики между собой несравнимы;

‒ характеристики равно важны;

‒ характеристика обладает умеренным превосходством;

‒ характеристика обладает существенным превосходством;

‒ характеристика обладает значительным превосходством или очень сильным превосходством.

Каждой из этих ступеней присвоено численное значение, измеряемое от 0 до 9. Между ступенями предусмотрены промежуточные значения, применяемые в том случае, если присвоение характеристике какой-либо ступени – уровнем ниже или уровнем выше – для оценщика проблематично. Накопленные каждой характеристикой объекта оценки значения по определенной технологии переводятся в весовые значения и коэффициенты.

Безусловным достоинством этой технологии является возможность учета влияния всего спектра возможных факторов – и количественных, и качественных. Однако шкала, предложенная Т. Саати, на наш взгляд, широка и усложняет задачу оценщика. На практике не всегда возможно увидеть различие между умеренным превосходством и превосходством существенным, между превосходством значительным и очень сильным превосходством. Видимо по этой причине на практике этот метод, как правило, не применяется. Наибольшее распространение он получил на этапе согласования итогов оценки, полученных по результатам применения подходов.