Файл: Аспекты права недвижимости на земельный участок.pdf

Понятие недвижимого имущества уже давно изучалось как современными, так и дореволюционными юристами. Наряду с этим имеется и обширная судебная практика. Так же невозможно говорить об отсутствии неясных или спорных вопросов в правовом регулировании его режима. Из ст. 130 Гражданского Кодекса следует, что речь идет о вещах, то есть материальных, физически осязаемых объектах, имеющих экономическую форму товара. Недвижимость является особой разновидностью вещей. Ее специфика, заключается том, что это всегда индивидуально-определенная вещь.^[1]

Даже стандартные коттеджи, здания, сооружения, являются уникальными вещами, поскольку привязаны к конкретному земельному участку. Об этом, в частности свидетельствуют положения договора купли-продажи недвижимости (ст. 555 ГК РФ), согласно которым цена является существенным условием данного договора и к нему неприменимы положения п. 3 ст. 424 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть, оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах, обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги.

Понятие недвижимости существует не только в юридическом смысле, но так, же и в физическом, и в экономическом смыслах. Так, в физическом смысле недвижимость представляет собой отдельный расположенный в пространстве объект, обладающий определенной полезностью. Тогда как в экономическом плане недвижимость представляет собой объект, который требует потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объекта, а также обладает свойством приносить своему владельцу доход.

Если говорить о правовом режиме недвижимости, то необходимо остановиться на раскрытии содержания этого термина. В настоящее время определенного, «легального» понятия правового режима не существует. Наряду с этим его можно встретить в работах юристов.

Например, С.С. Алексеев дает определение, как «итоговое правовое состояние объекта, являющееся комплексным результатом деятельности всех уполномоченных лиц (физических, юридических, государства) по его использованию. Это как бы часть правопорядка, состояние упорядоченности общественных отношений, на конкретном объекте».^[2]

Стоит обратить внимание на сложность таких определений, что делает практически невозможным выявление истинной сущности правового режима в основном и правового режима недвижимости конкретно. Имеется в виду, что правовой режим – это, как правило, система конкретных правовых норм (правил), которые отражают специфику того или иного объекта права.

Совокупность императивных правовых норм, содержащих определенные правила, отражающих специфику участия недвижимости в вещных и обязательных правоотношениях и определяют правовой режим недвижимого имущества. Данная специфика предполагает наличие целого ряда законодательно установленных ограничений, запретов и процедур.

Такой правовой режим отображается и закреплен в различных законодательных актах, которые образуют определенную систему. В Гражданском Кодексе есть установленные общие правила, которые распространяются на все виды недвижимого имущества, но так, же можно выделить еще и специальные правила, установленные и в других правовых актах, которые распространяются на отдельные виды недвижимых вещей.

Статья 130 Гражданского Кодекса гласит, что все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:^[3]

- объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);

- объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых влечет несоразмерный ущерб их назначению;

- объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости.

Не только те объекты, которые указаны в ст. 130 ГК РФ являются недвижимыми, и этот перечень юридически не является исчерпывающим. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам так же можно отнести и другое имущество (это называется недвижимость по закону). Как пример, можно привести предприятия (ст. 132 ГК РФ).

Специфика недвижимого имущества – это возможность использовать это имущество только в условиях более или менее постоянного нахождения на данном земельном участке, в свою очередь для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство. В статье, о которой говорилось выше помимо термина «недвижимые вещи» также используется термин «недвижимое имущество». Имеется в виду, что в данном случае речь идет об ошибке законодателя.

Насколько известно, имущество представляет собой более широкое понятие по сравнению с вещами, потому что включает в себя не только вещи, а так же и имущественные права. Данное обстоятельство позволяет большинству юристов утверждать, что под понятием недвижимости, прописанном в ст. 130 ГК РФ, также необходимо понимать недвижимое имущество, которое включает в себя как вещи, так и имущественные права на данные вещи.

Это легко объяснить. Дело в том, что использование вещей лицами, которые не являются собственниками, возможно только путем предоставления им, собственником, соответствующих вещных прав. И потому права на использование чужих вещей, а не вещи как таковые и являются объектами гражданских прав.

Невозможно с таким мнением согласиться. Дело в том, что использовать чужую вещь могут, не только носители вещных, но и обязательственных прав. Далее необходимо отметить, что формулировка статьи 130 ГК РФ, которая говорит о неразрывной связи недвижимости с землей, как о признаке, прямо указывает на то, что речь идет о вещах, поскольку имущественные права не могут быть связаны с землей.^[4]

Недвижимые по природе вещи, в соответствии с указанной статьей, можно условно разделить на два вида: природные ресурсы (земельные участки, недра, обособленные водные объекты, которые являются недвижимыми в силу своих естественных свойств) и объекты, которые отнесены законом к недвижимости в силу их прочной связи с землей. Приблизительный перечень данных объектов отображается в указанной статье ГК РФ (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), в ней помимо прочего еще дается критерий, по которому их можно отнести к недвижимому имуществу (прочная связь с землей).

