Файл: Аспекты права недвижимости на земельный участок.pdf

Ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Земельным кодексом N 136-ФЗ от 25 октября 2001 г. устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

В случае если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения, либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения, данные субъекты приобретают право ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации договора купли-продажи.

собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Заключение

Подводя итог проделанной работы, можно сделать вывод о том, что недвижимость в российской действительности стала весьма популярным объектом права. Рынок недвижимости развивается семимильными шагами, что в целом напрямую отражается и развивающееся законодательство.

Стремительное развитие законодательства о недвижимости вполне естественно влечет за собой и изменения в нем. Можно отметить, это эти изменения способствуют упорядочению и, в то же время упрощению правил работы с недвижимостью.

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Договор купли-продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

Весь перечень имущества, предусмотренный ГК РФ в качестве недвижимого, можно разделить на несколько групп. Во-первых, это недвижимое имущество, перечисленное в части 1 пункта 1 ст. 130 ГК РФ: имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Но и внутри этой группы недвижимое имущество неоднородно. Оно также включает в себя две группы объектов: объекты природного происхождения (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, вовлекаемые в хозяйственную деятельность) и объекты, созданные искусственно, но которые прочно связаны с землей.

Вторую группу недвижимого имущества в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 130 составляют подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В частности, в силу специфики этих объектов, о которой отчасти упоминалось выше, а также необходимости повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими законодатель обоснованно отнес их к объектам недвижимости.

Из всех способов заключения договора в простой письменной форме, предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к продаже недвижимости выбран один. Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК.

Совершение сделки (купли-продажи) в отношении объекта недвижимости при нарушении соответствующих требований закона к форме договора, не порождает никаких юридических последствий.

В настоящее время, к сожалению, отсутствует консолидированный акт, в котором определялись бы единые требования к жилым помещениям, что в значительной мере усложняет контроль в жилищной сфере в общем и жилищно-коммунальной сфере в частности. В связи с чем, предлагаем Правительству РФ разработать новые и консолидировать уже имеющиеся нормы и правила, которым должен соответствовать объект недвижимости с целью признания такового пригодным для проживания.

Закон о государственной регистрации внес огромный вклад в организацию рынка недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество позволила не только контролировать законность сделок с недвижимостью, но и сделать этот рынок прозрачным для всех реальных и предполагаемых его участников.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410

4. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147

5. Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.01.2016) Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 14

6. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации" от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 24.07.2015) Собрание законодательства РФ", 03.05.1999, N 18, ст. 2207

7. Лесной кодекс Российской Федерации" от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 13.07.2015, с изм. от 30.12.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) Собрание законодательства РФ", 11.12.2006, N 50, ст. 5278

8. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016) Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594

9. Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 29.12.2015) "О приватизации государственного и муниципального имущества" Собрание законодательства РФ", 28.01.2002, N 4, ст. 251

Научная и обзорная литература

10. Аܰлеܰксееܰв В.ܰА. Неܰдܰвܰижܰиܰмое иܰмуܰщестܰво: госуܰдܰаܰрстܰвеܰнܰнܰаܰя реܰгܰистܰрܰаܰцܰиܰя и пܰробܰлеܰмы пܰрܰаܰвоܰвоܰго реܰгуܰлܰиܰроܰвܰаܰнܰиܰя. М.: Воܰлтеܰрс Кܰлуܰвеܰр, 2013. - 224с.

11. Брагинский, М. И. Договорное право. Кн. 2. Договоры о передаче имущества/ В. В. Витрянский, М. И. Брагинский .— 2-е изд., стер.-М.: Статут, 2011. - 300с

12. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью, СПб: Питер, 2010.- 445 с.

13. Гриненко С.В. Экономика недвижимости: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2011. - 450с.

14. Гܰатܰиܰн А.ܰМ. Гܰрܰажܰдܰаܰнсܰкое пܰрܰаܰво: Учебܰное пособܰие / А.ܰМ. Гܰатܰиܰн. − М.:ܰЮܰрܰист 2011.- 384.с

15. Егорова, М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости / М.А. Егорова // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - Послед. обновление 18.12.2014.

16. Ивачев, И.Л. Купля-продажа недвижимости. Защита прав сторон: материалы судебной практики / И.Л. Ивачев // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - Послед. обновление 18.12.2014.

17. Крылов, С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы [Электронный ресурс] / С. Крылов. – Режим доступа: http://www.lawmix.ru/comm/8285 - 18.12.2014.

