Файл: Аспекты права недвижимости на земельный участок.pdf

К недвижимому имуществу можно также отнести и имущество, которое является движимым по своей физической природе. Как ранее говорилось, это имущество называется недвижимым в силу закона. В частности, к нему относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Если перечислять вещи, которые признаются недвижимыми в силу закона, то список окажется довольно исчерпывающим. Это объясняется тем, что их основные естественные свойства, не могут позволить применить к ним общий критерий непосредственной связанности с землей. Нельзя не заметить, что в законодательстве Российской Федерации, отсутствует категория «недвижимости в силу назначения», которая столь известна для ряда стран Европы. К такой недвижимости можно отнести сельскохозяйственные орудия, скот.

Отнесенные законом к недвижимости воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты имеют особенности, а именно то, что они в отличие от традиционной недвижимости могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками.^[8] Это может быть тогда, когда стороны заключают договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей, или в отношении нескольких одинаковых вещей (например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками). Необходимо отметить, что законодатель имеет в виду связь с землей вообще, а не с конкретным земельным участком. Именно поэтому к недвижимости могут быть отнесены указанные объекты, которые не имеют материальной, физической связи с конкретным земельным участком, однако у них есть опосредованная связь с землей вообще.

Таким образом, недвижимость была рассмотрена с точки зрения гражданских правоотношений, были перечислены основные признаки и дано понятие недвижимого имущества, что и составляет правовой режим недвижимости в целом.

Но правовой режим недвижимости, а также особенности совершения сделок с ней, определяется значительным количеством нормативных источников. Это все и составляет правовое регулирование не только купли-продажи, но и других сделок с недвижимостью.

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. ^[9]

Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности. ^[10]

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества.

Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Новейшие описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу деления «недвижимые вещи по природе» и «недвижимые вещи по закону», естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей. ( См. Приложение 1)

Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей.

Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, гражданское и водное отрасли права. Так же в сфере гражданского законодательства не получили должного доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).^[11]

В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:

- из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки, на которых они расположены.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена».

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом вышесказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.^[12]

- дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижимостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК РФ, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости;

- имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.

Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Глава 2. Общее положение договора купли-продажи недвижимости

2.1 Понятие и форма договора купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора купли- продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ).^[13] Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.

В том случае, если во время исполнения договора купли- продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора, о продаже недвижимости.

Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора купли- продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы).

Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно.

Это обусловлено тем, что, во-первых, в соответствии со ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации.

Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена.^[14]