Для законодательства Российской Федерации, в отличие от законодательства других стран, неизвестна конструкция недвижимости по назначению. К ней относятся движимые по своей природе вещи, которые размещаются на земельном участке, или строения, обеспечивающие его обслуживание или эксплуатацию (например, сельскохозяйственные орудия, предназначенные для обработки земли).

Данное положение вещей может показаться правильным, иначе пришлось бы регистрировать право собственности и другие вещные права на все комбайны, трактора.

Поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей, то в основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю. Именно поэтому наличие прочной связи с землей и является отличительным признаком недвижимого имущества.

Нельзя не обратить внимание на то, что применение данного признака на практике, в настоящее время, может вызвать определенные трудности. Дело в том, что существую и такие здания и сооружения, которые могут перемещаться с одного участка на другой, при этом сохранять свою целостность и назначение (однако как недвижимое имущество, они могут быть квалифицированы, только тогда, когда заново возникает неразрывная связь с землей).

В их числе находятся деревянные дома (срубы) в сельской местности, очень часто переносят с одного места на другое в разобранном виде. Если так посудить, то в настоящее время технологии позволяют перенести с одного места в другое любые здания или сооружения, без причинения какого-либо серьезного ущерба.

Некоторые дома могут и не иметь прочной связи с фундаментом, это так называемые сборные дома. Как правильно отметил И.Т. Балабанов, разрушение или перенос (при наличии современных технических средств) имущества на другой земельный участок означает, что юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. ^[5]

Физическая связанность объекта с землей является необходимым условием использования недвижимого имущества по назначению. Но не стоит забывать, что связь с землей может осуществляться как непосредственно, так и опосредованно (через водную поверхность). Как известно, что в настоящее время жилые дома и многие другие объекты недвижимости иногда строят на водной поверхности.

Необходимо различать так же объекты недвижимости, которые тоже прочно связаны с землей, например скамейка, которая недвижимостью не считается, в то время как ее перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба назначению. Неурегулированными также остаются вопросы отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет прочной связи с земельным участком, в то время как отделить его от земельного участка было бы довольно проблематично.

В данном случае разговор идет о памятниках и статуях, которые весят несколько тонн, но при этом не имеют скрепление с фундаментом или зданием, установленных на поверхности земли на блоках.

Продолжая говорить о признаках недвижимых вещей, стоит отметить наличие индивидуальных признаков, таких как незаменимость, а главное нахождение в одном и том же месте.

В виду признака связанности с землей, можно назвать и такие объекты недвижимости, как шахты, карьеры, торфоразработки, буровые и эксплуатационные скважины, колодцы и сети наземных коммуникаций, железные и шоссейные дороги, придорожные сооружения (мосты, туннели, и т.д.), объекты водного и гидротехнического транспорта (шлюзы, плотины, причалы), объекты водоснабжения (колодцы, колонки). И все же более полный перечень таких объектов дать практически невозможно.^[6]

Помимо неразрывной связи с землей, как основополагающего критерия, некоторые юристы выделяют и дополнительные признаки недвижимости.

Среди таких признаков можно назвать высокую стоимость недвижимости. На самом деле недвижимость имеет высокую экономическую ценность. Это объясняется тем, что она предназначена для долгосрочного использования, и не потребляется в процессе использования.

Недвижимость, как правило, обладает конструктивной сложностью и требует больших затрат, чтобы поддерживать в надлежащем состоянии. Нельзя не сказать о достаточно сложном процессе передачи права собственности на недвижимость, что подтверждает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости в качестве товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

Таким образом, основным признаком недвижимого имущества остается связь с землей, которая имеет различные проявления. Среди них может быть или непосредственный или физический контакт, который если прервать, то повлечет серьезный ущерб для объекта недвижимости (здания, сооружения, леса и т.д.). Но не стоит забывать и новых технологиях, которые позволяют перемещать большинство зданий и сооружений без ущерба их назначению. Однако в таком случае без огромных затрат на такие операции не обойтись.

Физическая связь с землей может быть также опосредованной, то есть через водную поверхность или через другие объекты недвижимости (здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения).

Для некоторых объектов недвижимости связь с землей, может быть только юридической, но никак не физической, это такие объекты как: морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания. Это объясняется тем, что данные объекты, оставаясь по своей природе движимыми, регистрируются в определенных земельных участках. Согласно п. 2 Правил регистрации судов и прав на них регистрация морских судов осуществляется в торговых портах, перечень которых приведен в приложении № 1 к указанным Правилам. Если говорить о дополнительных признаках указанных объектов как недвижимости, то можно выделить публичность оборота, которая объединяет по своей природе недвижимые и воздушные вещи, речные, морские суда, космические объекты в единую классификационную группу.

Недвижимое имущество имеет различные классификации. Речь идет о том, что объекты недвижимости различаются по своему происхождению, а именно, созданные природой без участия труда человека и которые являются результатом труда человека, и наконец, объекты, которые были созданы человеком, но в отрыве от природы функционировать не могут. Если провести четкую грань, то к объектам естественного происхождения относятся участки земли, участки недр и обособленные водные объекты. В свою очередь, к объектам искусственного происхождения относятся здания и сооружения.^[7]