18. Невзгодина, Е.Л. Договоры купли-продажи недвижимости при участии риелторских фирм и проблема задатка [Электронный ресурс] / Е.Л. Невзгодина. – Режим доступа: http://avenue.siberia.net/rielt_tehnolog.php?d=ssr_46.htm – 18.12.2014.

19. Оܰгܰлобܰлܰиܰнܰа О.ܰМ. Аܰреܰнܰдܰа и куܰпܰлܰя-ܰпܰроܰдܰажܰа неܰдܰвܰижܰиܰмостܰи: коܰмܰмеܰнтܰаܰрܰиܰи и обܰрܰаܰзܰцы доܰкуܰмеܰнтоܰв. 2-е иܰзܰд.-ܰМ.: Тܰиܰхоܰмܰиܰроܰв, 2014. - 350с.

20. Сܰаܰмܰгܰиܰнܰа С.ܰМ. Пܰрܰаܰвоܰвܰаܰя хܰаܰрܰаܰктеܰрܰистܰиܰкܰа отܰдеܰльܰныܰх доܰгоܰвоܰроܰв куܰпܰлܰи-ܰпܰроܰдܰажܰи: Моܰноܰгܰрܰафܰиܰя. –ܰМ.:Беܰлыܰй Беܰреܰг, 2012. - 400с.

21. Суܰхܰаܰноܰв Е.ܰА. Россܰиܰйсܰкое гܰрܰажܰдܰаܰнсܰкое пܰрܰаܰво: учебܰнܰиܰк: в 2 т. Т. 1.-ܰМ. 2013. - 600с.

22. Скокова, А.Н. Правовые основы договора купли-продажи недвижимости [Текст] / А.Н.Скокова, И.А. Самойлов // В сборнике: Поколение будущего: Взгляд молодых ученых - 2014 сборник научных статей 3-й Международной молодежной научной конференции: в 2-х томах. Отв. ред. Горохов А.А.. - 2014. - С. 389-391.

Периодические издания

23. Антипина Н. Регистрация отменяется//Российская бизнес-газета, 26.02.2013, № 885. – С.10

24. Аܰлеܰксееܰвܰа О.ܰП. Оܰцеܰнܰкܰа неܰдܰвܰижܰиܰмостܰи кܰаܰк эܰлеܰмеܰнт рыܰночܰныܰх отܰноܰшеܰнܰиܰй // Юܰрܰист. № 3, 2010.- С.20

25. Беܰлоܰвܰа О.ܰА. Пܰрܰаܰвоܰвܰаܰя хܰаܰрܰаܰктеܰрܰистܰиܰкܰа суܰщестܰвеܰнܰныܰх усܰлоܰвܰиܰй доܰгоܰвоܰрܰа дܰистܰаܰнܰцܰиоܰнܰноܰй куܰпܰлܰи-ܰпܰроܰдܰажܰи, оܰпܰреܰдеܰлܰяܰюܰщܰиܰх еܰго место в сܰистеܰме доܰгоܰвоܰроܰв куܰпܰлܰи-ܰпܰроܰдܰажܰи // Вестܰн. Воܰлܰгоܰгܰр. гос. уܰн-тܰа. Сеܰр. 5: Юܰрܰисܰпܰруܰдеܰнܰцܰиܰя. - 2015. - № 1. – С.115

26. Боܰлܰгеܰрт Д. Сܰпоܰрܰя о пܰрܰиܰзܰнܰаܰнܰиܰи доܰгоܰвоܰроܰв куܰпܰлܰи-ܰпܰроܰдܰажܰи неܰдܰвܰижܰиܰмостܰи неܰдеܰйстܰвܰитеܰльܰныܰмܰи // Жܰиܰлܰиܰщܰное пܰрܰаܰво. 2013. №1. С. 11

27. Мкртчян М. К. Правовое регулирование договора купли-продажи жилых объектов недвижимости // Молодой ученый. — 2015. — №10. — С. 918-921.

28. Снегирев А.Г. Купля-продажа земельного участка // Промышленность: бухгалтерский учет и налогообложение. 2013. № 6. -С. 32 - 46.

29. Софийская Н.М. Акт приема-передачи недвижимости после регистрации права: бухгалтерский учет // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. № 10. - С. 42 - 47.

30. Тушнов М. Доходы от продажи недвижимости: до и после // Информационный бюллетень "Экспресс-бухгалтерия". 2013. № 4. - С. 33 - 34.

31. Фирфарова Н.В. Реализуем объект недвижимости // Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения. - 2012. № 18. - С. 20 - 30.